Какую схему выбрать при покупке квартиры на первичном рынке?

Купить квартиру в новострое можно разными способами. Когда застройщик продает квартиры, то выбирает наиболее оптимальный для себя вариант продажи, а покупатель вынужден согласиться с этим вариантом. Однако от схемы продажи квартиры в новостройке зависит то, насколько покупка будет рискованной. Какие же способы являются более безопасными, а какую квартиру лучше не покупать?

Статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено, что привлечение средств от физических лиц для строительства жилых домов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, путем эмиссии целевых облигаций предприятий. Указанные способы наиболее безопасные для покупателей.

Однако привлечение средств для строительства такими способами являются более проблемными и затратными для застройщика. Поэтому, когда вы покупаете квартиру в новострое часто приходится подписывать и другие договоры. Это может быть: договор купли-продажи имущественных прав, договор об участии в жилищно-строительном кооперативе, предварительный договор купли-продажи квартиры или договор купли-продажи дериватива. Все эти способы имеют как свои преимущества, так и недостатки.

 

Договор об участии в фонде финансирования строительства

Привлеченные для строительства средства передаются управителю фонда, который использует средства по правилам фонда и договорами с инвесторами.

Плюсы: Схема прямо предусмотрена законом. Контроль за строительством со стороны управителя. Застройщик обязан иметь разрешительные документы. В случае банкротства застройщика, покупатели потенциально смогут вернуть вложенные средства.

Минусы: Схема сложная для понимания обычным покупателем (значительное количество сторон, много юридических понятий). Застройщик может контролировать управителя фонда. Застройщик может затягивать сроки сдачи дома (как и в любой из схем).

Договор купли-продажи целевых облигаций

Застройщик продает покупателю ценные бумаги – целевые облигации. После наступления срока погашения (выкупа) облигаций, и сдачи дома, покупатели могут обменять облигации на квартиру.

Плюсы: Схема прямо предусмотрена законом. Застройщик обязан иметь разрешительные документы. Привлеченные средства могут расходоваться только на строительство

Минусы: Схема сложная для понимания обычным покупателем. Застройщик может затягивать сроки сдачи дома.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Застройщик подписывает с продавцом предварительный договор, в котором обязуется заключить в будущем договор купли-продажи квартиры.

Плюсы: Схема достаточно проста для понимания обычными людьми.

Минусы: Застройщик может привлекать средства без разрешительных документов. Возможность нецелевого расходования средств. Возможность двойной продажи. Застройщик может затягивать сроки сдачи дома.

Договор купли-продажи имущественных прав.

Застройщик подписывает с продавцом предварительный договор, в котором обязуется заключить в будущем договор купли-продажи квартиры.

Плюсы: Схема достаточно проста для понимания обычными людьми.

Минусы: Застройщик может привлекать средства без разрешительных документов. Возможность нецелевого расходования средств. Возможность двойной продажи. Застройщик может затягивать сроки сдачи дома.

Договор об участии в жилищно-строительном кооперативе.

Средства для строительства объекта привлекаются путем заключения с покупателями договоров об уплате паевых взносов в жилищно-строительном кооперативе.

Плюсы: Схема достаточно проста для понимания обычными людьми. Покупатели как члены кооператива имеют право принимать участие в управлении кооперативом.

Минусы: Застройщик может привлекать средства без разрешительных документов. Возможность нецелевого расходования средств. Возможность двойной продажи. Застройщик может затягивать сроки сдачи дома. До продажи квартиры покупателю, собственником квартиры является кооператив.

Форвардный контракт. Договор купли-продажи дериватива.

Покупатель заключает договор купли ценной бумаги – дериватива. Покупка дериватива дает право на заключение договора купли – продажи имущественных прав, на основании которого покупатель получает право собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию и оплаты стоимости имущественных прав.

Плюсы: Покупатель не несет дополнительных расходов (например, на нотариуса). Минимизируется риск двойных продаж квартиры.

Минусы: Определенная сложность в понимании схемы для покупателя. Застройщик может привлекать средства без разрешительных документов. Возможность нецелевого расходования средств. Застройщик может затягивать сроки сдачи дома.

Как видим, купить квартиру в новострое можно купить разными способами. Каждый из них имеет как свои преимущества так и недостатки. Когда вы решаете покупать квартиру, следует анализировать не только схему продажи, но и сам договор, разрешительные документы застройщика и его репутацию на рынке. В этом Вам помогут профессиональные юристы по недвижимости.

Чтобы узнать как можно проверить застройщика самостоятельно, можете почитать нашу статью.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Кількість оцінок: 1 середня: 5,00 з 5)
Loading...

Якщо у вас виникли питання, ви завжди можете звернутися до нас за допомогою