В умовах сьогодення, все частіше постає питання подальшої долі укладеного договору оренди у разі смерті власника майна – орендодавця. Проблемними виявляються питання, зокрема, чи є смерть орендодавця автоматичною підставою для розірвання такого договору та чи залишається за орендарем обов’язок сплачувати орендну плату.
Як діяти підприємству – орендарю у такому випадку розберемо більш детально у цій статті.
-
Смерть орендодавця – не автоматична підстава для розірвання договору
За загальним правилом, до спадкоємців переходять всі права та обов’язки померлого, що належали останньому на момент відкриття спадщини та не припинилися внаслідок його смерті (ст.1218 ЦК України).
Тобто, якщо договором оренди не передбачено інше, усі права та обов’язки орендодавця після його смерті переходять до спадкоємців. Відповідно, дія договору автоматично продовжується.
Тим не менш, із загального правила завжди є винятки.
Відповідно до ч.4 ст.31 Закону України «Про оренду землі», розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено цим договором.
Перехід права власності до іншої особи у порядку спадкування не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено самим договором (ч.4 ст.32 Закону).
З наведеного вбачається, що сторони можуть самостійно визначити підстави для розірвання договору, зокрема, встановити як одну із підстав – смерть орендодавця та перехід права власності до іншої особи. У такому випадку договір оренди буде автоматично припинятися.
Зауважуємо! Нерідко в договорах оренди сторони вказують про можливість змінити умови договору, якщо право власності перейшло до іншої особи. Такий пункт у договорі дозволяє уникнути автоматичного припинення дії договору, оскільки сторони за взаємною згодою можуть або змінити його істотні умови або прийняти рішення про його розірвання. Якщо ж узгодити всі питання не вдається, розірвати договір можливо у судовому порядку.
Таким чином, смерть орендодавця як автоматична підстава для розірвання договору оренди може бути лише у тому випадку, якщо це прямо передбачено сторонами у такому договорі. За інших обставин – договір не втрачає чинності.
-
Чи може підприємство продовжити дію договору оренди, якщо строк його дії сплив у день чи після смерті орендодавця, а пункт про автоматичне поновлення договору відсутній?
Так, може. У такому разі підприємство самостійно поновлює строк дії договору на тих самих умовах і на той самий строк шляхом подачі заяви до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Заява подається протягом одного місяця з дня, коли стало відомо про смерть орендодавця.
Звертаємо увагу! Поновлення дії договору чинне тільки до моменту державної реєстрації права власності за спадкоємцями. Державна реєстрація припинення права оренди за договором проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
-
Сплата орендної плати – варто чи ні?
Оскільки за загальним правилом після смерті власника майна договір оренди автоматично не припиняється, відповідно обов’язок орендаря сплачувати орендну плату зберігається.
Однак, постає питання, які існують можливі варіанти сплати орендних платежів для підприємства, щоб уникнути потенційних спорів з новими власниками орендованого майна щодо несвоєчасного здійснення оплати орендної плати?
Є три варіанти сплати орендних платежів у разі смерті орендодавця:
- підприємство може нараховувати орендну плату, і фактично виплатити спадкоємцю вже після прийняття спадщини.
Поки не визначено спадкоємця, орендар може нараховувати орендну плату та сплачувати ПДФО, військовий збір за загальними правилами, але не відображати ці нарахування і сплату по формі 4ДФ, оскільки фактично немає особи, на користь якої проводиться таке нарахування.
Водночас, у додатку 4ДФ орендар повинен відобразити нарахування і сплату орендних платежів за той період, коли орендна плата фактично буде виплачена спадкоємцю, вже за ІПН (індивідуальним податковим номером) спадкоємця.
- підприємство може внести суму орендної плати в депозит нотаріуса для подальшої її передачі спадкоємцям померлого
У контексті судової практики, внесення оренди в депозит нотаріуса є не обов’язком, а правом підприємства – орендаря. Тому, невнесення в депозит нотаріуса орендної плати не може бути безумовною підставою для розірвання договору оренди. Така «бездіяльність» підприємства тягне за собою лише обов’язок сплатити нараховану за відповідний період користування орендованим майном орендну плату.
- підприємство може сплатити всю суму нарахованої орендної плати (за весь період несплати) після того, як отримає заяву від нового власника майна
Саме на спадкоємців як нових орендодавців покладається обов’язок інформування орендаря про перехід права власності із зазначенням всіх необхідних даних і реквізитів. Строк такого інформування – 1 місяць з дня державної реєстрації права власності за спадкоємцем.
Так, на спадкоємців покладається обов’язок повідомити, зокрема, про:
- найменування юридичної особи, ПІБ – нового власника;
- місця проживання (знаходження) та поштова адреса;
- кадастровий номер, місце розташування та площа земельної ділянки;
– нові платіжні реквізити.
Таким чином, якщо спадкоємці не повідомляють про себе, а підприємство не має об’єктивної можливості сплачувати своєчасно, такі обставини не можуть бути підставою для розірвання договору оренди, оскільки про недобросовісну поведінку свідчать саме дії нових орендодавців.
-
А як щодо укладення додаткової угоди з новими власниками орендованого майна?
Підприємство може укласти додаткову угоду до такого договору або ж підписати новий договір зі спадкоємцями лише після проведення державної реєстрації права власності за ними.
Наведене пояснюється, зокрема, тим, що під час повідомлення орендаря про перехід права власності на орендоване майно, спадкоємці – нові орендодавці – в обов’язковому порядку повинні надати орендарю копії таких документів:
- свідоцтво про право на спадщину,
- державний акт або виписка з Державного земельного кадастру (якщо підприємство орендувало земельну ділянку).
Таким чином, всі питання, пов’язані з переоформленням договорів оренди / укладенням додаткових угод до них, вирішуються виключно після переходу права власності на орендоване майно до нових власників.
Як бачимо, смерть орендодавця як одна із потенційних підстав для розірвання договору оренди містить чимало підводних каменів. Для належного захисту прав підприємства як орендаря та уникнення потенційних конфліктів зі спадкоємцями орендодавця у майбутньому, перш за все, необхідно детально аналізувати всі умови договору.
Тому, якщо у вас залишились будь-які питання з цього приводу, звертайтесь за допомогою до нашої юридичної компанії, щоб отримати ґрунтовну консультацію.
