
После ослабления карантина рынок коммерческой недвижимости немного оживился. Некоторые арендаторы не пережили карантин и их место занимают новые игроки. Казалось бы, торговые центры должны быть более гибкими в переговорах с потенциальными арендаторами. Однако пока они идут на уступки только в коммерческой части сделки. Зато при согласовании условий договоров гибкости не было и нет. Исключение – мощные бренды, в которых сам ТЦ и заинтересован. В этой статье кратко о важных пунктах, которые вы можете встретить в договорах аренды со многими ТЦ.
- Возможность одностороннего увеличения арендной платы. Следите, чтобы в договоре были четкие ограничения размера и частоты пересмотра арендной платы. Например допустимо пересмотр арендной платы один раз в 1-2 года не более чем на 5%.
- Компенсационные платежи. Очень часто в договорах с ТЦ можно найти пункты о компенсации стоимости витрин, счетчиков, определенных ремонтных работ. Согласовывайте такие суммы заранее, чтобы после подписания договора это не стало для вас сюрпризом. Также очень часто можно согласовать рассрочку таких компенсационных платежей.
- Гарантийный платеж. Он есть всегда и это нормально. Стоит обратить внимание на сколько четко прописаны случаи возврата гарантийного платежа или его зачисления в последние месяцы аренды.
- Согласования оформления магазина. Нормальным является требование согласовывать с администрацией ТЦ вид витрины. Однако иногда в договорах находим положение о письменном согласии всего внутреннего декора в магазине. В большинстве случаев такие положения не работают и мало кто будет согласовывать внутренние декорации. Однако, юристы ТЦ закладывают в договор такие неработающие пункты для потенциальных штрафов от непослушных арендаторов.
- Подготовительный ремонт и восстановление помещения перед выездом. Обратите внимание на сроки и порядок согласования проекта ремонтных работ, требования к подрядчикам, которых вы будете привлекать к проведению ремонта. Согласуйте срок самого ремонта с запасом, потому что в большинстве договоров заложены очень большие штрафные санкции за несвоевременное открытие магазина. Также обратите внимание на то, в каком виде вы должны вернуть помещение. Очень часто после окончания аренды вам нужно будет демонтировать все, что вы установили, даже плитку с пола. Согласуйте это заранее и учитывайте при проведении ремонтных работ.
- Ограничение ответственности ТЦ. Здесь может быть несколько вариантов и иногда они встречаются одновременно. ТЦ отвечает только за тот вред, который был причинен его умышленными действиями, а за все остальное отвечает Арендатор. То есть, если при строительстве монтажники не должным образом установили систему пожаротушения и она случайно сработала и залила ваш магазин, то ТЦ не будет отвечать за это, поскольку умышленно пожарную систему никто не включал. ТЦ отвечает только в пределах определенной суммы, например, месячной аренды. То есть, если вы платите за аренду 100 000, а прорвало трубу в магазине и затопило товар на 1000000, то вы получите только 100 000 компенсации.
- Уменьшение арендной платы на период карантина или во время протестов. Все уже знают, что такие случаи не являются фантазиями юристов о возможных форс-мажорах. Если ТЦ в административном районе города, то случается, что он не может работать из-за различных протестов. Также все магазины в ТЦ могут закрыть для посетителей из-за очередного карантина. Согласовывайте заранее процент арендной платы, который вы будете платить в течение такого периода. Иначе во время очередного карантина вам придется либо рассчитывать на добрую волю ТЦ и одностороннее уменьшение арендной платы, или же отстаивать свои права в суде.
- Огромные штрафные санкции. Штраф должен мотивировать арендатора не нарушать условия договора, а не загонять его в долговую кабалу. Поэтому размеры штрафов должны быть пропорциональны последствий возможных нарушений. Также следите, чтобы именно нарушение, за которое могут оштрафовать, было четко сформулировано в договоре.
- Возможность досрочного расторжения договора. В бизнесе бывают как успехи, так и падения. Поэтому нужно предусмотреть себе возможность досрочно расторгнуть договор на адекватных условиях. Часто бывает, что в договоре прописано право арендатора расторгнуть договор, но только через год или два года после начала аренды. Также иногда о досрочном расторжении нужно предупреждать за четыре и более месяцев. Обращайте внимание на то, что будет с гарантийным платежом, если вы досрочно разорвете договор.
- Правила ТЦ. Иногда арендодатели читают сам договор и забывают ознакомиться с правилами работы ТЦ. Такие есть у многих ТЦ. Когда договор еще можно изменить, то правила под арендатора никто переписывать не будет. В то же время в договоре часто предусмотрены значительные штрафные санкции за нарушение этих правил. Поэтому прочитайте их перед заключением договора и старайтесь придерживаться.
Мы описали только некоторые пункты на которые нужно обращать внимание при анализе договоров аренды с торговыми центрами. Даже этот минимум поможет вам не потерять деньги и договориться об адекватных условиях работы с торговым центром. Однако каждый договор индивидуален, поэтому заручитесь поддержкой квалифицированного юриста в ходе переговоров с будущим арендодателем.