Яку схему обрати при купівлі квартири на первинному ринку?

Купити квартиру в новобудові можна різними способами. Коли забудовник продає квартири, то обирає найбільш оптимальний для себе варіант продажу, а покупець змушений погодитися з цим варіантом. Проте від схеми продажу квартири в новобудові залежить наскільки купівля буде ризиковою. Тож які способи є більш безпечними, а яку квартиру краще не купувати?

Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що залучення коштів від фізичних осіб для будівництва житлових будинків може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва,  фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом емісії цільових облігацій підприємств. Зазначені способи найбільш безпечні для покупців.

Проте залучення коштів для будівництва такими способами є більш проблемними та витратними для забудовника. Тому коли ви купуєте квартиру в новобудові часто доводиться підписувати й інші договори. Це може бути: договір купівлі-продажу майнових прав,  договір про участь в житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу квартири, або договір купівлі-продажу деривативу. Всі ці способи мають як свої переваги так і недоліки.

 

Договір про участь у фонді фінансування будівництва

Залучені для будівництва кошти передаються управителю фонду, який використовує кошти за правилами фонду та договорами з інвесторами.

Плюси: Схема прямо передбачена законом. Контроль за будівництвом зі сторони управителя. Забудовник зобов’язаний мати дозвільні документи. У випадку банкрутства забудовника, покупці потенційно зможуть повернути вкладені кошти

Мінуси: Схема складна для розуміння звичайним покупцем (значна кількість сторін, багато юридичних понять). Забудовник може контролювати управителя фонду. Забудовник може затягувати строки здачі будинку (як і в будь-якій зі схем).

 

Договір купівлі-продажу цільових облігацій

Забудовник продає покупцю цінні папери – цільові облігації. Після настання терміну погашення (викупу) облігацій, та здачі будинку, покупці можуть обміняти облігації на квартиру.

Плюси: Схема прямо передбачена законом. Забудовник зобов’язаний мати дозвільні документи. Залучені кошти можуть витрачатися тільки на будівництво

Мінуси: Схема складна для розуміння звичайним покупцем. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

 

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Забудовник підписує з продавцем попередній договір, в якому зобов’язується укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири.

Плюси: Схема досить проста для розуміння звичайними людьми.

Мінуси: Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

 

Договір купівлі-продажу майнових прав

Забудовник підписує з продавцем попередній договір, в якому зобов’язується укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири.

Плюси: Схема досить проста для розуміння звичайними людьми.

Мінуси: Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

 

Договір про участь в житлово-будівельному кооперативі

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями договорів про сплату пайових внесків в житлово-будівельному кооперативі.

Плюси: Схема досить проста для розуміння звичайними людьми.Покупці як члени кооперативу мають право приймати участь в управлінні кооперативом.

Мінуси: Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати строки здачі будинку. До продажу квартири покупцю, власником квартири є кооператив.

 

Форвардний контракт. Договір купівлі-продажу деривативу.

Покупець укладає договір купівлі цінного паперу – деривативу. Купівля деривативу дає право на укладення договору купівлі –  продажу майнових прав, на підставі яких покупець отримує право власності на квартиру після введення будинку в експлуатацію та сплати вартості майнових прав.

Плюси: Покупець не несе додаткових витрат (наприклад на нотаріуса). Мінімізується ризик подвійних продажів квартири.

Мінуси: Певна складність в розумінні схеми для покупця. Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

 

Як бачимо, купити квартиру в новобудові можна придбати різними способами. Кожен з них має як свої переваги так і недоліки. Коли ви вирішуєте чи купувати квартиру, варто аналізувати не тільки схему продажу, а й сам договір, дозвільні документи забудовника та його репутацію на ринку. В цьому Вам допоможуть професійні юристи з нерухомості.

Щоб дізнатися як можна перевірити забудовника самостійно, можете почитати нашу статтю.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Кількість оцінок: 2 середня: 5,00 з 5)
Loading...

Якщо у вас виникли питання, ви завжди можете звернутися до нас за допомогою