Перейти до вмісту

Основные нюансы при заключении сделок с застройщиком

Инвестирование в строительство является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. Привлекательные картинки комфортабельных жилых комплексов, перспектива иметь новое жилье, в котором нет ауры предыдущих владельцев, и крутой ремонт “с нуля” легко приманивают покупателей.

Однако для минимизации рисков при заключении сделок с застройщиками инвестор должен обращать внимание на многие детали. Об основных нюансах расскажем в этой статье.

Репутация застройщика

Прежде всего нужно обратить внимание на репутацию застройщика: сколько лет на рынке, сколько реализованных проектов и сданных в эксплуатацию домов, отзывы клиентов. Для получения такой информации можно использовать СМИ или форумы. Обманутые клиенты молчать не будут, и отрицательный опыт всегда выплывет на поверхность. Однако эта информация не всегда может быть правдивой, поэтому ее следует тщательно проверять.

Что еще нужно проверить?

Следующим шагом будет исследование строительства конкретного дома или жилого комплекса, в которое инвестор планирует вложить деньги. На что обращаем внимание прежде всего?

Земля. У застройщика должно быть право строить на земельном участке под будущим домом. Для этого он должен иметь землю в собственности, аренде или на основании других договоров, например договора суперфиция. Документы, подтверждающие право на землю, нужно требовать у застройщика перед подписанием договора. Следует отметить, что компания, которая продает квартиру, может не быть собственником или пользователем земельного участка. В таком случае необходимо требовать у застройщика документы, заключенные с пользователем или собственником земли, свидетельствующие о договоренности относительно дальнейшего распределения квартир между ними.

Для строительства дома земельном участке должно быть предоставлено правильное целевое назначение – обычно для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. Целевое назначение можно проверить на публичной кадастровой карте. Там же можно проверить владельца и пользователя земельного участка.

Документы на строительство. Для строительства жилого дома застройщик обязан получить градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Это документ, содержащий планировочные и архитектурные требования к проектированию и строительству.

Кроме того, чтобы осуществлять строительство многоэтажного дома, застройщик должен получить разрешение на выполнение строительных работ, проверить который можно на сайте Государственной архитектурно строительной инспекции Украины. Стоит также обратить внимание и на другие документы, например лицензию генподрядчика.

В Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований стоит проверить компанию-застройщика, виды ее деятельности, а также не признана ее банкротом. Кроме того, следует проверить, не открыто по застройщика исполнительные производства по непогашенные долги и нет ли налогового долга. Так, если у застройщика есть налоговый долг, в органы государственной налоговой службы возникает право налогового залога на имущество такого застройщика, что, безусловно, грозит инвесторам не получить объект инвестирования.

Важным этапом проверки является поиск в Едином государственном реестре судебных решений как судебных процессов по объекту строительства и земельного участка, так и судебных споров застройщика с покупателями в связи с нарушением взятых обязательств.

На что обращать внимание, когда в руки попал договор?

Есть разные схемы привлечения средств для строительства: через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, через договор купли-продажи имущественных прав, договор об участии в жилищно-строительном кооперативе, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи дериватива и др.

Каждая из схем имеет свои нюансы, на которых мы не будем останавливаться. Однако есть общие вопросы, на которые нужно обратить внимание при заключении любого вида договора.

Предмет договора. Предмет должен быть детально прописано в договоре. Так, должно быть четко указан размер оплаты. По жилью указывают данные о его местонахождении, размере, технические характеристики. Максимально полно и точно должно быть прописано такое информация: кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом; строительную адрес; этажность дома и этаж, на котором расположена квартира, ее номер, количество комнат, общая и жилая площадь.

Срок сдачи дома в эксплуатацию. Недопустимо, если в договоре вообще не прописано срок сдачи в эксплуатацию.

Нужно обратить внимание, как это положение прописано: как обязательства ( “Сторона обязана завершить строительство и принять в эксплуатацию не позднее 22 июля 2021”) или расплывчато типа: “Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – …” . Декларативные положения всегда есть рисковым вариантом.

Впрочем, даже если ввод в эксплуатацию прописано как обязанность застройщика, это положение может потерять смысл, если в договоре не предусмотрена ответственность, например штраф за нарушение сроков ввода в эксплуатацию. В таком случае застройщик сможет задерживать завершения строительства на неопределенный срок без негативных последствий.

Стоит обратить внимание на то, как прописана ответственность застройщика и инвестора в случае невыполнения или нарушения условий договора, в частности предусмотрено материальной ответственности и в каком размере.

Также важно обратить внимание на то, как прописано момент перехода прав на объект инвестирования.

Возможность расторжения договора в одностороннем порядке. Предусмотрено вообще и для кого именно – для всех сторон или для одной? Здесь важным есть нюанс возврата денежных средств, если покупатель решит досрочно расторгнуть договор.

Отклонение от проектной площади квартиры. На момент заключения договора квартиры еще нет, поэтому вполне реальна перспектива, что фактическая площадь после завершения строительства будет меньше или больше, чем было запланировано и согласовано. Нужно, чтобы в договоре было предусмотрено, как будет происходить перерасчет и доплата или возврат средств в таком случае. Также можно предусмотреть максимально возможное отклонение от проектной площади.

Обязательства застройщика. Не важно, какой именно договор подписывает застройщик с инвестором, но в нем обязательно должно быть предусмотрено обязательство застройщика не передавать имущество в ипотеку, не вносить в уставный капитал общества, осуществлять продажу имущества другим лицам и т.п., а также штрафы за нарушение этих обязательств.

Нужно обратить внимание и на порядок и срок принятия квартиры инвестором и устранения недостатков застройщиком в случае их обнаружения. В частности, не исключено, что некоторые дефекты, например недостаточная шумоизоляция, могут оказаться со временем, также нужно учесть.

Стоит отметить, что ни один набор документов не даст абсолютной гарантии завершения строительства, ведь инвестирования по своей сути является рисковым и зависит от финансовой деятельности застройщика и ситуации на рынке. Однако тщательное исследование описанных вопросов все же увеличит шансы получить в будущем желаемую квартиру.

Статья Натальи Самойленко, юриста Bargen для ЛИГА: ЗАКОН.

Замовити дзвінок
Топ

А ти підписався на Бізнес Lawyer?

Канал з юридичними порадами та новинами для успішного розвитку твого бізнесу

This website uses cookies to ensure you get the best experience on our website.

ОСТАВЬТЕ НОМЕР ТЕЛЕФОНА

Залиште номер телефону