Ви також можете прочитати статтю українською мовою
Договор аренды коммерческого помещения обычно заключают на длительный срок. Постоянная смена помещения не выгодна ни одной из сторон. Арендатор подстраивает место для своих нужд, а арендодателю нужно чтобы помещение постоянно находилось в аренде.
Перед входом в эти «долговременные отношения» потенциальному арендатору нужно проверить «бэкграунд» арендованного помещения и убедиться, что объект аренды действительно принадлежит владельцу, у него отсутствуют судебные споры, ипотеки или аресты.
Будет очень обидно если вы останетесь без аренды из-за ареста имущества или «кабальных» условий договора аренды. Воспользуйтесь нашими советами во избежание неприятностей с арендой.
Документы, подтверждающие право собственности
Скорее всего, объект аренды уже зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и владелец предоставит вам справку из этого реестра. Однако она может быть неактуальной. Получить новую справку можно самостоятельно. Пошаговую инструкцию смотрите здесь.
Справка будет содержать информацию о зарегистрированном праве собственности на объект аренды, наличие или отсутствие ипотеки, арестов, аренды этого объекта (запись вносится в реестр если срок аренды превышает 3 года) и тому подобное.
Для более тщательной проверки объекта аренды следует получить расширенную справку у нотариуса. Она будет содержать сведения о документах, на основании которых о объект аренды был зарегистрирован, а также историю изменений владельцев и обременений.
На практике у нас был случай когда объект аренды 2016 строительства ввели в эксплуатацию в упрощенном порядке как таковой, который был построен до 1992 года.
Право собственности на такой о объект может быть отменено, что приведет, как минимум, к прекращению предоставления коммунальных услуг.
В случае, если право собственности на объект аренды оформлялось до момента функционирования реестров недвижимости, владелец объекта аренды должен предоставить вам документы, которые свидетельствовали право собственности на то время и справку из БТИ о наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества.
Судебные споры
Рекомендуем вам проверить наличие судебных споров относительно объекта аренды и его владельца. Такую проверку можно провести пользуясь сайтами https://court.gov.ua/fair/ и http://reyestr.court.gov.ua/.
На сайте https://court.gov.ua/fair/ вы можете просмотреть имеющиеся судебные дела владельца объекта аренды при введении его ФИО или наименование в поле «Сторона по делу».
Возможно, он был когда-то задействован в различных мошеннических схемах или занимался другими противозаконными действиями. Наличие таких споров может склонить вас к отказу от аренды имущества из-за недоверия к ее владельцу.
Наличие судебных дел по объекта аренды можно проверить на сайте http://reyestr.court.gov.ua/. Для этого нужно в поиске отметить адрес объекта аренды или код недвижимого имущества.
Некоторые негативные судебные решения по объекту аренды могут привести к отмене права собственности на него.
Также за решением суда объект аренды может перейти в собственность другому лицу. В таком случае аренда с вами останется в силе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды. Однако, это не означает, что новый собственник не будет создавать вам препятствий во владении арендованным помещением.
Договор аренды
Договор аренды коммерческой недвижимости заключается в письменной форме. Если срок договора превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Обратите внимание на объект, который указан в договоре аренды. Сведения о нем должны совпадать со сведениями из технического паспорта и справки из государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Договором аренды может предусматриваться подготовка помещения для использования по целевому назначению. Стороны согласовывают между собой перечень, порядок и сроки проведения ремонтных работ. Арендная плата за этот период по договоренности сторон уменьшается или вообще не начисляется.
Факт передачи помещения арендатору удостоверяется актом приема-передачи оказанных услуг. В нём указываются состояние объекта на момент передачи арендатору. После прекращения аренды вам нужно будет вернуть помещение в состоянии, которое было зафиксировано в акте приема-передачи объекта. Поэтому если объект имеет недостатки или изношенное состояние, вам обязательно нужно указать это в акте.
Согласуйте с арендодателем возможность увеличения арендной платы и предельную сумму такого увеличения. Например, «Арендная плата за помещение не может повышаться более чем на 5% за два года».
По общему правилу, текущий ремонт арендованного помещения и всех его систем осуществляет арендатор, а капитальный ремонт – арендодатель. Однако стороны в договоре могут по другому распределить эти обязанности.
Следует обратить внимание на пункты договора об ответственности за аварии, которые могут возникнуть в арендованном помещении. Справедливым будет пункт о том, что арендатор должен нести ответственность лишь за те аварии, которые произошли по его вине. Также целесообразно предусмотреть обязанность арендодателя отвечать за аварии в общих сетях.
Договор аренды может предусматривать возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя без каких-либо значительных оснований. Это положение не является обязательным для договора аренды и может сократить предусмотренный срок аренды помещения. Мы рекомендуем настаивать на его исключении при отсутствии существенных оснований для одностороннего расторжения договора.
В договоре аренды по соглашению сторон могут определяться штрафные санкции: штраф и пеня. Важно чтобы они были взаимными, устанавливались за существенные нарушения договора и побуждали другую сторону его выполнять.
Кроме общих штрафных санкций в договоре аренды обычно устанавливают право арендодателя в одностороннем порядке не допускать арендатора к арендованному помещению, прекращать поставку коммунальных услуг и тому подобное. Такие права арендодателя должны устанавливаться только за существенные нарушения договора.
Проверка коммерческой недвижимости является обязательным условием для ее аренды. В ходе проверки вы можете обнаружить обстоятельства, которые в будущем могут негативно повлиять на вас или вообще убедят не арендовать помещение. И только вам выбирать: идти на риск или отказаться от аренды этого объекта.
Найдите рисковые условия договора аренды, индивидуализируйте их в свою пользу. Обращайте внимание на ключевые аспекты, которые мы описали в этой статье.
Руководствуясь этим минимальным набором средств проверки коммерческой недвижимости и договора аренды вы сможете защитить себя от скрытых рисков.
Для квалифицированной проверки коммерческой недвижимости объекта аренды обратитесь к экспертам.
(Кількість оцінок: 5 середня: 5,00 з 5)
Завантаження ...
