في ظروف اليوم، تنشأ مسألة المصير المستقبلي لاتفاقية الإيجار المبرمة في حالة وفاة مالك العقار - المؤجر - بشكل متزايد. قضايا مثل ما إذا كانت وفاة المؤجر سببًا تلقائيًا لإنهاء هذا العقد وما إذا كان المستأجر يظل ملزمًا بدفع الإيجار هي قضايا إشكالية.
في هذه المقالة، سنناقش بمزيد من التفصيل كيفية التصرف كمؤسسة مستأجرة في مثل هذه الحالة.
-
لا تعتبر وفاة المؤجر سببا تلقائيا لإنهاء العقد
كقاعدة عامة، فإن جميع حقوق والتزامات المتوفى التي كانت مملوكة له وقت فتح الميراث ولم تتوقف نتيجة وفاته تنتقل إلى الورثة (المادة 1218 من القانون المدني لأوكرانيا) ).
أي ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك، فإن جميع حقوق والتزامات المؤجر بعد وفاته تنتقل إلى الورثة. وبناء على ذلك، يتم تمديد العقد تلقائيا.
ومع ذلك، هناك دائما استثناءات للقاعدة العامة.
وفقًا للجزء 4 من المادة 31 من قانون أوكرانيا "بشأن تأجير الأراضي"، لا يُسمح بإنهاء اتفاقية تأجير الأراضي من جانب واحد، ما لم ينص على خلاف ذلك في هذا العقد.
لا يعتبر نقل الملكية إلى شخص آخر بترتيب الميراث أساساً لتغيير الشروط أو إنهاء العقد، ما لم ينص العقد نفسه على خلاف ذلك (الباب الرابع من المادة 32 من القانون).
مما سبق، يمكن ملاحظة أنه يمكن للطرفين تحديد أسباب إنهاء العقد بشكل مستقل، على وجه الخصوص، تحديد أحد الأسباب - وفاة المؤجر ونقل الملكية إلى شخص آخر. وفي هذه الحالة، سيتم إنهاء عقد الإيجار تلقائيًا.
نلاحظ! في كثير من الأحيان، في اتفاقيات الإيجار، يشير الطرفان إلى إمكانية تغيير شروط الاتفاقية إذا تم نقل الملكية إلى شخص آخر. مثل هذا الشرط في العقد يتجنب الإنهاء التلقائي للعقد، لأن الطرفين بالاتفاق المتبادل يمكنها إما تغيير شروطها الأساسية أو اتخاذ قرار بإنهائها. إذا لم يكن من الممكن الاتفاق على جميع القضايا، فمن الممكن إنهاء العقد في المحكمة.
وبالتالي، لا يمكن أن تكون وفاة المؤجر سببًا تلقائيًا لإنهاء عقد الإيجار إلا إذا نص الطرفان على ذلك صراحةً في مثل هذا الاتفاق. وفي الأحوال الأخرى لا يفقد العقد صحته.
-
هل يمكن للشركة تمديد صلاحية عقد الإيجار إذا انتهت مدة صلاحيته بوفاة المؤجر أو بعده، ولا يوجد بند بشأن التجديد التلقائي للعقد؟
نعم يمكن ذلك. في مثل هذه الحالة، تقوم المؤسسة بشكل مستقل بتجديد مدة العقد بنفس الشروط ولنفس المدة عن طريق تقديم طلب إلى سجل الدولة لحقوق الملكية العقارية. يتم تقديم الطلب خلال شهر واحد من اليوم الذي علم فيه بوفاة المؤجر.
انتبه! تجديد الاتفاقية صالح فقط حتى لحظة تسجيل الدولة لحق الملكية من قبل الورثة. يتم تسجيل حالة إنهاء حق الإيجار بموجب العقد بالتزامن مع تسجيل حالة حق الملكية.
-
دفع الإيجار - يستحق ذلك أم لا؟
وبما أنه، كقاعدة عامة، بعد وفاة مالك العقار، لا يتم إنهاء عقد الإيجار تلقائيًا، وبالتالي، يظل التزام المستأجر بدفع الإيجار قائمًا.
