Основные правила аренды недвижимости для бизнеса

Ви також можете прочитати статтю українською мовою

Андрій Горбунов, юрист

Договор аренды коммерческого помещения обычно заключают на длительный срок. Постоянная смена помещения не выгодна ни одной из сторон. Арендатор подстраивает место для своих нужд, а арендодателю нужно чтобы помещение постоянно находилось в аренде.

Перед входом в эти «долговременные отношения» потенциальному арендатору нужно проверить «бэкграунд» арендованного помещения и убедиться, что объект аренды действительно принадлежит владельцу, у него отсутствуют судебные споры, ипотеки или аресты.

Будет очень обидно если вы останетесь без аренды из-за ареста имущества или «кабальных» условий договора аренды. Воспользуйтесь нашими советами во избежание неприятностей с арендой.

Документы, подтверждающие право собственности

Скорее всего, объект аренды уже зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и владелец предоставит вам справку из этого реестра. Однако она может быть неактуальной. Получить новую справку можно самостоятельно. Пошаговую инструкцию смотрите здесь.

Справка будет содержать информацию о зарегистрированном праве собственности на объект аренды, наличие или отсутствие ипотеки, арестов, аренды этого объекта (запись вносится в реестр если срок аренды превышает 3 года) и тому подобное.

Для более тщательной проверки объекта аренды следует получить расширенную справку у нотариуса. Она будет содержать сведения о документах, на основании которых о объект аренды был зарегистрирован, а также историю изменений владельцев и обременений.

На практике у нас был случай когда объект аренды 2016 строительства ввели в эксплуатацию в упрощенном порядке как таковой, который был построен до 1992 года.

Право собственности на такой о объект может быть отменено, что приведет, как минимум, к прекращению предоставления коммунальных услуг.

В случае, если право собственности на объект аренды оформлялось до момента функционирования реестров недвижимости, владелец объекта аренды должен предоставить вам документы, которые свидетельствовали право собственности на то время и справку из БТИ о наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества.

Судебные споры

Рекомендуем вам проверить наличие судебных споров относительно объекта аренды и его владельца. Такую проверку можно провести пользуясь сайтами https://court.gov.ua/fair/ и http://reyestr.court.gov.ua/.

На сайте https://court.gov.ua/fair/ вы можете просмотреть имеющиеся судебные дела владельца объекта аренды при введении его ФИО или наименование в поле «Сторона по делу».

Возможно, он был когда-то задействован в различных мошеннических схемах или занимался другими противозаконными действиями. Наличие таких споров может склонить вас к отказу от аренды имущества из-за недоверия к ее владельцу.

Наличие судебных дел по объекта аренды можно проверить на сайте http://reyestr.court.gov.ua/. Для этого нужно в поиске отметить адрес объекта аренды или код недвижимого имущества.

Некоторые негативные судебные решения по объекту аренды могут привести к отмене права собственности на него.

Также за решением суда объект аренды может перейти в собственность другому лицу. В таком случае аренда с вами останется в силе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды. Однако, это не означает, что новый собственник не будет создавать вам препятствий во владении арендованным помещением.

Договор аренды

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается в письменной форме. Если срок договора превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Обратите внимание на объект, который указан в договоре аренды. Сведения о нем должны совпадать со сведениями из технического паспорта и справки из государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Договором аренды может предусматриваться подготовка помещения для использования по целевому назначению. Стороны согласовывают между собой перечень, порядок и сроки проведения ремонтных работ. Арендная плата за этот период по договоренности сторон уменьшается или вообще не начисляется.

Факт передачи помещения арендатору удостоверяется актом приема-передачи оказанных услуг. В нём указываются состояние объекта на момент передачи арендатору. После прекращения аренды вам нужно будет вернуть помещение в состоянии, которое было зафиксировано в акте приема-передачи объекта. Поэтому если объект имеет недостатки или изношенное состояние, вам обязательно нужно указать это в акте.

Согласуйте с арендодателем возможность увеличения арендной платы и предельную сумму такого увеличения. Например, «Арендная плата за помещение не может повышаться более чем на 5% за два года».

По общему правилу, текущий ремонт арендованного помещения и всех его систем осуществляет арендатор, а капитальный ремонт – арендодатель. Однако стороны в договоре могут по другому распределить эти обязанности.

Следует обратить внимание на пункты договора об ответственности за аварии, которые могут возникнуть в арендованном помещении. Справедливым будет пункт о том, что арендатор должен нести ответственность лишь за те аварии, которые произошли по его вине. Также целесообразно предусмотреть обязанность арендодателя отвечать за аварии в общих сетях.

Договор аренды может предусматривать возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя без каких-либо значительных оснований. Это положение не является обязательным для договора аренды и может сократить предусмотренный срок аренды помещения. Мы рекомендуем настаивать на его исключении при отсутствии существенных оснований для одностороннего расторжения договора.

В договоре аренды по соглашению сторон могут определяться штрафные санкции: штраф и пеня. Важно чтобы они были взаимными, устанавливались за существенные нарушения договора и побуждали другую сторону его выполнять.

Кроме общих штрафных санкций в договоре аренды обычно устанавливают право арендодателя в одностороннем порядке не допускать арендатора к арендованному помещению, прекращать поставку коммунальных услуг и тому подобное. Такие права арендодателя должны устанавливаться только за существенные нарушения договора.

 

Проверка коммерческой недвижимости является обязательным условием для ее аренды. В ходе проверки вы можете обнаружить обстоятельства, которые в будущем могут негативно повлиять на вас или вообще убедят не арендовать помещение. И только вам выбирать: идти на риск или отказаться от аренды этого объекта.

Найдите рисковые условия договора аренды, индивидуализируйте их в свою пользу. Обращайте внимание на ключевые аспекты, которые мы описали в этой статье.

Руководствуясь этим минимальным набором средств проверки коммерческой недвижимости и договора аренды вы сможете защитить себя от скрытых рисков.

 

Для квалифицированной проверки коммерческой недвижимости объекта аренды обратитесь к экспертам.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Кількість оцінок: 5 середня: 5,00 з 5)
Loading...

Оренда, оренда нерухомості, оренда комерційної нерухомості, оренда приміщення, оренда комерційного приміщення, оренда нежитлового приміщення, оренда будинку, оренда приміщення Київ, оренда офісу Київ, аналіз нежитлового приміщення, перевірка нежитлового приміщення, перевірка нежитлового приміщення, аналіз договору оренди, перевірка нерухомості, договір оренди, перевірка договору оренди

Аренда, аренда недвижимости, аренда коммерческой недвижимости, аренда помещения, аренда коммерческого помещения, аренда нежилого помещения, аренда, аренда помещения Киев, аренда офиса Киев, анализ нежилого помещения, проверка нежилого помещения, проверка нежилого помещения, анализ договора аренды, проверка недвижимости, договор аренды, анализ договора аренды.