En las condiciones actuales, surge cada vez con más frecuencia la cuestión del destino futuro del contrato de arrendamiento celebrado en caso de muerte del propietario de la propiedad, el arrendador. Cuestiones como si la muerte del arrendador es una razón automática para rescindir dicho contrato y si el arrendatario sigue obligado a pagar el alquiler son problemáticas.
En este artículo, analizaremos con más detalle cómo actuar como empresa arrendataria en tal caso.
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La muerte del arrendador no es motivo automático para rescindir el contrato
Como regla general, todos los derechos y obligaciones del difunto que le pertenecían en el momento de la apertura de la herencia y que no cesaron como consecuencia de su muerte pasan a los herederos (artículo 1218 del Código Civil de Ucrania). ).
Es decir, salvo que el contrato de arrendamiento disponga lo contrario, todos los derechos y obligaciones del arrendador tras su muerte pasan a los herederos. En consecuencia, el contrato se prorroga automáticamente.
Sin embargo, siempre hay excepciones a la regla general.
Según la parte 4 del artículo 31 de la Ley de Ucrania "sobre arrendamiento de tierras", no se permite la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento de tierras. a menos que este contrato estipule lo contrario.
La transferencia de los derechos de propiedad a otra persona en el orden de la herencia no es motivo para cambiar los términos o rescindir el contrato, salvo disposición en contrario del propio contrato (Parte 4 del artículo 32 de la Ley).
De lo anterior se desprende que las partes pueden determinar de forma independiente los motivos para rescindir el contrato, en particular, establecer como uno de los motivos: la muerte del arrendador y la transferencia de la propiedad a otra persona. En este caso, el contrato de alquiler quedará automáticamente rescindido.
¡Nos damos cuenta! A menudo, en los contratos de arrendamiento, las partes indican la posibilidad de cambiar los términos del contrato si la propiedad se transfiere a otra persona. Tal cláusula en el contrato evita la terminación automática del contrato, porque las partes de común acuerdo puede modificar sus condiciones esenciales o decidir ponerle fin. Si no es posible llegar a un acuerdo sobre todas las cuestiones, es posible rescindir el contrato ante los tribunales.
Por tanto, la muerte del arrendador puede ser un motivo automático para rescindir el contrato de arrendamiento sólo si así lo prevén expresamente las partes en dicho contrato. En otras circunstancias, el contrato no pierde su validez.
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¿Puede la empresa prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento si su período de vigencia ha expirado a partir del fallecimiento del arrendador y no existe ninguna cláusula sobre la renovación automática del contrato?
Sí, puede. En tal caso, la empresa renueva de forma independiente la duración del contrato en los mismos términos y por el mismo plazo presentando una solicitud al Registro Estatal de Derechos Inmuebles. La solicitud se presenta dentro de un mes a partir del día en que se tuvo conocimiento del fallecimiento del arrendador.
¡Prestar atención! La renovación del contrato es válida sólo hasta el momento del registro estatal del derecho de propiedad por parte de los herederos. El registro estatal de la terminación del derecho de arrendamiento en virtud del contrato se lleva a cabo simultáneamente con el registro estatal del derecho de propiedad.
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Pagar el alquiler: ¿vale la pena o no?
Dado que, por regla general, tras la muerte del propietario del inmueble, el contrato de arrendamiento no se rescinde automáticamente, la obligación del inquilino de pagar el alquiler permanece.
Sin embargo, surge la pregunta, ¿cuáles son las posibles opciones de pago del alquiler para que la empresa evite posibles disputas con los nuevos propietarios de la propiedad de alquiler en relación con el pago atrasado del alquiler?
Existen tres opciones para el pago de las cuotas de arrendamiento en caso de fallecimiento del arrendador:
- la empresa puede cobrar el alquiler y pagarle al heredero una vez que ha aceptado la herencia.
Hasta que se determine el heredero, el inquilino puede cobrar el alquiler y pagar el impuesto sobre la renta personal, el impuesto militar de acuerdo con las reglas generales, pero no mostrar estos cargos y pagos en el formulario 4DF, ya que en realidad no existe ninguna persona en cuyo beneficio se realiza dicho cargo. .
Al mismo tiempo, en el Apéndice 4DF, el inquilino deberá reflejar el devengo y pago del alquiler para el período en que efectivamente se pagará el alquiler al heredero, según el TIN (número fiscal individual) del heredero.
- la empresa puede depositar el importe del alquiler en el depósito del notario para su posterior transferencia a los herederos del fallecido
En el contexto de la práctica judicial, depositar el alquiler en el depósito del notario no es una obligación, sino un derecho de la empresa, el inquilino. Por tanto, la falta de depósito del alquiler en el depósito notarial no puede ser motivo incondicional para rescindir el contrato de arrendamiento. Tal "inactividad" de la empresa implica únicamente la obligación de pagar el alquiler devengado por el correspondiente período de uso del inmueble arrendado.
- la empresa puede pagar el importe total del alquiler acumulado (durante todo el período de impago) después de recibir una declaración del nuevo propietario de la propiedad
Son los herederos, como nuevos arrendadores, los responsables de informar al arrendatario sobre la transmisión de la propiedad, indicándole todos los datos y detalles necesarios. El plazo de dicha notificación es 1 mes a partir de la fecha de registro estatal del derecho de propiedad por parte del heredero.
Así, los herederos están obligados a informar, en particular, sobre:
- nombre de la persona jurídica, nombre completo del nuevo propietario;
- lugar de residencia (ubicación) y dirección postal;
- número catastral, ubicación y superficie del terreno;
- nuevos detalles de pago.
Así, si los herederos no se informan y la empresa no tiene una capacidad objetiva de pago a tiempo, tales circunstancias no pueden ser motivo para rescindir el contrato de arrendamiento, ya que las acciones de los nuevos arrendadores atestiguan un comportamiento deshonesto.
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¿Qué tal si celebramos un acuerdo adicional con los nuevos propietarios de la propiedad arrendada?
La empresa puede celebrar un acuerdo adicional a dicho acuerdo o firmar un nuevo acuerdo con los herederos solo después del registro estatal del derecho de propiedad sobre ellos.
Lo anterior se explica, en particular, por el hecho de que cuando se notifica al inquilino la transferencia de propiedad del inmueble arrendado, los herederos - los nuevos propietarios - deben proporcionar al inquilino copias de los siguientes documentos:
- certificado de derecho a la herencia,
- un acto estatal o un extracto del Catastro de Tierras del Estado (si la empresa arrendó un terreno).
Así, todas las cuestiones relacionadas con la renovación de los contratos de arrendamiento / la celebración de contratos adicionales a los mismos se resuelven exclusivamente después de la transferencia de propiedad del inmueble arrendado a los nuevos propietarios.
Como puede ver, la muerte del arrendador como uno de los motivos potenciales para rescindir el contrato de arrendamiento contiene muchos peligros. Para proteger adecuadamente los derechos de la empresa como arrendatario y evitar posibles conflictos con los herederos del arrendador en el futuro, en primer lugar es necesario analizar en detalle todos los términos del contrato.
Por lo tanto, si tiene alguna pregunta al respecto, comuníquese con nuestro bufete de abogados para una consulta exhaustiva.
