Перевірка новобудови ЖК «LIKO – GRAD Perfect Town»

Перше, що ми перевіряємо це земельна ділянка на якій розташоване будівництво.

Земельна ділянка

Будівництво ЖК «LIKO-GRAD Perfect Town» здійснюється на двох земельних ділянках з кадастровими номерами: 8000000000:72:287:0006 площею 4.0866 га та 8000000000:79:364:0142 площею 0,6046 га.

Житловий будинок № 5, у якому, має на меті придбати квартиру наш клієнт, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:72:287:0006.

Земельна ділянка має цільове призначення 03.15 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Категорія – земельні ділянки громадської забудови (земельні ділянки, які використовуються для розміщення громадських будівель і споруд (готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів), інших об’єктів загального користування);

Цільове призначення та вид використання земельної ділянки не відповідають цілям будівництва. Із відкритих джерел нам стало відомо, що на даному місці мало бути будівництво торгівельно – розважального комплексу, але через будівництво ТРЦ Respublika Park та Lavina, забудовниками було прийнято рішення про початок будівництва саме житлового комплексу.

Для перевірки земельної ділянки ми отримали актуальні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна щодо об’єкта нерухомого майна.

Згідно з інформацією зазначеної у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, власником земельної ділянки є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради. 

Земельну ділянку передано в оренду ТОВ «Л-ГРУП» Код ЄДРПОУ: 31811499 (замовника будівництва) на підставі договору оренди земельної ділянки від 11.04.2006 року за реєстровим № 224, договору про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк від 21.10.2021 року за реєстровим № 798. Таким чином, строк оренди подовжено до 21.10.2031.

Щодо земельної ділянки немає відомостей про чинні арешти, іпотеки, обтяження. Заборони відчуження земельної ділянки відсутні.

Також ми здійснили пошук судових рішень, предметом яких є земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво (пошук здійснювався за критерієм – кадастровий номер).

В Єдиному державному реєстрі судових рішень ми знайшли, зокрема, судові рішення щодо цієї земельної ділянки, а саме справа № 5011-51/1150-2012.

По даній справі заступник прокурора міста Києва звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП» про розірвання договору оренди земельних ділянок, укладеного між сторонами, зареєстрованого у книзі записів державної реєстрації договорів 11.04.2006 р. за № 72-6-00357 та зобов’язання відповідача повернути позивачу земельну ділянку площею 4, 0866 га, що розташована на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом’янському районі міста Києва.

Далі ми проводимо аналіз документів на будівництво і ставимо собі питання: «а хто дозволив будувати»?

Аналіз дозвільних документів на будівництво

Для будівництва ЖК отримано дозвіл на виконання будівельних робіт від 07 червня 2012 року за № КВ 11412092896. На порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва наявна інформація про дозвіл на виконання будівельних робіт.

Також на сайті Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва наявна інформація про зміни даних у дозволі на виконання будівельних робіт, датована 11.08.2021 року.

Замовником будівництва є ТОВ «Л-ГРУП».

Дозвіл надано на будівництво багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом’янському та Голосіївському районах м. Києва.

На будівництво видані містобудівні умови та обмеження № 4914/0/18-1/009-12 від 17.04.2012 року.

Містобудівні умови та обмеження видавались на будівництво торговельно – розважального комплексу.

Більш того, у зв’язку з тим, що будівництво об’єкта здійснюється на приаеродромній території, Забудовник не узгодив будівництво з експлуатантом аеродрому, провайдером аеронавігаційного обслуговування та без погодження Державіаслужби, що призвело до прийняття рішення Державної авіаційної служби України №210 від 05.04.2019р. про припинення будівництва (діяльності, передбаченої частиною другою статті 69 Повітряного кодексу України) на приаеродромній території, за адресою: м. Київ, вул. Михайла Максимовича, 32, що здійснюється ТОВ «Л-ГРУП».

