Інвестування в будівництво є одним із найпоширеніших способів придбання житла. Привабливі картинки комфортабельних житлових комплексів, перспектива мати нове житло, у якому немає аури попередніх власників, і крутий ремонт “з нуля” легко принаджують покупців.
Проте для мінімізації ризиків у разі укладення угод із забудовниками інвестор повинен звертати увагу на чимало деталей. Про основні нюанси розкажемо в цій статті.
Репутація забудовника
Насамперед потрібно звернути увагу на репутацію забудовника: скільки років на ринку, скільки реалізованих проєктів і зданих в експлуатацію будинків, які відгуки клієнтів. Для отримання такої інформації можна використовувати ЗМІ або форуми. Ошукані клієнти мовчати не будуть, і негативний досвід завжди випливе на поверхню. Проте ця інформація не завжди може бути правдивою, тому її слід ретельно перевіряти.
Що ще потрібно перевірити?
Наступним кроком буде дослідження будівництва конкретного будинку чи житлового комплексу, у яке особа планує вкласти гроші. На що звертаємо увагу передусім?
Земля. У забудовника має бути право будувати на земельній ділянці під майбутнім будинком. Для цього він повинен мати землю у власності, оренді чи на підставі інших договорів, наприклад договору суперфіцію. Документи, які підтверджують право на землю, треба вимагати в забудовника перед підписанням договору. Слід зазначити, що власником чи користувачем земельної ділянки. У такому разі необхідно вимагати в забудовника документи, укладені з користувачем чи власником землі, які свідчать про домовленості щодо подальшого розподілу квартир між ними.
Для будівництва будинку земельній ділянці має бути надано правильне цільове призначення – зазвичай для будівництва й обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Цільове призначення можна перевірити на Публічній кадастровій карті. Там само можна перевірити власника й користувача земельної ділянки.
Документи на будівництво. Для будівництва житлового будинку забудовник зобов’язаний отримати містобудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки. Це документ, що містить планувальні та архітектурні вимоги до проєктування й будівництва.
Крім того, щоб здійснювати будівництво багатоповерхового будинку, забудовник повинен отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, перевірити який можна на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Варто також звернути увагу й на інші документи, наприклад ліцензію генпідрядника.
У Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань варто перевірити компанію-забудовника, види її діяльності, а також чи не визнано її банкрутом. Крім того, слід перевірити, чи не відкрито щодо забудовника виконавчі провадження за непогашені борги та чи немає податкового боргу. Так, якщо в забудовника є податковий борг, в органів державної податкової служби виникає право податкової застави на майно такого забудовника, що, безумовно, загрожує інвестору не отримати об’єкт інвестування.
Важливим етапом перевірки є пошук у Єдиному державному реєстрі судових рішень як судових процесів щодо об’єкта будівництва та земельної ділянки, так і судових спорів забудовника з покупцями у зв’язку з порушенням узятих зобов’язань.
На що звертати увагу, коли до рук потрапив договір?
Є різні схеми залучення коштів для будівництва: через фонди фінансування будівництва, фонди операцій із нерухомістю, через договір купівлі-продажу майнових прав, договір про участь у житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір купівлі- продажу деривативу та ін.
Кожна зі схем має свої нюанси, на яких ми не будемо зупинятися. Проте є загальні питання, на які потрібно звернути увагу в разі укладення будь-якого виду договору.
Предмет договору. Предмет повинен бути детально прописано в договорі. Так, має бути чітко вказано розмір оплати. Щодо житла вказують дані про його місцезнаходження, розмір, технічні характеристики. Максимально повно й точно має бути прописано таку інформація: кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташовано будинок; будівельну адресу; поверховість будинку та поверх, на якому розташована квартира, її номер, кількість кімнат, загальна та житлова площа.
Термін здачі будинку в експлуатацію. Недопустимо, якщо в договорі взагалі не прописано термін здачі в експлуатацію.
Потрібно звернути увагу, як це положення прописано: як зобов’язання (“Сторона зобов’язана завершити будівництво та прийняти в експлуатацію не пізніше за 22 липня 2021 року”) чи розпливчато на кшталт: “Орієнтовний термін введення в експлуатацію – …”. Декларативні положення завжди є ризиковим варіантом.
А втім, навіть якщо введення в експлуатацію прописано як обов’язок забудовника, це положення може втратити сенс, якщо в договорі не передбачено відповідальність, наприклад штраф, за порушення строків введення в експлуатацію. У такому разі забудовник матиме змогу затримувати завершення будівництва на невизначений строк без жодних негативних наслідків.
Варто звернути увагу на те, як прописано відповідальність забудовника та інвестора в разі невиконання або порушення умов договору, зокрема чи передбачено матеріальну відповідальність та в якому розмірі.
Також важливо звернути увагу на те, як прописано момент переходу прав на об’єкт інвестування.
Можливість розірвання договору в односторонньому порядку. Чи передбачено взагалі та для кого саме – для всіх сторін чи для однієї? Тут важливим є нюанс повернення грошових коштів, якщо покупець вирішить достроково розірвати договір.
Відхилення від проєктної площі квартири. На момент укладення договору квартири ще немає, тому цілком реальною є перспектива, що фактична площа після завершення будівництва буде меншою або більшою, ніж було заплановано й узгоджено. Потрібно, щоб у договорі було передбачено, як відбуватиметься перерахунок і доплата або повернення коштів у такому разі. Також можна передбачити максимально можливе відхилення від проєктної площі.
Зобов’язання забудовника. Не важливо, який саме договір підписує забудовник з інвестором, але в ньому обов’язково повинно бути передбачено зобов’язання забудовника не передавати майно в іпотеку, не вносити в статутний капітал товариства, не здійснювати продаж майна іншим особам тощо, а також штрафи за порушення цих зобов’язань.
Потрібно звернути увагу й на порядок і строк прийняття квартири інвестором та усунення недоліків забудовником у разі їх виявлення. Зокрема, не виключено, що деякі дефекти, як-от недостатня шумоізоляція, можуть виявитися із часом, що також потрібно врахувати.
Варто зазначити, що жоден набір документів не дасть абсолютної гарантії завершення будівництва, адже інвестування за своєю суттю є ризиковим і залежить від фінансової діяльності забудовника та ситуації на ринку. Проте ретельне дослідження описаних питань все ж збільшить шанси отримати в майбутньому бажану квартиру.
Стаття Наталії Самойленко, юриста Bargen для ЛІГА:ЗАКОН.
