Нерідко виникають ситуації, коли підприємство має у використанні свою територію, проте для здійснення певної діяльності, наприклад, для проїзду до своїх складів або встановлення трансформаторної підстанції, потребує перетинати або використовувати сусідню земельну ділянку.
Або схожа ситуація: у сільгоспвиробників виникає необхідність прокласти систему для зрошення через сусідню земельну ділянку, яка належить іншій особі.
Чи потрібно в такому разі укладати договір оренди на земельну ділянку?
В такому випадку варто звернути увагу на «земельний сервітут» та визначитися, яка різниця між сервітутом та орендою. Адже саме такий підхід дасть можливість зрозуміти, що краще підходить в конкретному випадку.
Право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки чи іншої заінтересованої особи на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою.
Сервітути можуть встановлюватися для такого:
- право проходу;
- право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
- право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм);
- право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
- право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;
- право розміщення (переміщення, пересування) об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем;
- право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;
- право прогону худоби по наявному шляху.
Перелічений перелік не є вичерпним. Сервітут може встановлюватися і для інших подібних за характером потреб. Важливо передбачити, на що саме поширюється (які права) земельний сервітут, в документі (договорі, заповіті чи судовому рішенні), на підставі якого виникає сервітут.
Важливо розуміти, що право земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Тобто, власник буде повноцінно ходити по своїй території, здійснювати свою діяльність, продовжувати користуватися ділянкою в своїх цілях, а користувач відповідно до земельного сервітуту зможе користуватися ділянкою лише для певної визначеної потреби.
Якщо ж говорити про договір оренди, то користуватися і володіти земельною ділянкою буде тільки орендар, а орендодавець цього робити не зможе.
Окрім того, що ці правові механізми відрізняються за суттю, є ряд інших законодавчих відмінностей. Розглянемо їх в таблиці.
СЕРВІТУТ | ОРЕНДА |
Може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. | Виникає на підставі договору. |
Користування може бути як безоплатним, так і платним. | Тільки платне. |
Спільним є те, що і земельний сервітут, і право оренди зберігаються у разі переходу до іншої особи права власності на земельну ділянку, щодо якої вони встановлені. | |
Земельний сервітут може бути як строковим, так і постійним | Оренда земельної ділянки може бути тільки строковою. |
Може встановлюватися щодо частини земельної ділянки. | Договір укладається щодо всієї ділянки. |
Земельний сервітут не підлягає відчуженню, не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам. | Право оренди земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу орендарем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом. |
Укладається договір + державна реєстрація в реєстрі речових прав. | Укладається договір + державна реєстрація в реєстрі речових прав. |
Якщо сервітут потрібен на частину земельної ділянки, то перед укладенням договору та державною реєстрацією такого права в Реєстрі речових прав потрібно внести відомості про частину земельної ділянки в Державний земельний кадастр. Для цього потрібно звернутися до державного кадастрового реєстратора, а попередньо – підготувати затверджену технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки. Така документація готується землевпорядником.
Таким чином, при вирішенні, який договір потрібно укладати, важливо зрозуміти, який характер діяльності потрібно проводити на чужій земельній ділянці та чи не завадить безпосередня діяльність власника на ділянці користувачеві, а також враховувати нюанси, викладені вище.
Якщо ж власник земельної ділянки відмовляється укласти договір сервітуту, зацікавлена особа може звернутися до суду із відповідним позовом, щоб саме суд вирішив це питання.