У рішенні Окружного адміністративного суду міста Києва від 15 вересня 2021 року по справі № 640/12719/19 зазначено, що: Товариство з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП» звернулось до Державної архітектурно-будівельної інспекції України із заявою вх.№40-30/2808-45 від 28.08.2019 року за формою згідно з додатком 10 вищезгаданого Порядку про внесення змін у Дозвіл на виконання будівельних робіт № КВ 11412092896 від 07.06.2012 року із будівництва багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом`янському та Голосіївському районах м. Києва, місце розташування об`єкта будівництва вул. Онуфрія Трутенка, 32 в Солом`янському та Голосіївському районах м. Києва, кадастрові номери земельних ділянок – 8000000000:72:287:0006, 8000000000:79:364:0142, вид будівництва – нове будівництво, код об`єкта 1122.1, клас наслідків ССЗ, перелік об`єктів, що входять до складу комплексу (будови): 1 черга: житловий будинок № 3,РП -ССЗ; 2 черга – супермаркет – ССЗ; 3 черга – Житловий будинок №2 -СС2; 4 черга – Житловий будинок №1, ТП – ССЗ; 5 черга -Прибудова до житлового будинку №1 – ССЗ; 6 черга – Житловий будинок №4 – ССЗ; 7 черга – Житловий будинок №5 – ССЗ; 8 черга – Дитячий садок – ССЗ; 9 черга – Паркінг – ССЗ.

Щодо будівництва є ряд судових справ

Справа № 640/12719/19

15 липня 2019 року Державна авіаційна служба України звернулась за позовом до ТОВ «Л-ГРУП», Державної архітектурно – будівельної інспекції України, Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради про визнання протиправними дій та бездіяльності, зобов’язання вчинити дії.

Позовні вимоги державної авіаційної служби України полягали у наступному:

– зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП» виконати рішення від 05.04.2019 №210;

– зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП» знести самочинне будівництво за адресою: м. Київ, вул. Михайла Максимовича, 32;

– визнати протиправною бездіяльність Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в частині не погодження об`єкта будівництва за адресою: м. Київ, вул. Михайла Максимовича, 32 та зобов`язати вчинити дії щодо погодження вищезазначеного будівництва;

– визнати протиправними дії Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо видачі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 17.04.2012 №4914/0/18-1/009-12 по об`єкту будівництва за адресою: м. Київ, вул. Михайла Максимовича, 32 та скасувати їх;

– визнати протиправними дії Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо видачі дозволу на початок виконання будівельних робіт №КВ 11412092896 по об`єкту будівництва за адресою: м. Київ, вул. Михайла Максимовича, 32 та скасувати його.

 Станом на 18.09.2023р., розгляд справи триває і у даній справі ще не поставлено крапку, що є потенційною загрозою для здійснення будівництва і реєстрації права власності на об’єкт.

Справа № 640/25098/19

Громадська організація «НАРОД ПРОТИ КОРУПЦІЇ» звернулась до  Окружного адміністративного суду міста Києва з адміністративним позовом до Державної архітектурно-будівельної інспекції України, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні Відповідача – Товариство з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП» та просила суд:

– визнати протиправними дії Державної архітектурно-будівельної інспекції України щодо внесення зміни даних №ІУ123192410590 у Дозвіл на виконання будівельних робіт №КВ11412092896 від 07.06.2012р. із будівництва багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом`янському та Голосіївському районах м. Києва на підставі повідомлення замовника – Товариства з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП»;

– визнати протиправними дії Державної архітектурно-будівельної інспекції України щодо внесення до Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів інформації про внесення зміни даних №ІУ123192410590 у Дозвіл на виконання будівельних робіт №КВ11412092896 від 07.06.2012р. із будівництва багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом`янському та Голосіївському районах м. Києва на підставі повідомлення замовника – Товариства з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП».

– зобов`язати Державну архітектурно-будівельну інспекцію України скасувати (анулювати) зміни даних №ІУ123192410590 у Дозвіл на виконання будівельних робіт №КВ11412092896 від 07.06.2012р. із будівництва багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом`янському та Голосіївському районах м. Києва на підставі повідомлення замовника – Товариства з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП».

