Договір оренди комерційної нерухомості є правочином, де баланс інтересів сторін часто зміщений на користь орендодавця. Для орендаря, чия діяльність прив’язана до конкретного приміщення, виникає критична залежність від умов користування об’єктом. Щоб мінімізувати юридичні та господарські ризики, необхідно вийти за межі обговорення лише орендної ставки. У цій статті ми розберемо критичні ризики, на які варто звернути увагу орендарю перед укладенням договору оренди.
Чи має право орендодавець здавати майно?
Перший і найголовніший ризик – укладення договору з особою, яка не має на це законних повноважень.
Перевірка власника
Якщо ви орендуєте майно напряму у власника, підтвердженням його прав є витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Проте варто пам’ятати, що права, які виникли до 2013 року, можуть не відображатися в Реєстрі. У такому разі вимагайте паперові правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності тощо).
Суборенда та реєстрація прав
Якщо майно орендується не у власника, ситуація складніша. Згідно з ч. 1 ст. 794 ЦК України, державній реєстрації підлягає право користування, яке виникає на підставі договору найму будівлі, укладеного на строк не менш як три роки.
- Ризик:Якщо договір укладено на менший строк, інформації про орендаря (вашого потенційного орендодавця) у Реєстрі не буде.
- Decisión: Обов’язково вимагайте первинний договір оренди. Перевірте, чи має право орендар за цим договором передавати майно третім особам в суборенду без додаткової згоди власника. Якщо договір вимагає згоди – вона має бути надана письмово (окремим листом або додатковою угодою).
Обтяження (Іпотека)
Якщо майно перебуває в іпотеці, Закон України «Про іпотеку» обмежує право власника розпоряджатися ним. Передача об’єкта в оренду потребує згоди іпотекодержателя, а без такої згоди – оренда вважається недійсною.
Також перебування об’єкта оренди в іпотеці спричиняє додаткові ризики дострокового розірвання договору оренди у разі звернення стягнення на майно, а також може спричиняти додаткові умови для орендаря про безперешкодне проведення перевірок приміщень банком-іпотекодержателем.
Механізм доступу до об’єкта: баланс інтересів
Орендодавець завжди хоче контролювати стан майна, але для бізнесу (особливо для офісів, складів чи виробництв) візити власника «в будь-який час» є втручанням у господарську діяльність.
Некоректна умова: «Орендодавець має право цілодобового безперешкодного доступу до приміщення».
Рекомендована редакція:
- Inspecciones programadas:Виключно у робочі дні та години, у присутності представника орендаря, за умови письмового повідомлення за 24 (або 48) години.
- Надзвичайні ситуації:Доступ без попередження дозволяється лише у разі аварій (пожежа, затоплення, загроза життю). При цьому договір має зобов’язувати орендодавця негайно повідомити орендаря про такий вхід.
Конфіденційність: безпека даних у коворкінгах та open-space
У коворкінгах або офісних центрах персонал орендодавця (клінінг, охорона, ІТ-спеціалісти) постійно перебуває в зоні доступу до документів або техніки орендаря.
Таким чином, наявний ризик витоку конфіденційної інформації (комерційної таємниці) або персональних даних клієнтів. Для захисту рекомендуємо вносити пункт про зобов’язання орендодавця забезпечити дотримання процедур безпеки своїм персоналом та передбачати штрафні санкції за розголошення інформації орендаря та повне відшкодування збитків, спричинених витоком такої інформації.
Фінансові ризики: одностороння зміна ціни
Суттєвим ризиком для орендаря є те, що орендодавець може залишати за собою право підвищувати орендну плату в односторонньому порядку.
Ідеальним варіантом для орендаря є фіксована орендна плата без можливості її зміни протягом строку оренди. Поширеною практикою для стабілізації ризиків орендодавця є фіксація орендної вартості з прив’язкою до валютного еквіваленту.
Якщо визначається умова про перегляд орендної вартості, перш за все, варто визначити періодичність такого перегляду. Однак навіть фраза «Орендодавець має право переглядати розмір плати не частіше одного разу на рік» не є достатнім захистом для орендаря, якщо не вказано межі такого перегляду.
Справедливі запобіжники (приклади):
- Фіксована гранична межа:«Орендна плата не може бути збільшена протягом строку оренди більше ніж на 10% від поточної вартості».
- Орієнтація на індекс інфляції:Доцільно прописати, що індексація застосовується лише у разі, якщо інфляція перевищує певну межу (наприклад, 3% за рік).
Дострокове розірвання орендодавцем: захист інвестицій
Згідно зі ст. 782 ЦК України, орендодавець може відмовитися від договору, якщо плата не вноситься протягом 3 місяців підряд.
