تفقد المجمع السكني الجديد "LIKO - GRAD Perfect Town"

أول شيء نتحقق منه هو قطعة الأرض التي يقع عليها البناء.

قطعة أرض

يتم تنفيذ بناء المجمع السكني "LIKO-GRAD Perfect Town" على قطعتي أرض بأرقام مساحية: 8000000000:72:287:0006 بمساحة 4.0866 هكتار و 8000000000:79:364:0142 بمساحة بمساحة 0.6046 هكتار.

يقع المبنى السكني رقم 5، الذي ينوي عميلنا شراء شقة فيه، على قطعة أرض برقم مساحي 8000000000:72:287:0006.

تهدف قطعة الأرض إلى 03.15 - لبناء وصيانة المباني العامة الأخرى. الفئة - قطع أراضي للتنمية العامة (قطع الأراضي المستخدمة لإقامة المباني والمنشآت العامة (الفنادق ومباني المكاتب والمباني التجارية والعروض العامة والمتاحف والمكتبات والمؤسسات التعليمية والبحثية والمستشفيات ومؤسسات الرعاية الصحية) وغيرها من المرافق العامة)؛

الغرض ونوع استخدام قطعة الأرض لا يتوافقان مع أغراض البناء. علمنا من مصادر مفتوحة أنه كان من المفترض أن يتم بناء مجمع للتسوق والترفيه في هذا الموقع، ولكن بسبب إنشاء مركزي ريسبوبليكا بارك ومراكز لافينا التجارية، قرر المطورون البدء في بناء المجمع السكني نفسه.

للتحقق من قطعة الأرض، تلقينا الشهادات الحالية من سجل الدولة لحقوق الملكية العقارية وسجل حقوق الملكية، وسجل الدولة للرهون العقارية، والسجل الموحد لحظر التصرف في الممتلكات العقارية.

وفقًا للمعلومات المحددة في سجل الدولة لحقوق ملكية الممتلكات غير المنقولة، فإن مالك قطعة الأرض هو المجتمع الإقليمي لمدينة كييف ويمثله مجلس مدينة كييف. 

تم تأجير قطعة الأرض لشركة ذات مسؤولية محدودة "L-GRUP" EDRPOU رمز: 31811499 (عميل البناء) على أساس اتفاقية إيجار قطعة الأرض بتاريخ 04/11/2006 بموجب قيد رقم 224، اتفاقية إبرام قطعة الأرض عقد إيجار لمدة جديدة بتاريخ 21/10/2021 بموجب قيد رقم 798 وبذلك تم تمديد مدة الإيجار إلى 21.10.2031.

فيما يتعلق بقطعة الأرض، لا توجد معلومات عن الاعتقالات الحالية والرهون العقارية والأعباء. لا يوجد أي حظر على نقل ملكية الأراضي.

بحثنا أيضًا عن قرارات المحكمة وموضوعها قطعة الأرض التي يتم البناء عليها (تم إجراء البحث وفقًا لمعيار الرقم المساحي).

وفي سجل الدولة الموحد لقرارات المحكمة، وجدنا، على وجه الخصوص، قرارات المحكمة المتعلقة بقطعة الأرض هذه، وهي القضية رقم. 5011-51/1150-2012.

في هذه القضية، استأنف نائب المدعي العام لمدينة كييف أمام المحكمة الاقتصادية لمدينة كييف دعوى قضائية لصالح الدولة في شخص مجلس مدينة كييف ضد الشركة ذات المسؤولية المحدودة "L-GRUP" بسبب إنهاء اتفاقية إيجار الأرض المبرمة بين الطرفين والمسجلة في دفتر سجلات الدولة للعقود بتاريخ 11.04.2006 لرقم 72-6-00357 وإلزام المدعى عليه بأن يرد للمدعي قطعة أرض بمساحة 4.0866 هكتار تقع على الشارع. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، منطقة سولوميانسكي في كييف.

بعد ذلك، نقوم بتحليل وثائق البناء ونسأل أنفسنا السؤال: "من أعطى الإذن بالبناء"؟

تحليل تراخيص البناء

لبناء المجمع السكني تم الحصول على رخصة البناء بتاريخ 7 يونيو 2012 تحت رقم KV 11412092896. تحتوي بوابة النظام الإلكتروني للدولة الموحدة في مجال البناء على معلومات عن رخصة البناء.

كما يوجد على الموقع الإلكتروني للنظام الإلكتروني للدولة الموحدة في مجال البناء معلومات حول تغييرات البيانات في رخصة البناء بتاريخ 11 أغسطس 2021.

عميل البناء هو "L-GRUP" LLC.

