Регулярно приходится слышать о рейдерстве агропредприятий, захвате урожая или техники. Однако так называемого «черного рейдерства», когда злоумышленники подделывали документы и вмешивались в работу государственных реестров, становится все меньше. Проще и более законно подговорить землевладельцев, чтобы они сами передали свои участки другому арендатору. И, кстати, фермер может бессознательно способствовать таким рейдерам.
Сам виноват!
Арендные отношения между аграриями и владельцами земли, как известно, держатся на доверии и взаимной поддержке. А потому, если хозяин постоянно поддерживает село, помогает с его благоустройством, дает работу жителям села и создает любую дополнительную ценность для них, кроме обычной арендной платы, то владельцы земли сами встанут на защиту своего арендатора перед нападением рейдеров.
И наоборот, если представитель арендатора приезжает раз в год в село, чтобы только выдать всем арендную плату, то на какое-то дополнительное доверие и дополнительную поддержку от владельцев земли нечего и ждать. Конкуренту будет достаточно предложить большую арендную плату, и собственник земли согласится с ним работать.
Еще один важный момент: большая часть отношений между арендатором и владельцем земли регулируются устными договоренностями. Договоры аренды часто заключают «чтобы было», и они содержат много недостатков. Конкуренты находят селян, недовольных нынешним арендаторам, и используют недостатки договоров аренды, чтобы в судебном порядке их отменить.
Так чья подпись?
Достаточно распространена ситуация, когда договоры аренды вместо старых владельцев участков подписывают их родственники. Многие арендаторы довольно легкомысленно относятся к такой практике. Однако договор аренды в таком случае очень просто признать недействительным.
Суды устанавливают, что договор заключен от имени владельца участка, но подписан другим лицом. Это можно подтвердить заключением судебной почерковедческой экспертизы. Поэтому договор признают недействительным.
Здесь некоторые аграрии рассчитывают на срок исковой давности: по общему правилу обратиться в суд можно в течение 3 лет с момента допущения нарушения, которое является основанием для обращения. Однако в случае подписания договора другим лицом вместо арендодателя срок исковой давности должен исчисляться не с момента заключения такого договора, а с момента, когда арендатор узнал о его существовании. Даже тот аргумент, что владелец земли получал арендную плату в течение трех лет перед обращением в суд, часто не спасает арендатора. Такая позиция изложена в постановлении Верховного Суда Украины по делу №6-48цс15 от 22.04.2015.
Поэтому очень важно, чтобы договор аренды подписывал именно владелец земельного участка, а не его дочь, сын, мама, тетя или любой другой родственник.
Где деньги за аренду?
Еще одно популярное основание расторжения договора аренды – неуплата арендной платы.
На самом деле арендную плату арендатор может и платить, однако должным образом это не фиксировать. Часто выплата производится в натуральной форме, что не фиксируется, как надо.
Этим может воспользоваться владелец участка и обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды.Здесь следует учесть, что даже если владелец участка не приходит по арендную плату, это не освобождает арендатора от обязанности платить ее. Такая позиция содержится в постановлении Верховного Суда Украины по делу №126 / 1553/17 от 27.06.2018. Вместе с тем суды разрывают договоры аренды только если неуплата арендной платы происходит систематически (два и более раз), в частности, такую позицию высказал Верховный Суд Украины в постановлении по делу №362 / 5740/15-ц от 28.09.2016.
Также обратите внимание и на позицию Верховного Суда по делу №383 / 1213 / 15ц. Суд отметил, что арендную плату нужно вносить ежемесячно, если стороны в договоре аренды не договорились об ином. Невнесения арендной платы является достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Поэтому следует осторожно подходить к формированию положений договора о порядке и сроках уплаты арендной платы. Также нужно фиксировать все расчеты – как наличные, так и в натуральной форме.
Если владелец изменился
После смерти владельца земельного участка наследники часто хотят вернуть участок, который в аренде. Это может быть связано с желанием самостоятельно обрабатывать эту землю или же с намерением передать землю другому арендатору на более выгодных условиях.
Верховный Суд в своем постановлении по делу №582 / 1132/17 от 14.03.2018 указал, что если стороны в договоре четко не определили, что основанием для расторжения договора аренды является переход права собственности на земельный участок к другому владельцу, то договор не может быть разорван на этом основании.
Поэтому ни смерть владельца, ни другие основания смены владельца земли не является автоматическим основанием для расторжения договора аренды.
Когда договор был лишним
Для удобства обработки земли фермеры, которые работают в пределах одного села или района, могут обмениваться земельными участками. Иногда это просто понятийные договоренности. Однако случается, что агропроизводители заключают договоры субаренды земельных участков. Делают они это без согласия владельцев этих участков. Это прямо противоречит требованиям законодательства. Чаще предприятия заключают договоры о предоставлении услуг по обработке земли, о совместной деятельности и другие подобные договоры.
Если такой договор становится предметом судебного обжалования, то суды выясняют истинную суть правоотношений между его сторонами. Если же земельный участок фактически передан в субаренду, то суды признают недействительным и договор аренды, и такой договор о совместной деятельности. Так, Верховный Суд Украины в своем постановлении по делу №6-166цс13 от 12.02.2014 отметил, что привлечение третьих лиц к обработке земли и оплаты арендной платы арендодателю с прекращением арендатором хозяйственной деятельности по непосредственному целевому использованию арендованного земельного участка выходит за пределы деятельности, которую может осуществлять арендатор без согласования с арендодателем.
А уже в 2018 году Верховный Суд в своем постановлении по делу № 133/600/16-ц от 28.12.2018 отметил, что если договор о предоставлении услуг включает условия о передаче в пользование арендованного земельного участка, то он заключен с нарушением договора аренды.
Поэтому, заключая договоры о совместной деятельности или о предоставлении услуг по обработке земли, нужно заблаговременно взвесить – не станут ли они потом основанием для утраты права аренды.
***
Как видим, основания оспорить договор аренды земли можно найти всегда. Чтобы не потерять свою землю, каждому фермеру нужно более ответственно относиться к аренде земли. Стоит не только налаживать дружеские отношения с собственниками земли, но и фиксировать все договоренности и юридические действия.
Андрей Гевко, адвокат, партнер юридической фирмы BARGEN
газета “АгроМаркет”, март 2019
(Кількість оцінок: 17 середня: 4,94 з 5)
Завантаження ...
