نسمع بانتظام عن مداهمة المؤسسات الزراعية والاستيلاء على المحاصيل أو المعدات. ومع ذلك، فإن ما يسمى بـ "المداهمة السوداء"، عندما قام المجرمون بتزوير المستندات والتدخل في عمل سجلات الدولة، أصبح أقل فأقل. سيكون من الأسهل والأكثر قانونية إقناع أصحاب الأراضي بتسليم قطع أراضيهم إلى المستأجر الثاني. وبالمناسبة، يمكن للمزارع أن يساهم دون وعي في مثل هؤلاء المغيرين.
إنه خطأي!
وعلاقات الإيجار بين المزارعين وأصحاب الأراضي، كما هو معروف، تقوم على الثقة والدعم المتبادل. وبالتالي، إذا كان المالك يدعم القرية باستمرار، ويساعد في تحسينها، ويوفر العمل للقرويين ويخلق أي قيمة إضافية لهم، باستثناء الإيجار المعتاد، فإن أصحاب الأرض أنفسهم سيقفون لحماية مستأجرهم قبل ذلك. هجوم المغيرين.
على العكس من ذلك، إذا كان ممثل المستأجر يأتي إلى القرية مرة واحدة في الساعة فقط لإصدار الإيجار للجميع، فلا يوجد ما يتوقعه أصحاب الأرض من أي ثقة ودعم إضافيين. سيكون كافيا أن نقدم للمنافس إيجارا أعلى، وسيوافق صاحب الأرض على العمل معه.
نقطة أخرى مهمة: معظم العلاقات بين المستأجر ومالك الأرض تنظمها اتفاقيات شفهية. غالبا ما يتم إبرام اتفاقيات الإيجار "ليكون"، وهي تحتوي على العديد من أوجه القصور. يجد المنافسون فلاحين غير راضين عن المستأجرين الحاليين ويستخدمون عيوب اتفاقيات الإيجار لإلغائها في المحكمة.
إذن من التوقيع؟
إنه موقف شائع إلى حد ما عندما يتم توقيع اتفاقيات الإيجار من قبل الأقارب بدلاً من أصحاب قطعة الأرض القدامى. العديد من المستأجرين تافهون جدًا بشأن هذه الممارسة. ومع ذلك، فإن عقد الإيجار في هذه الحالة من السهل جدًا إعلان بطلانه.
تثبت المحاكم أن العقد تم إبرامه نيابة عن مالك قطعة الأرض، ولكن تم توقيعه من قبل شخص آخر. ويمكن تأكيد ذلك من خلال الانتهاء من فحص خط اليد الشرعي. ولذلك يعتبر العقد باطلا.
هنا، يعتمد بعض المزارعين على قانون التقادم: كقاعدة عامة، يمكنك تقديم طلب إلى المحكمة في غضون 3 سنوات من لحظة الانتهاك الذي يشكل أساس الاستئناف. ومع ذلك، في حالة توقيع العقد من قبل شخص ثانٍ بدلاً من المؤجر، يجب حساب فترة التقادم ليس من لحظة إبرام هذا العقد، ولكن من اللحظة التي أصبح فيها المستأجر على علم بوجوده. وحتى الحجة القائلة بأن مالك الأرض حصل على الإيجار لمدة ثلاث سنوات قبل الذهاب إلى المحكمة لا تنقذ المستأجر في كثير من الأحيان. تم ذكر هذا الموقف في قرار المحكمة العليا لأوكرانيا في القضية رقم 6-48cs15 بتاريخ 22/04/2015.
لذلك، من المهم جدًا أن يتم توقيع عقد الإيجار من قبل مالك قطعة الأرض، وليس من قبل ابنته أو ابنه أو والدته أو عمته أو أي قريب آخر.
أين المال للإيجار؟
سبب شائع آخر لإنهاء عقد الإيجار هو عدم دفع الإيجار.
في الواقع، قد يقوم المستأجر بدفع الإيجار، ولكن قد لا يتم تسجيله بشكل صحيح. وفي كثير من الأحيان، يتم الدفع عينيًا، وهو أمر غير ثابت كما ينبغي.
ويمكن لمالك قطعة الأرض الاستفادة من ذلك وتقديم طلب إلى المحكمة لإنهاء عقد الإيجار. وتجدر الإشارة هنا إلى أنه حتى لو لم يحضر مالك قطعة الأرض لتحصيل الإيجار، فإن هذا لا يعفي المستأجر من وجوب دفعها. ويرد هذا الموقف في قرار المحكمة العليا في أوكرانيا في القضية رقم 126 / 1553/17 بتاريخ 27.06.2018. وفي الوقت نفسه، لا تقوم المحاكم بإلغاء عقود الإيجار إلا إذا حدث عدم دفع الإيجار بشكل منهجي (مرتين أو أكثر)، على وجه الخصوص، وقد عبرت المحكمة العليا في أوكرانيا عن هذا الموقف في الحكم الصادر في القضية رقم 362 / 5740/15- نهاية الخبر بتاريخ 28.09.2016.