تم منح الإذن للبناء مجمع تسوق وترفيه متعدد الوظائف مع موقف سيارات تحت الأرض في الشارع أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف.

صدرت شروط وقيود التخطيط العمراني رقم 4914/0/18-1/009-12 بتاريخ 17/04/2012 للبناء.

تم إصدار شروط وقيود التطوير الحضري لبناء مجمع للتسوق والترفيه.

علاوة على ذلك، نظرًا لأن بناء الجسم يتم في المنطقة القريبة من المطار، لم يقم المطور بتنسيق البناء مع مشغل المطار ومزود خدمة الملاحة الجوية ودون موافقة خدمة الطيران الحكومية ، مما أدى إلى اعتماده قرار دائرة الطيران الحكومية في أوكرانيا رقم 210 بتاريخ 5 أبريل 2019. بشأن إنهاء البناء (الأنشطة المنصوص عليها في الجزء الثاني من المادة 69 من قانون الطيران لأوكرانيا) على المنطقة القريبة من المطار، على العنوان: م. كييف، شارع. ميخايلو ماكسيموفيتشا، 32 عامًا، والذي تنفذه شركة L-GRUP LLC.

جاء في قرار المحكمة الإدارية المحلية لمدينة كييف بتاريخ 15 سبتمبر 2021، في القضية رقم 640/12719/19، أن: شركة "L-GRUP" ذات المسؤولية المحدودة تقدمت بطلب إلى هيئة التفتيش المعماري والمباني الحكومية من أوكرانيا مع إدخال الطلب رقم 40-30/ 2808-45 بتاريخ 28/08/2019 في النموذج حسب الملحق 10 من الأمر المذكور أعلاه بشأن تعديلات تصريح أعمال البناء رقم KV 11412092896 بتاريخ 7 يونيو 2012 لبناء مجمع تسوق وترفيه متعدد الوظائف مع موقف سيارات تحت الأرض في الشارع. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف، موقع شارع كائن البناء. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف، الأرقام المساحية لقطع الأراضي - 8000000000:72:287:0006، 8000000000:79:364:0142، نوع البناء - بناء جديد، رمز الكائن 1122.1، فئة عواقب الكوارث الطبيعية، قائمة الأشياء المدرجة في المجمع (المباني): الصف الأول: المبنى السكني رقم 3، RP -SSZ؛ الصف الثاني - سوبر ماركت - SSZ؛ الصف الثالث – المبنى السكني رقم 2 -SS2; الصف الرابع - المبنى السكني رقم 1، TP - SSZ؛ المرحلة الخامسة - توسيع المبنى السكني رقم 1 - SSZ؛ الصف السادس – المبنى السكني رقم 4 – SSZ؛ الصف السابع – المبنى السكني رقم 5 – SSZ؛ الصف الثامن - روضة الأطفال - SSZ؛ الصف التاسع - موقف السيارات - SSZ.

فيما يتعلق بالبناء هناك عدد من القضايا المعروضة على المحاكم

القضية رقم 640/12719/19

في 15 يوليو 2019، رفعت هيئة الطيران الحكومية في أوكرانيا دعوى قضائية ضد شركة L-GRUP LLC، والتفتيش الحكومي للهندسة المعمارية والبناء في أوكرانيا، وإدارة التخطيط الحضري والهندسة المعمارية التابعة للهيئة التنفيذية لمجلس مدينة كييف للاعتراف بـ الإجراءات غير القانونية والتقاعس عن العمل والالتزام باتخاذ الإجراءات.

وكانت مطالبات دائرة الطيران الحكومية في أوكرانيا كما يلي:

- إلزام شركة L-GRUP ذات المسؤولية المحدودة بالامتثال للقرار رقم 210 الصادر بتاريخ 5 أبريل 2019؛

- إلزام الشركة ذات المسؤولية المحدودة "L-GRUP" بهدم البناء المفروض ذاتياً على العنوان: م. كييف، شارع. ميخايلو ماكسيموفيتشا، 32 عامًا؛

- الاعتراف بعدم قانونية تقاعس إدارة التخطيط الحضري والهندسة المعمارية التابعة للهيئة التنفيذية لمجلس مدينة كييف (إدارة دولة مدينة كييف) فيما يتعلق بعدم الموافقة على موقع البناء على العنوان: م. كييف، شارع. ميخايلو ماكسيموفيتشا، 32 عامًا، وإلزامه باتخاذ الإجراءات المتعلقة بالموافقة على البناء المذكور أعلاه؛

