После ослабления карантина рынок коммерческой недвижимости немного оживился. Некоторые арендаторы не пережили карантин и их место занимают новые игроки. Казалось бы, торговые центры должны быть более гибкими в переговорах с потенциальными арендаторами. Однако пока они идут на уступки только в коммерческой части сделки. Зато при согласовании условий договоров гибкости не было и нет. Исключение – мощные бренды, в которых сам ТЦ и заинтересован. В этой статье кратко о важных пунктах, которые вы можете встретить в договорах аренды со многими ТЦ.

  1. Возможность одностороннего увеличения арендной платы. Следите, чтобы в договоре были четкие ограничения размера и частоты пересмотра арендной платы. Например допустимо пересмотр арендной платы один раз в 1-2 года не более чем на 5%.
  2. Компенсационные платежи. Очень часто в договорах с ТЦ можно найти пункты о компенсации стоимости витрин, счетчиков, определенных ремонтных работ. Согласовывайте такие суммы заранее, чтобы после подписания договора это не стало для вас сюрпризом. Также очень часто можно согласовать рассрочку таких компенсационных платежей.
  3. Гарантийный платеж. Он есть всегда и это нормально. Стоит обратить внимание на сколько четко прописаны случаи возврата гарантийного платежа или его зачисления в последние месяцы аренды.
  4. Согласования оформления магазина. Нормальным является требование согласовывать с администрацией ТЦ вид витрины. Однако иногда в договорах находим положение о письменном согласии всего внутреннего декора в магазине. В большинстве случаев такие положения не работают и мало кто будет согласовывать внутренние декорации. Однако, юристы ТЦ закладывают в договор такие неработающие пункты для потенциальных штрафов от непослушных арендаторов.
  5. Подготовительный ремонт и восстановление помещения перед выездом. Обратите внимание на сроки и порядок согласования проекта ремонтных работ, требования к подрядчикам, которых вы будете привлекать к проведению ремонта. Согласуйте срок самого ремонта с запасом, потому что в большинстве договоров заложены очень большие штрафные санкции за несвоевременное открытие магазина. Также обратите внимание на то, в каком виде вы должны вернуть помещение. Очень часто после окончания аренды вам нужно будет демонтировать все, что вы установили, даже плитку с пола. Согласуйте это заранее и учитывайте при проведении ремонтных работ.
  6. Ограничение ответственности ТЦ. Здесь может быть несколько вариантов и иногда они встречаются одновременно. ТЦ отвечает только за тот вред, который был причинен его умышленными действиями, а за все остальное отвечает Арендатор. То есть, если при строительстве монтажники не должным образом установили систему пожаротушения и она случайно сработала и залила ваш магазин, то ТЦ не будет отвечать за это, поскольку умышленно пожарную систему никто не включал. ТЦ отвечает только в пределах определенной суммы, например, месячной аренды. То есть, если вы платите за аренду 100 000, а прорвало трубу в магазине и затопило товар на 1000000, то вы получите только 100 000 компенсации.
  7. Уменьшение арендной платы на период карантина или во время протестов. Все уже знают, что такие случаи не являются фантазиями юристов о возможных форс-мажорах. Если ТЦ в административном районе города, то случается, что он не может работать из-за различных протестов. Также все магазины в ТЦ могут закрыть для посетителей из-за очередного карантина. Согласовывайте заранее процент арендной платы, который вы будете платить в течение такого периода. Иначе во время очередного карантина вам придется либо рассчитывать на добрую волю ТЦ и одностороннее уменьшение арендной платы, или же отстаивать свои права в суде.
  8. Огромные штрафные санкции. Штраф должен мотивировать арендатора не нарушать условия договора, а не загонять его в долговую кабалу. Поэтому размеры штрафов должны быть пропорциональны последствий возможных нарушений. Также следите, чтобы именно нарушение, за которое могут оштрафовать, было четко сформулировано в договоре.
  9. Возможность досрочного расторжения договора. В бизнесе бывают как успехи, так и падения. Поэтому нужно предусмотреть себе возможность досрочно расторгнуть договор на адекватных условиях. Часто бывает, что в договоре прописано право арендатора расторгнуть договор, но только через год или два года после начала аренды. Также иногда о досрочном расторжении нужно предупреждать за четыре и более месяцев. Обращайте внимание на то, что будет с гарантийным платежом, если вы досрочно разорвете договор.
  10. Правила ТЦ. Иногда арендодатели читают сам договор и забывают ознакомиться с правилами работы ТЦ. Такие есть у многих ТЦ. Когда договор еще можно изменить, то правила под арендатора никто переписывать не будет. В то же время в договоре часто предусмотрены значительные штрафные санкции за нарушение этих правил. Поэтому прочитайте их перед заключением договора и старайтесь придерживаться.

Мы описали только некоторые пункты на которые нужно обращать внимание при анализе договоров аренды с торговыми центрами. Даже этот минимум поможет вам не потерять деньги и договориться об адекватных условиях работы с торговым центром. Однако каждый договор индивидуален, поэтому заручитесь поддержкой квалифицированного юриста в ходе переговоров с будущим арендодателем.