ومع ذلك، فإن السؤال الذي يطرح نفسه، ما هي خيارات دفع الإيجار الممكنة للشركة لتجنب النزاعات المحتملة مع المالكين الجدد للعقار المستأجر فيما يتعلق بالتأخر في دفع الإيجار؟
هناك ثلاثة خيارات لسداد دفعات الإيجار في حالة وفاة المؤجر:
- يمكن للشركة أن تتقاضى الإيجار، وتدفع للوريث بالفعل بعد قبول الميراث.
حتى يتم تحديد الوريث، يمكن للمستأجر تحصيل الإيجار ودفع ضريبة الدخل الشخصي والضريبة العسكرية وفقًا للقواعد العامة، ولكن لا يظهر هذه الرسوم والمدفوعات في نموذج 4DF، حيث لا يوجد في الواقع أي شخص يتم فرض مثل هذه الرسوم لصالحه .
في الوقت نفسه، في الملحق 4DF، يجب على المستأجر عرض استحقاق ودفع مدفوعات الإيجار للفترة التي سيتم فيها دفع الإيجار فعليًا إلى الوريث، وفقًا لرقم الضريبة الفردي (TIN) للوريث.
- يمكن للشركة إيداع مبلغ الإيجار في وديعة كاتب العدل لتحويله إلى ورثة المتوفى
في سياق الممارسة القضائية، فإن إيداع الإيجار في وديعة كاتب العدل ليس التزامًا، بل هو حق للمؤسسة - المستأجر. ولذلك، فإن عدم إيداع الإيجار في وديعة كاتب العدل لا يمكن أن يكون أساسا غير مشروط لإنهاء عقد الإيجار. مثل هذا "الخمول" للمؤسسة لا يستلزم سوى الالتزام بدفع الإيجار المستحق للفترة المقابلة من استخدام الممتلكات المستأجرة.
- يمكن للشركة دفع كامل مبلغ الإيجار المتراكم (لكامل فترة عدم السداد) بعد الحصول على إفادة من المالك الجديد للعقار
والورثة، كمؤجرين جدد، هم المسؤولون عن إبلاغ المستأجر بنقل الملكية، مع توضيح كافة البيانات والتفاصيل اللازمة. مدة هذا الإخطار هي شهر واحد من تاريخ تسجيل الدولة لحق الملكية من قبل الوريث.
وبالتالي، فإن الورثة ملزمون بالإبلاغ، على وجه الخصوص، عن:
- اسم الكيان القانوني، الاسم الكامل للمالك الجديد؛
- مكان الإقامة (الموقع) والعنوان البريدي؛
- الرقم المساحي والموقع ومساحة قطعة الأرض ؛
- تفاصيل الدفع الجديدة.
وبالتالي، إذا لم يبلغ الورثة عن أنفسهم، ولم يكن لدى الشركة قدرة موضوعية على الدفع في الوقت المحدد، فلا يمكن أن تكون هذه الظروف سببا لإنهاء عقد الإيجار، لأن تصرفات المؤجرين الجدد تشهد على سلوك غير شريف.
-
ماذا عن إبرام اتفاقية إضافية مع الملاك الجدد للعقار المؤجر؟
لا يمكن للمؤسسة الدخول في اتفاقية إضافية لمثل هذه الاتفاقية أو التوقيع على اتفاقية جديدة مع الورثة إلا بعد تسجيل الدولة لحق الملكية لهم.
ويفسر ما سبق، على وجه الخصوص، أنه عند إخطار المستأجر بنقل ملكية العقار المؤجر، يجب على الورثة - الملاك الجدد - تزويد المستأجر بنسخ من المستندات التالية:
- شهادة الحق في الميراث،
- قانون حكومي أو مستخرج من سجل أراضي الولاية (إذا استأجرت الشركة قطعة أرض).
وبالتالي، يتم حل جميع القضايا المتعلقة بتجديد عقود الإيجار / إبرام اتفاقيات إضافية لها حصرا بعد نقل ملكية العقار المؤجر إلى الملاك الجدد.
كما ترون فإن وفاة المؤجر كأحد الأسباب المحتملة لإنهاء عقد الإيجار تحتوي على العديد من المزالق. لحماية حقوق الشركة بشكل صحيح كمستأجر وتجنب النزاعات المحتملة مع ورثة المؤجر في المستقبل، أولا وقبل كل شيء، من الضروري تحليل جميع شروط العقد بالتفصيل.
لذلك، إذا كانت لديك أي أسئلة في هذا الصدد، فيرجى الاتصال بمكتبنا للمحاماة للحصول على استشارة شاملة.
