Після послаблення карантинних обмежень ринок комерційної нерухомості трохи пожвавішав. Деякі орендарі не пережили карантин і їх місце займають нові гравці. Здавалося б, торгові центри мають бути більш гнучкими у переговорах з потенційними орендарями. Проте поки вони йдуть на поступки лише в комерційній частині угоди. Натомість при узгодженні умов договорів гнучкості не було і немає. Виключення – потужні бренди, у яких сам ТЦ і зацікавлений. У цій статті коротко про важливі пункти, які ви можете зустріти у договорах оренди з багатьма ТЦ.
- Можливість одностороннього збільшення орендної плати. Слідкуйте, щоб у договорі були чіткі обмеження розміру і частоти перегляду орендної плати. Для прикладу допустимим є перегляд орендної плати один раз на 1-2 роки не більше ніж на 5%.
- Компенсаційні платежі. Дуже часто у договорах з ТЦ можна знайти пункти про компенсацію вартості вітрин, лічильників, певних ремонтних робіт. Узгоджуйте такі суми заздалегідь, щоб після підписання договору це не стало для вас сюрпризом. Також дуже часто можна погодити розстрочку таких компенсаційних платежів.
- Гарантійний платіж. Він є завжди і це нормально. Варто звернути увагу на скільки чітко прописані випадки повернення гарантійного платежу або його зарахування за останні місяці оренди.
- Погодження оздоблення магазину. Нормальною є вимога погоджувати з адміністрацією ТЦ вигляд вітрини. Однак інколи у договорах знаходимо положення про письмове погодження всього внутрішнього декору в магазині. У більшості випадків такі положення не працюють і мало хто буде погоджувати внутрішні декорації. Однак, юристи ТЦ закладають у договір такі непрацюючі пункти для потенційних штрафів з неслухняних орендарів.
- Підготовчий ремонт і відновлення приміщення перед виїздом. Зверніть увагу на строки і порядок погодження проекту ремонтних робіт, вимоги до підрядників, яких ви будете залучати до проведення ремонту. Погоджуйте строк самого ремонту з запасом, бо у більшості договорів закладені дуже великі штрафні санкції за несвоєчасне відкриття магазину. Також зверніть увагу на те, у якому вигляді ви повинні повернути приміщення. Дуже часто після закінчення оренди вам потрібно буде демонтувати все, що ви встановили, навіть плитку з підлоги. Узгоджуйте це заздалегідь і враховуйте при проведенні ремонтних робіт.
- Обмеження відповідальності ТЦ. Тут може бути декілька варіантів і інколи вони зустрічаються одночасно. ТЦ відповідає тільки за ту шкоду, що була заподіяна його умисними діями, а за все інше відповідає Орендар. Тобто, якщо під час будівництва монтажники не належним чином встановили систему пожежогасіння і вона випадково спрацювала і залила ваш магазин, то ТЦ не відповідатиме за це, оскільки умисно пожежну систему ніхто не вмикав. ТЦ відповідає тільки у межах певної суми, наприклад, місячної оренди. Тобто, якщо ви платите за оренду 100 тисяч, а прорвало трубу у магазині і затопило товар на 1 мільйон, то ви отримаєте тільки 100 тисяч компенсації.
- Зменшення орендної плати на період карантину чи під час протестів. Всі вже знають, що такі випадки не є фантазіями юристів про можливі форс-мажори. Якщо ТЦ в адміністративному районі міста, то трапляється, що він не може працювати через різноманітні протести. Також всі магазини в ТЦ можуть закрити для відвідувачів через черговий карантин. Узгоджуйте наперед відсоток орендної плати, який ви будете сплачувати протягом такого періоду. Інакше під час чергового карантину вам доведеться або розраховувати на добру волю ТЦ і одностороннє зменшення орендної плати, або ж відстоювати свої права в суді.
- Величезні штрафні санкції. Штраф має мотивувати орендаря не порушувати умови договору, а не заганяти його у боргову кабалу. Тому розміри штрафів мають бути пропорційні до наслідків можливих порушень. Також слідкуйте, щоб саме порушення, за яке можуть оштрафувати, було чітко сформульоване у договорі.
- Можливість дострокового розірвання договору. У бізнесі бувають як успіхи, так і падіння. Тому потрібно передбачити собі можливість достроково розірвати договір на адекватних умовах. Часто буває, що у договорі прописане право орендаря розірвати договір, але тільки через рік або два роки після початку оренди. Також інколи про дострокове розірвання потрібно попереджати за чотири і більше місяців. Звертайте увагу на те, що буде з гарантійним платежем, якщо ви достроково розірвете договір.
- Правила ТЦ. Інколи орендодавці читають сам договір і забувають ознайомитися з правилами роботи ТЦ. Такі є у багатьох ТЦ. Коли договір ще можна змінити, то правила під орендаря ніхто переписувати не буде. Водночас у договорі часто передбачені значні штрафні санкції за порушення цих правил. Тому прочитайте їх перед укладенням договору та намагайтесь дотримуватись.
Ми описали тільки деякі пункти на які потрібно звертати увагу при аналізі договорів оренди з торговими центрами. Навіть цей мінімум допоможе вам не втратити гроші і домовитися про адекватні умови роботи з торговим центром. Проте кожен договір індивідуальний, тому заручіться підтримкою кваліфікованого юриста під час переговорів з майбутнім орендодавцем.