انتبه أيضًا إلى موقف المحكمة العليا في القضية رقم 383 / 1213 / 15 ط.س. وأشارت المحكمة إلى أنه يجب دفع الإيجار شهريًا، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في عقد الإيجار. يعد عدم دفع الإيجار سببًا كافيًا للإنهاء المبكر لعقد الإيجار.
لذلك، ينبغي للمرء أن يقترب بعناية من تشكيل أحكام العقد بشأن ترتيب وشروط دفع الإيجار. ومن الضروري أيضًا تسجيل جميع المدفوعات - نقدًا وعينًا.
إذا تغير المالك
بعد وفاة صاحب قطعة الأرض، غالباً ما يرغب الورثة في إعادة قطعة الأرض المؤجرة. وقد يكون ذلك مرتبطًا بالرغبة في زراعة هذه الأرض بشكل مستقل أو بنية نقل الأرض إلى مستأجر آخر بشروط أفضل.
وبينت المحكمة العليا في قرارها في القضية رقم 17/1132/582 بتاريخ 2018/03/14 أنه إذا لم يحدد الطرفان في العقد بشكل واضح أن نقل ملكية الأرض إلى المالك الثاني هو أساس إنهاء عقد الإيجار فلا يجوز فسخ العقد على هذا الأساس.
ولذلك، لا تعتبر وفاة المالك أو أي أسباب أخرى لتغيير مالك الأرض سببا تلقائيا لإنهاء عقد الإيجار.
عندما كان العقد زائدة عن الحاجة
لتسهيل زراعة الأراضي، يمكن للمزارعين الذين يعملون في نفس القرية أو المنطقة تبادل قطع الأراضي. في بعض الأحيان تكون هذه مجرد ترتيبات مفاهيمية. ومع ذلك، يحدث أن يبرم المنتجون الزراعيون عقودًا لتأجير قطع الأراضي من الباطن. يفعلون ذلك دون موافقة أصحاب هذه الأراضي. وهذا يتعارض بشكل مباشر مع متطلبات التشريع. في كثير من الأحيان، تبرم الشركات اتفاقيات بشأن تقديم الخدمات للأراضي المزروعة والأنشطة المشتركة والاتفاقيات المماثلة الأخرى.
إذا أصبحت هذه الاتفاقية موضوع استئناف قضائي، فإن المحاكم توضح الجوهر الحقيقي للعلاقة القانونية بين أطرافها. إذا تم تأجير قطعة الأرض بالفعل من الباطن، فسوف تبطل المحاكم كلاً من عقد الإيجار واتفاقية النشاط المشترك. وهكذا، أشارت المحكمة العليا في أوكرانيا في حكمها بشأن القضية رقم 6-166cs13 بتاريخ 2014/02/12 إلى أن مشاركة أطراف ثالثة في معالجة الأرض ودفع الإيجار للمؤجر مع إنهاء النشاط الاقتصادي من قبل إن الاستخدام الهادف المباشر لقطعة الأرض المؤجرة يتجاوز نطاق النشاط الذي يمكن أن يقوم به المستأجر دون موافقة المستأجر.
وبالفعل في عام 2018، أشارت المحكمة العليا في حكمها في القضية رقم 133/600/16-ت بتاريخ 28.12.2018 إلى أنه إذا كان عقد تقديم الخدمات يتضمن شروطًا لنقل قطعة الأرض المؤجرة للاستخدام، فإن تم إبرامه بالمخالفة لعقد الإيجار.
لذلك، عند إبرام اتفاقيات بشأن الأنشطة المشتركة أو بشأن تقديم الخدمات لزراعة الأراضي، من الضروري النظر مقدما فيما إذا كانت ستصبح فيما بعد الأساس لفقدان حق الإيجار.
***
كما نرى، يمكن دائمًا العثور على أسباب للطعن في اتفاقية تأجير الأرض. لكي لا يفقدوا أراضيهم، يحتاج كل مزارع إلى اتباع نهج أكثر مسؤولية في استئجار الأراضي. من الضروري ليس فقط إقامة علاقات ودية مع أصحاب الأرض، ولكن أيضًا تسجيل جميع الاتفاقيات والإجراءات القانونية.
أندريه جيفكو، محامٍ وشريك في مكتب المحاماة بارجن
صحيفة "أجرو ماركت"، مارس 2019
(عدد الدرجات: 17 متوسط: 4.94 مع 5)
تحميل...