- الاعتراف بعدم قانونية الإجراءات التي اتخذتها إدارة التخطيط الحضري والهندسة المعمارية التابعة للهيئة التنفيذية لمجلس مدينة كييف (إدارة دولة مدينة كييف) فيما يتعلق بإصدار شروط التخطيط الحضري وقيود تطوير الأراضي بتاريخ 17 أبريل 2012 رقم 4914/ 0/18-1/009-12 للكائن الإنشائي تحت العنوان: م. كييف، شارع. ميخايلو ماكسيموفيتشا، 32 عامًا، وإلغائها؛

- الاعتراف بعدم قانونية الإجراءات التي اتخذتها إدارة مراقبة الدولة للهندسة المعمارية والبناء لمدينة كييف التابعة للهيئة التنفيذية لمجلس مدينة كييف (إدارة الدولة لمدينة كييف) فيما يتعلق بإصدار تصريح لبدء أعمال البناء رقم KV 11412092896 في موقع البناء على العنوان: Kyiv, str. ميخايلو ماكسيموفيتشا، 32 عامًا وألغيه.

 اعتبارًا من 18 سبتمبر 2023، كانت القضية مستمرة ولم يتم حل القضية بعد، وهو ما يمثل تهديدًا محتملاً لتنفيذ البناء وتسجيل ملكية الكائن.

القضية رقم 640/25098/19

استأنفت المنظمة العامة "أشخاص ضد الفساد" أمام المحكمة الإدارية المحلية لمدينة كييف بدعوى إدارية ضد هيئة التفتيش الحكومية للهندسة المعمارية والبناء في أوكرانيا، وهي طرف ثالث دون مطالبات مستقلة بشأن موضوع النزاع من جانب الشركة المدعى عليه - شركة L-GRUP ذات المسؤولية المحدودة وطلب من المحكمة:

- الاعتراف بعدم قانونية الإجراءات التي اتخذتها هيئة التفتيش الحكومية للهندسة المعمارية والتشييد في أوكرانيا فيما يتعلق بتعديل البيانات رقم IU123192410590 في تصريح أداء أعمال البناء رقم КВ11412092896 بتاريخ 7 يونيو 2012. من بناء مجمع تسوق وترفيه متعدد الوظائف مع موقف سيارات تحت الأرض في الشارع. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف بناءً على إشعار العميل - شركة L-GRUP المحدودة المسؤولية؛

- الاعتراف بعدم قانونية الإجراءات التي اتخذتها هيئة التفتيش الحكومية للهندسة المعمارية والتشييد في أوكرانيا فيما يتعلق بإدراج الوثائق في السجل الموحد الذي يمنح الحق في أداء الأعمال التحضيرية والبناءية والمصادقة على قبول تشغيل كائنات البناء المكتملة، ومعلومات حول العودة إلى الانتهاء من رفض إصدار وإلغاء وإبطال المستندات المحددة، معلومات عن تغيير البيانات رقم ИУ123192410590 في تصريح أعمال البناء رقم КВ11412092896 بتاريخ 06.07.2012. من بناء مجمع تسوق وترفيه متعدد الوظائف مع موقف سيارات تحت الأرض في الشارع. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف بناءً على إشعار من العميل - شركة L-GRUP ذات المسؤولية المحدودة.

- إلزام الدولة للتفتيش المعماري والبناء في أوكرانيا بإلغاء (إلغاء) تغييرات البيانات رقم ИУ123192410590 في تصريح أعمال البناء رقم КВ11412092896 بتاريخ 2012/07/06. من بناء مجمع تسوق وترفيه متعدد الوظائف مع موقف سيارات تحت الأرض في الشارع. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف بناءً على إشعار من العميل - شركة L-GROUP ذات المسؤولية المحدودة.

- إلزام هيئة التفتيش الحكومية للهندسة المعمارية والبناء في أوكرانيا بأن تستبعد من السجل الموحد الوثائق التي تعطي الحق في أداء الأعمال التحضيرية والبناءية وتشهد قبول تشغيل مرافق البناء المكتملة، والمعلومات المتعلقة بالعودة للمراجعة، ورفض الإصدار، والإلغاء وإلغاء المستندات المحددة ومعلومات عن التغييرات في البيانات رقم IU123192410590 في تصريح أداء أعمال البناء رقم ك.ف11412092896 تاريخ 2012/06/07م. من بناء مجمع تسوق وترفيه متعدد الوظائف مع موقف سيارات تحت الأرض في الشارع. أونوفريا تروتنكو، 32 عامًا، في منطقتي سولوميانسكي وهولوسيفسكي بالمدينة. كييف بناءً على إشعار من العميل - شركة L-GRUP ذات المسؤولية المحدودة.

