Основні правила оренди нерухомості для бізнесу

Вы также можете прочесть этот материал на русском языке

Андрій Горбунов, юрист

Договір оренди комерційного приміщення зазвичай укладають на довготривалий строк. Постійна зміна приміщення не вигідна жодній зі сторін. Орендар підлаштовує місце для своїх потреб, а орендодавцю потрібно щоб приміщення постійно перебувало в оренді.

Перед входом у ці «довготривалі стосунки» потенційному орендарю потрібно перевірити бекграунд орендованого приміщення і впевнитись, що об’єкт оренди дійсно належить власнику, щодо нього відсутні судові спори, іпотеки або арешти.

Буде дуже прикро якщо ви залишитесь без оренди через арешт майна або «кабальні» умови договору оренди. Скористуйтеся нашими порадами щоб уникнути неприємностей з орендою.

Документи, що підтверджують право власності

Скоріше за все, об’єкт оренди уже зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і власник надасть вам довідку з цього реєстру. Проте вона може бути неактуальною. Отримати нову довідку ви можете самостійно. Покрокову інструкцію дивіться тут.

Довідка буде містити інформацію про зареєстроване право власності на об’єкт оренди, наявність або відсутність іпотеки, арештів, оренди цього об’єкта (запис вноситься до реєстру якщо строк оренди перевищує 3 роки) тощо.

Для більш ретельної перевірки об’єкта оренди слід отримати розширену довідку у нотаріуса. Вона буде містити відомості про документи, на підставі яких об’єкт оренди був зареєстрований, та історію змін власників та обтяжень.

На практиці у нас був випадок коли об’єкт оренди 2016 року будівництва ввели в експлуатацію у спрощеному порядку як такий, що був збудований до 1992 року.

Право власності на такий об’єкт може бути скасоване, що призведе, як мінімум, до припинення надання комунальних послуг.

У випадку коли право власності на об’єкт оренди оформлялося до функціонування реєстрів нерухомості, власник об’єкту оренди має надати вам документи, які посвідчували право власності на той час та довідку з БТІ про наявність зареєстрованого права власності на об’єкт нерухомого майна.

Судові спори

Рекомендуємо вам перевірити наявність судових спорів щодо об’єкта оренди та його власника. Таку перевірку можна провести користуючись сайтами https://court.gov.ua/fair/ та http://reyestr.court.gov.ua/.

На сайті https://court.gov.ua/fair/ ви можете переглянути наявні судові справи власника об’єкта оренди при введенні його ПІБ або найменування до поля «Сторона по справі».

Можливо, він був колись задіяний у різних шахрайських схемах або займався іншими протизаконними діями. Наявність таких спорів може схилити вас до відмови від оренди майна через недовіру до її власника.

Наявність судових справ щодо об’єкта оренди можна перевірити на сайті http://reyestr.court.gov.ua/. Для цього потрібно в пошуку зазначити адресу об’єкта оренди або код нерухомого майна.

Деякі негативні судові рішення щодо об’єкта оренди можуть призвести до скасування права власності на нього.

Також за рішенням суду об’єкт оренди може перейти у власність іншій особі. У такому випадку оренда з вами залишиться чинною, якщо інше не передбачено умовами договору оренди. Однак, це не означає, що новий власник не буде створювати вам перешкод у володінні орендованим приміщенням.

 

Договір оренди

Договір оренди комерційної нерухомості укладається в письмовій формі. Якщо строк договору перевищує 3 роки, він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Зверніть увагу на об’єкт, який зазначений у договорі оренди. Відомості про нього мають співпадати з відомостями з технічного паспорта та довідки з державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Договором оренди може передбачатися підготовка приміщення для використання за цільовим призначенням. Сторони узгоджують між собою перелік, порядок та строки проведення ремонтних робіт. Орендна плата за цей період за домовленістю сторін зменшується або взагалі не нараховується.

Факт передачі приміщення орендарю засвідчується актом приймання-передачі наданих послуг. У ньому зазначається стан об’єкта на момент передачі орендарю. Після припинення оренди вам потрібно буде повернути приміщення у стані, який був зафіксований в акті приймання-передачі об’єкта. Тому якщо об’єкт має недоліки або зношений стан, вам обов’язково потрібно зазначити це в акті.

Погодьте з орендодавцем можливість збільшення орендної плати та граничну суму такого збільшення. Наприклад, «Орендна плата за приміщення не може підвищуватись більше ніж на 5% за два роки».

За загальним правилом, поточний ремонт орендованого приміщення та усіх його систем здійснює орендар, а капітальний ремонт – орендодавець. Проте сторони у договорі можуть по іншому розподілити ці обов’язки.

Слід звернути увагу на пункти договору про відповідальність за аварії, які можуть виникнути в орендованому приміщенні. Справедливим буде пункт про те, що орендар має нести відповідальність лише за ті аварії, які сталися з його вини. Також доцільно передбачити обов’язок орендодавця відповідати за аварії в загальних мережах.

Договір оренди може передбачати можливість одностороннього розірвання договору з ініціативи орендодавця без будь-яких значних підстав. Це положення не є обов’язковим для договору оренди та може скоротити передбачений строк оренди приміщення. Ми рекомендуємо наполягати на його виключенні у разі відсутності істотних підстав для одностороннього розірвання договору.

У договорі оренди за згодою сторін можуть визначатися штрафні санкції: штраф і пеня. Важливо щоб вони були взаємними, встановлювались за суттєві порушення договору та спонукали іншу сторону його виконувати.

Окрім загальних штрафних санкцій договором оренди зазвичай встановлюють право орендодавця в односторонньому порядку не допускати орендаря до орендованого приміщення, припиняти постачання комунальних послуг тощо. Такі права орендодавця мають встановлюватися лише за суттєві порушення договору.

 

Перевірка комерційної нерухомості є обов’язковою передумовою для її оренди. У ході перевірки ви можете виявити обставини, які в майбутньому можуть на вас негативно вплинути, або взагалі переконають не орендувати приміщення. І тільки вам обирати: йти на ризик або відмовитись від оренди цього об’єкта.

Знайдіть ризикові умови договору оренди, індивідуалізуйте його на свою користь. Звертайте увагу на ключові аспекти, які ми описали у цій статті.

Керуючись цим мінімальним набором засобів перевірки комерційної нерухомості та договору оренди ви зможете захистити себе від прихованих ризиків.

 

Для кваліфікованої перевірки комерційної нерухомості об’єкта оренди зверніться до експертів.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (Кількість оцінок: 12 середня: 4,17 з 5)
Loading...

Оренда, оренда нерухомості, оренда комерційної нерухомості, оренда приміщення, оренда комерційного приміщення, оренда нежитлового приміщення, оренда будинку, оренда приміщення Київ, оренда офісу Київ, аналіз нежитлового приміщення, перевірка нежитлового приміщення, перевірка нежитлового приміщення, аналіз договору оренди, перевірка нерухомості, договір оренди, перевірка договору оренди

Аренда, аренда недвижимости, аренда коммерческой недвижимости, аренда помещения, аренда коммерческого помещения, аренда нежилого помещения, аренда, аренда помещения Киев, аренда офиса Киев, анализ нежилого помещения, проверка нежилого помещения, проверка нежилого помещения, анализ договора аренды, проверка недвижимости, договор аренды, анализ договора аренды.