Проте в договорах можуть прописують право орендодавця на дострокове розірвання «без пояснення причин», попередивши за якийсь короткий строк, наприклад, 30 днів.
Для бізнесу, який вклав кошти у специфічний ремонт, 30 днів – це шлях до збитків. Тому в договорі щодо можливості одностороннього розірвання договору за ініціативою орендодавця варто визначати:
- Вичерпний перелік підстав:розірвання можливе лише при істотному порушенні з боку орендаря (нецільове використання приміщення, систематична несплата протягом встановленого періоду, загроза руйнування об’єкта).
- Строки попередження:Вимагайте завчасного строку попередження про розірвання, якщо плануєте довгострокову оренду.
Право орендаря на дострокове розірвання договору
Орендодавець завжди зацікавлений у максимальній стабільності грошового потоку, тому часто пропонує редакцію, де розірвання договору до закінчення його строку орендарем в односторонньому порядку не передбачено. За таких умов у разі фінансової кризи, зміни планів або втрати актуальності локації для орендаря, він все одно буде зобов’язаний платити до кінця строку договору.
Що варто враховувати / передбачати в договорі:
- Право на одностороннє розірвання договору орендарем: Зафіксуйте право розірвати договір без пояснення причин, просто попередивши орендодавця за певний строк (зазвичай за 30 або 60 днів).
Приклад формулювання для договору: «Орендар має право в односторонньому порядку достроково розірвати цей Договір, письмово повідомивши про це Орендодавця не пізніше ніж за [кількість] календарних днів до дати розірвання».
Зверніть увагу, що фраза «Договір може бути розірваний за згодою сторін» не є релевантною в цьому випадку, адже таке розірвання потребує погодження орендодавця.
- Штрафні санкції за розірвання договору:Орендодавці часто погоджуються на право розірвання лише за умови виплати штрафу (наприклад, у розмірі одного місячного платежу). Це може бути прийнятним компромісом, якщо орендодавець взагалі не погоджується на право дострокового одностороннього розірвання договору орендарем. Однак наполягайте, щоб сума «забезпечувального платежу» зараховувалася як плата за останній місяць або поверталась орендареві, а не утримувалася як штраф.
Неможливість використання майна (Воєнний стан та форс-мажор)
Це критичний пункт для українського бізнесу сьогодні. Стандартне застереження про форс-мажор звільняє лише від штрафів, але не від обов’язку платити за оренду.
Юридичний фундамент: Ч. 6 ст. 762 ЦК України прямо говорить: орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає.
Однак не варто покладатися на загальну норму закону, краще деталізувати її в договорі. Рекомендуємо вказувати, що нарахування плати зупиняється у разі неможливості використання орендарем приміщення за цільовим призначенням у зв’язку з пошкодженням об’єкта чи під’їзних шляхів до нього або рішенням органів влади про обмеження доступу до району.
Стан приміщення та комунальні послуги
Повернення майна
Найчастіші спори виникають щодо «погіршення стану» при поверненні майна. Щоб мінімізувати необґрунтовані претензії радимо:
- В акті прийому-передачі майна орендарем максимально детально описувати стан стін, підлоги, інженерних мереж (бажано з фотофіксацією).
- Додавати формулювання в договір, що орендар не несе відповідальності за порушення, спричинені конструктивними недоліками будівлі або його мереж (наприклад, тріщини в фундаменті або застаріла проводка).
Комунальні платежі
Питання комунальних послуг часто стає причиною конфліктів через непрозорість нарахувань. У договорі варто чітко зафіксувати одну з трьох моделей:
- Прямі договори з постачальниками.Ви самостійно укладаєте договори з Обленерго, Водоканалом тощо. Однак це не завжди технічно можливо або потребує значного часу на оформлення.
- Компенсаційна модель. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість спожитих послуг згідно з показниками лічильників. Нюанс: Обов’язково пропишіть обов’язок орендодавця надавати копії первинних рахунків від комунальних служб. Без них ви не можете бути впевнені, що сплачуєте за тарифами постачальника, а не з «націнкою» власника.
- Фіксована ставка.Комунальні платежі вже включені в орендну ставку. Ризик: Орендодавець може спробувати переглянути ціну оренди посеред зими через зростання тарифів на опалення. Вкажіть у договорі, що ціна є незмінною незалежно від сезону.
Conclusión
Договір оренди комерційної нерухомості – це динамічний інструмент. Кожна правка в розділах про доступ, зміну ціни або розірвання може заощадити вашому бізнесу сотні тисяч гривень у майбутньому. Юридична перевірка об’єкта та тексту договору – це не витрати, а інвестиція у безпеку вашої справи.