القضية رقم 910/12716/23

استأنفت جامعة كييف الوطنية اللغوية أمام المحكمة التجارية لمدينة كييف دعوى قضائية ضد شركة LLC L.S.C. وإلى شركة ذات مسؤولية محدودة "L-GRUP" بشأن إبطال العقد وإلغاء قرارات المسجل.

موضوع هذه القضية هو إنفاذ اتفاقية القرض رقم 28-1/10 المؤرخة في 28 أكتوبر 2020 من خلال إبرام اتفاقية الرهن العقاري رقم 6129 المؤرخة في 16 نوفمبر 2020 وموضوعها أموال السكن غير المنقولة القسم 4، مضاءة. "أ" (رقم تسجيل العقار: 897320480000) ومسكن القسم 5، مضاء. "أ" (رقم تسجيل العقار: 909520080361)، حيث أن هذه الأشياء العقارية تابعة لجامعة كييف الوطنية اللغوية.

قبل اختيار مجمع سكني، تحقق مما إذا كان المطور لديه أي قضايا بناء.

قمنا أيضًا بتحليل العقد الأولي لشراء وبيع الشقة والعقد المشتق (الآجل) المقدم من المطور للتوقيع.

تحليل العقد السابق وإبرام العقد الآجل

لا يتم النص بشكل مباشر على العقد الأولي لشراء وبيع شقة في قانون أوكرانيا "بشأن الأنشطة الاستثمارية" كوسيلة لجذب أموال الأفراد لبناء المباني السكنية. ومع ذلك، فإن التشريع لا يحظر إبرام مثل هذه العقود، خاصة وأن هذا الاحتمال منصوص عليه في القانون المدني لأوكرانيا. وبموجب هذا العقد، يلتزم البائع بالتوقيع على اتفاقية شراء وبيع الشقة الرئيسية مع المشتري في المستقبل. لا تزال هناك مخاطر معينة عند إبرام مثل هذا الاتفاق. على سبيل المثال: إمكانية إنفاق الأموال بشكل غير مستهدف، وتأخير شروط تسليم المنزل. إذا رفض البائع التوقيع على عقد البيع الرئيسي، فلا يمكن للمشتري المطالبة بالشقة، بل يطالب البائع فقط باسترداد الأموال. إذا لم يعيدها البائع طوعا، فسوف تحتاج إلى جمعها في المحكمة. بالإضافة إلى ذلك، يجب على العميل أن يتحمل التكاليف الإضافية المتعلقة بتوثيق العقد ودفع رسوم الدولة.

يتم إبرام العقد الأولي بالشكل المحدد للعقد الرئيسي. وفي هذه الحالة، يكون العقد الرئيسي هو عقد بيع شقة، ويجب إبرامه كتابيًا وتوثيقه. أي نفس شرط تنفيذ العقد السابق.

وفقًا للعقود الآجلة، لا يكتسب المستثمر (المشتري) حق ملكية الشقة نفسها، ولكنه يكتسب فقط حقوق الملكية في الحق في الحصول على ملكية الشقة بعد تشغيل منشأة البناء (المادة 331 من القانون المدني) );

في المستقبل، لا يمكن للمشتري الاعتراف بحق ملكية العقار المبني حديثًا، لأنه من الناحية القانونية، وفقًا لقواعد التشريع الحالي لأوكرانيا وممارسات المحكمة، سينشأ هذا الحق له من لحظة تسجيل الدولة للملكية حق (الرأي القانوني للمحكمة الإدارية العليا بتاريخ 18 فبراير 2016 في القضية رقم 6-244цс14).

من خلال نسج عقد آجل (مشتق) في اتفاقية شراء وبيع الشقة، يقوم المطور بتحسين العبء الضريبي.

الاستنتاجات

حصل المطور على إذن بتنفيذ أعمال البناء في مجمع للتسوق والترفيه، ولكنه بدلاً من ذلك بدأ في بناء مباني شاهقة، ولم يوافق بدوره على البناء مع خدمة الطيران الحكومية في أوكرانيا، لأن الموقع يقع في منطقة المطار في مطار "زولياني".

أحد النزاعات الرئيسية اليوم، قد يؤدي النزاع مع خدمة الطيران الحكومية في أوكرانيا إلى قرار من المحكمة مع الالتزام بهدم البناء التلقائي على العنوان: م. كييف، شارع. ميخايلو ماكسيموفيتشا، 32 عامًا. هناك أيضًا إجراءات قضائية أخرى.

نوصي بالاهتمام بشروط التخطيط الحضري والشروط الفنية لتوصيل الاتصالات.

إذا قررت شراء شقة، تواصل مع مكتبنا للمحاماة، وسنقوم بفحص جميع المستندات ونقدم لك إجابات شاملة.