تخطى إلى المحتوى
شركة بارجن للمحاماة

الفروق الدقيقة الرئيسية عند إبرام الصفقات مع المطور

يمكنك قراءة هذا المقال باللغة الأوكرانية

يعد الاستثمار في البناء أحد الطرق الأكثر شيوعًا للحصول على السكن. الصور الجذابة للمجمعات السكنية المريحة، واحتمال الحصول على مساكن جديدة لا تتمتع بهالة الملاك السابقين، والتجديدات الرائعة "من الصفر" تجذب المشترين بسهولة.

ومع ذلك، لتقليل المخاطر عند إبرام المعاملات مع المطورين، يجب على المستثمر الانتباه إلى العديد من التفاصيل. سنتحدث عن الفروق الدقيقة الرئيسية في هذه المقالة.

سمعة المطور

أولاً وقبل كل شيء، عليك الانتباه إلى سمعة المطور: عدد السنوات التي قضاها في السوق، وعدد المشاريع التي تم تنفيذها والمنازل التي تم تكليفها، ومراجعات العملاء. للحصول على مثل هذه المعلومات يمكنك استخدام وسائل الإعلام أو المنتديات. لن يظل العملاء الذين تعرضوا للاحتيال صامتين، وستظل التجارب السلبية تطفو على السطح دائمًا. ومع ذلك، قد لا تكون هذه المعلومات صحيحة دائمًا، لذا يجب التحقق منها بعناية.

ما الذي يحتاج إلى التحقق أيضًا؟

والخطوة التالية ستكون البحث عن بناء منزل أو مجمع سكني محدد يخطط المستثمر للاستثمار فيه. ما هو الذي ننتبه إليه أولاً؟

أرض. يجب أن يكون للمطور الحق في البناء على قطعة الأرض الواقعة تحت المنزل المستقبلي. وللقيام بذلك، يجب عليه أن يمتلك الأرض، أو يستأجرها، أو أن يكون لديه عقود أخرى، مثل عقد السطحية. يجب طلب الوثائق التي تؤكد حق الأرض من المطور قبل توقيع العقد. تجدر الإشارة إلى أن الشركة التي تبيع الشقة قد لا تكون المالك أو المستخدم لقطعة الأرض. في هذه الحالة، من الضروري أن يطلب من المطور الوثائق المبرمة مع المستخدم أو مالك الأرض، والتي تشير إلى اتفاق بشأن التوزيع الإضافي للشقق بينهما.

لبناء منزل، يجب إعطاء قطعة الأرض الغرض الصحيح - عادة لبناء وصيانة مبنى سكني. يمكن التحقق من الغرض المقصود من خلال الخريطة العقارية العامة. هناك يمكنك أيضًا التحقق من المالك والمستخدم لقطعة الأرض.

وثائق البناء. لإنشاء مبنى سكني، يتعين على المطور الحصول على شروط التخطيط الحضري وقيود التطوير لقطعة الأرض. هذه وثيقة تحتوي على المتطلبات التخطيطية والمعمارية للتصميم والبناء.

بالإضافة إلى ذلك، من أجل بناء مبنى متعدد الطوابق، يجب على المطور الحصول على تصريح للقيام بأعمال البناء، والذي يمكن التحقق منه على الموقع الإلكتروني لهيئة التفتيش المعمارية والبناء الحكومية في أوكرانيا. ومن المفيد أيضًا الاهتمام بمستندات أخرى، مثل ترخيص المقاول العام.

في السجل الموحد للدولة للكيانات القانونية وأصحاب المشاريع الفردية والمنظمات العامة، يجدر التحقق من شركة التطوير وأنواع أنشطتها وما إذا كانت قد أعلنت إفلاسها. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري التحقق ما إذا كانت إجراءات التنفيذ قد تم فتحها ضد المطور بشأن الديون المستحقة وما إذا كان هناك أي دين ضريبي. لذا، إذا كان لدى المطور دين ضريبي، فإن سلطات مصلحة الضرائب الحكومية لديها الحق في فرض رهن ضريبي على ممتلكات هذا المطور، الأمر الذي يهدد بالطبع المستثمرين بعدم الحصول على هدف الاستثمار.

المرحلة المهمة من التحقق هي البحث في السجل المدني الموحد عن قرارات المحكمة سواء للإجراءات القانونية المتعلقة بموضوع البناء وقطعة الأرض، أو للنزاعات القانونية بين المطور والمشترين فيما يتعلق بانتهاك الالتزامات المفترضة.

ما الذي يجب الانتباه إليه عند حصولك على عقد؟

هناك خطط مختلفة لجمع الأموال للبناء: من خلال صناديق تمويل البناء، وصناديق المعاملات العقارية، ومن خلال اتفاقية شراء وبيع حقوق الملكية، واتفاقية المشاركة في تعاونية الإسكان والبناء، واتفاقية شراء وبيع الشقق الأولية، واتفاقية شراء وبيع مشتقة، وما إلى ذلك.