– зобов`язати Державну архітектурно-будівельною інспекцією України виключити із Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів інформацію про внесення змін даних № ІУ123192410590 у Дозвіл на виконання будівельних робіт №КВ11412092896 від 07.06.2012р. із будівництва багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з підземним паркінгом на вул. Онуфрія Трутенка, 32 у Солом`янському та Голосіївському районах м. Києва на підставі повідомлення замовника – Товариства з обмеженою відповідальністю «Л-ГРУП».

Справа № 910/12716/23

Київський національний лінгвістичний університет звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ Л.С.Ц. та до ТОВ «Л-ГРУП» про визнання недійсним договору та скасування рішень реєстратора.

Предметом даної справи є забезпечення виконання договору позики №28-1/10 від 28.10.2020, шляхом укладення договору іпотеки №6129 від 16.11.2020, предметом якого є нерухоме майно гуртожиток секція 4, літ. «А» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 897320480000) та гуртожиток секції 5, літ. «А» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 909520080361), так як дані об`єкти нерухомості належать Київському національному лінгвістичному університету.

Перед тим, як вибирати житловий комплекс, перевірте, чи не має забудовник судових спорів щодо будівництва.

Також, ми проаналізували попередній договір купівлі – продажу квартири та Деривативний контракт (форвард), який пропонує для підписання забудовник.

Аналіз попереднього договору та укладання Форвардного контракту

Попередній договір купівлі-продажу квартири прямо не передбачений Законом України «Про інвестиційну діяльність», як спосіб залучення коштів фізичних осіб в будівництво житлових будинків. Проте законодавство не забороняє укладати такі договори, тим більше, що така можливість передбачена Цивільним кодексом України. Згідно з даним договором, продавець зобов’язаний в майбутньому підписати з покупцем основний договір купівлі-продажу квартири. При укладенні такого договору все ж таки існують певні ризики. Наприклад: можливість нецільового витрачання коштів, затягування строків здачі будинку. Якщо продавець відмовиться підписувати основний договір купівлі-продажу, то покупець не може претендувати на квартиру, а лише вимагати від продавця повернення коштів. Якщо ж продавець не поверне їх добровільно, то їх потрібно буде стягувати у судовому порядку. Крім того, клієнт має нести додаткові витрати пов’язані з нотаріальним посвідченням договору та сплатою державних зборів.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. В цьому випадку основний договір – це договір купівлі-продажу квартири, який повинен укладатись у письмовій формі і бути нотаріально посвідчений. Тобто така ж вимога і до оформлення попереднього договору.

Відповідно до форвардних договорів інвестор (покупець) не набуває право власності на саму квартиру, а лише набуває майнові права на право набути у власність Квартиру після введення Об’єкту будівництва в експлуатацію (ст. 331 ЦКУ);

В подальшому покупець не може визнати право власності на новозбудоване майно, оскільки юридично за нормами діючого законодавства України та судової практики таке право в нього виникне з моменту державної реєстрації права власності (Правовий висновок ВСУ від 18.02.2016р. у справі № 6-244цс14).

Забудовник вплітаючи в угоду купівля – продажу квартири форвардний контракт (дериватив) оптимізує податкове навантаження.

Висновки

Забудовник отримав дозвіл на виконання будівельних робіт на торгівельно – розважальний комплекс, натомість почав будувати висотні будинки, у свою чергу не погодивши будівництво з Державною авіаційною службою України, адже ділянка розташована у приаеродромній зоні аеропорту «Жуляни».

Один із головних спорів на сьогоднішній день, спір з Державною авіаційною службою України може призвести до отримання рішення суду із зобов`язанням знести самочинне будівництво за адресою: м. Київ, вул. Михайла Максимовича, 32. Також наявні інші судові процеси.

Рекомендуємо звернути увагу, на містобудівні умови та технічні умови на підключення комунікацій.

Якщо Ви вирішили придбати квартиру, звертайтесь до нашої юридичної фірми, і ми перевіримо всі документи і надамо Вам вичерпні відповіді.