كل مخطط لديه الفروق الدقيقة الخاصة به، والتي لن نتطرق إليها. ومع ذلك، هناك مسائل عامة يجب الانتباه إليها عند إبرام أي نوع من العقود.

موضوع العقد. يجب توضيح الموضوع بالتفصيل في العقد. نعم، يجب تحديد مبلغ الدفع بشكل واضح. يتضمن السكن بيانات حول موقعه وحجمه وخصائصه التقنية. يجب تسجيل المعلومات التالية بشكل كامل ودقيق قدر الإمكان: الرقم العقاري لقطعة الأرض التي يقع عليها المنزل؛ عنوان البناء؛ عدد الطوابق في المنزل والطابق الذي تقع فيه الشقة وعددها وعدد الغرف والمساحة الإجمالية ومساحة المعيشة.

الموعد النهائي لوضع المنزل موضع التشغيل. من غير المقبول ألا يحدد العقد تاريخ التشغيل على الإطلاق.

من الضروري الانتباه إلى كيفية كتابة هذا البند: كالتزام ("يلتزم الطرف بإكمال البناء ووضعه موضع التنفيذ في موعد أقصاه 22 يوليو 2021") أو بشكل غامض مثل: "التاريخ المقدر للتشغيل هو ...". إن الجمل الإعلانية تشكل دائما خيارا محفوفا بالمخاطر.

ومع ذلك، حتى لو تم النص على التشغيل باعتباره التزامًا للمطور، فإن هذا الحكم قد يفقد معناه إذا لم ينص العقد على المسؤولية، على سبيل المثال، غرامة لانتهاك مواعيد التشغيل. في هذه الحالة، سيكون المطور قادرًا على تأخير إكمال البناء إلى أجل غير مسمى دون عواقب سلبية.

ومن الجدير الاهتمام بكيفية كتابته. مسؤولية المطور والمستثمر في حالة عدم الوفاء أو انتهاك شروط العقد، على وجه الخصوص، يتم تحديد المسؤولية المالية وبأي مبلغ.

ومن المهم أيضًا الانتباه إلى كيفية توضيح لحظة نقل الحقوق إلى موضوع الاستثمار.

إمكانية إنهاء العقد من جانب واحد. هل يتم توفيره على الإطلاق ولمن بالضبط – لجميع الأطراف أم لطرف واحد؟ هناك فارق بسيط مهم هنا وهو استرداد الأموال إذا قرر المشتري إنهاء العقد مبكرًا.

الانحراف عن مجال تصميم الشقة. في وقت توقيع العقد، لم تكن الشقة موجودة بعد، لذلك من الممكن جدًا أن تكون المساحة الفعلية بعد اكتمال البناء أقل أو أكثر من المخطط والمتفق عليه. ويجب أن ينص العقد على كيفية إعادة الحساب والدفع الإضافي أو استرداد المبلغ في مثل هذه الحالة. ومن الممكن أيضًا توفير أقصى انحراف ممكن عن منطقة التصميم.

التزامات المطور. لا يهم نوع العقد الذي يوقعه المطور مع المستثمر، ولكن يجب بالضرورة أن يتضمن التزام المطور بعدم رهن العقار، وعدم المساهمة في رأس مال الشركة المصرح به، وعدم بيع العقار لأشخاص آخرين، وما إلى ذلك، بالإضافة إلى العقوبات المترتبة على انتهاك هذه الالتزامات.

ومن الضروري أيضًا الاهتمام بإجراءات وتوقيت قبول الشقة من قبل المستثمر وإزالة النواقص من قبل المطور إذا تم اكتشافها. وعلى وجه الخصوص، من الممكن أن تظهر بعض العيوب مع مرور الوقت، مثل عدم كفاية عزل الصوت، وهو ما يجب أخذه في الاعتبار أيضًا.

ومن الجدير بالذكر أنه لا توجد مجموعة من الوثائق توفر ضمانًا مطلقًا لاستكمال البناء، لأن الاستثمار محفوف بالمخاطر بطبيعته ويعتمد على الأنشطة المالية للمطور وحالة السوق. ومع ذلك، فإن البحث الدقيق للقضايا الموصوفة سوف يزيد من فرص الحصول على الشقة المطلوبة في المستقبل.

مقال بقلم ناتاليا سامويلينكو، محامية في شركة بارجين، لموقع LIGA: LAW.

إذا كنت بحاجة إلى استشارة، اترك رقمك وسوف نتصل بك.

الوسوم:
اتصل الآن
قمة

هل اشتركت في محامي الأعمال؟

قناة تحتوي على استشارات قانونية وأخبار للتطوير الناجح لأعمالك

يشترك!

يستخدم هذا الموقع ملفات تعريف الارتباط لضمان حصولك على أفضل تجربة على موقعنا.

يقبل

اترك رقم هاتفك

اترك رقم هاتفك