Оренда земельних ділянок є одним із найбільш поширених способів землекористування. У той же час, саме орендні відносини часто стають предметом судових спорів через недоліки у текстах договорів, порушення зобов’язань сторонами тощо.
У цій статті, з урахуванням актуальної судової практики, розглянемо важливі аспекти, на які слід звернути увагу під час укладення та виконання договорів оренди.
Волевиявлення сторін договору
За загальним правилом, встановленим Цивільним кодексом України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Таке волевиявлення сторін засвідчують підписи орендодавця та орендаря, як обов’язкові реквізити у договорі оренди землі.
На перший погляд, підписання договору оренди землі не повинно викликати труднощів.
Проте, складаються непоодинокі ситуації, коли недобросовісні орендарі підробляють підписи орендодавців у договорах або додаткових угодах. Це стається, наприклад, тоді, коли сторони не можуть домовитися про передачу землі в оренду або продовження дії договору.
Фабула судової справи:
За обставинами справи орендодавець була власником 3-ох земельних ділянок та здала їх в оренду для ТОВ строком на 7 років. Після закінчення строку дії договорів орендодавець відмовилась продовжувати їх та вимагала повернути земельні ділянки назад. Згодом орендодавець дізналась про наявність договорів оренди, які вона не укладала та не підписувала, строк оренди за якими становив вже не 7, а 15 років.
У суді орендодавець просила визнати недійсним договори оренди земельних ділянок, зобов’язати ТОВ повернути їй землю та скасувати записи про їх державну реєстрацію права оренди.
За фактом підробки підписів у договорах оренди також було відкрито кримінальне провадження, в межах якого проведено почеркознавчу експертизу та встановлено, що підписи у договорах належать не орендодавцю, а іншій особі.
Висновок суду:
Верховний Суд зазначив, що підпис є невід’ємним елементом письмової форми договору, а його наявність підтверджує наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечує їхню ідентифікацію.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У разі, якщо сторони такої згоди не досягли, договір вважається таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не регулюють спірні відносини.
Враховуючи, що орендодавець не підписувала оспорювані договори, вони є неукладеними. Це стало підставою для повернення земельних ділянок орендодавцю та скасування рішення про державну реєстрацію прав оренди.
Посилання на судове рішення: https://reyestr.court.gov.ua/Review/104232445
Як бачимо, у разі підробки підписів у договорах оренди, єдиним способом довести цей факт та відновити порушене право є звернення до суду та проведення почеркознавчої експертизи.
Окремо слід звернути увагу і на випадки, коли договір замість орендодавця підписує його/її дружина/чоловік, хтось із родичів або навіть сусіди. Як не дивно, таке теж трапляється, як за наявності волі власника землі, так і без неї.
Верховний Суд у своїй постанові від 22.01.2020 у справі №674/461/16-ц зробив висновок про те, що підписання правочину (договору оренди землі) здійснюється стороною (сторонами) або ж уповноваженими особами.
Це означає, що якщо хтось із родичів чи сусідів власника землі не мав належним чином документально оформлених повноважень підписувати договір від імені власника, то такий договір в залежності від обставин справи може бути успішно оскаржений в суді.
Істотні умови договору оренди землі
Істотні умови договору – це ті умови, які обов’язково мають бути зазначені у договорі оренди землі.
Відтак, істотними умовами договору оренди землі є:
- Об’єкт оренди: кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки.
- Дата укладення та строк дії договору оренди.
- Орендна плата: її розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок її внесення і перегляду, а також відповідальність за її несплату.
Розглянемо приклад судової справи, де виник спір щодо визначення істотної умови договору.
Фабула судової справи:
Орендодавець передав в оренду сільськогосподарського підприємства строком на 5 років земельну ділянку. Пізніше сторони уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої строк оренди було продовжено.
В угоді сторони не визначили чітко відсотковий розмір орендної плати, а саме вказали: «понад 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки». При цьому, грошова оцінка земельної ділянки в додатковій угоді не зазначалась.
Висновок суду:
Розмір орендної плати «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (паю) не відповідає положенням ст. 15, 21, 22 Закону України «Про оренду землі», що є підставою для визнання цієї угоди недійсною.
Положення угоди «понад 3%» від нормативної грошової оцінки земельної ділянки надає орендарю право за власним волевиявленням визначати орендну плату, розмір якої не може бути меншим від зазначеної межі, проте щороку може бути різним і залежить від волі орендаря. Внаслідок цього орендодавець не отримує того, на що він розраховував при підписанні додаткової угоди.
Таким чином, угода порушує права орендодавця, а тому має бути визнаною недійсною.
Посилання на судове рішення: https://reyestr.court.gov.ua/Review/100816846
З огляду на наведене, істотні умови договору оренди необхідно прописувати чітко та зрозуміло, без надання можливості тлумачити їх «двозначно» на вибір однієї із сторін договору. Зауважуємо, що у подібних спорах суд обов’язково повинен встановити, чи дійсно внаслідок відсутності в договорі оренди істотної умови або її неточності порушуються права орендодавця або орендаря та у чому таке порушення полягає. Без наявності таких порушень позов не підлягатиме задоволенню.
Оскарження договору оренди за умови його виконання
В орендних відносинах трапляються ситуації, коли одна зі сторін звертається до суду з метою оскарження договору оренди, навіть якщо протягом тривалого часу сторони виконували умови такого договору, зокрема орендар сплачував орендну плату, а орендодавець її отримував.
Фабула справи 1:
Орендодавець обґрунтовував позовні вимоги тим, що його мати підписала договір оренди землі з ТОВ строком на 7 років замість нього, хоча земля належала йому. Орендодавцю не були відомі ані обставини, ані умови укладення договору оренди.
Він вважав, що його мати підписала договір через введення її в оману представниками ТОВ, що, як наслідок, ввело в оману і його, оскільки оспорюваний договір підписаний неуповноваженою особою.
На думку орендодавця, оскаржуваний договір оренди є недійсним, а тому скасуванню підлягають і всі державні реєстрації додаткових угод, укладених до вказаного договору.
Висновок суду:
Суд першої та апеляційної інстанції встановив, що оспорюваний договір оренди землі був підписаний не орендарем, а його матір’ю.
Водночас, орендодавець укладав і підписував з ТОВ, як особисто, так і через представника, додаткові угоди про продовження дії оспорюваного договору оренди, а також отримував орендну плату на виконання договору оренди землі. Це свідчить про те, що між сторонами фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі. Тому підстави для задоволення позовних вимог орендаря про визнання договору оренди землі недійсним відсутні.
За висновками суду, якщо договір виконувався обома сторонами (орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається.
Посилання на судове рішення: https://reyestr.court.gov.ua/Review/124460178
Фабула справи 2:
Орендодавець звернулася до суду з позовом до товариства-орендаря, щоб визнати договори оренди землі недійсними, оскільки вважає що ні вона, ні її померлі батьки вказані договори не підписували, тобто відсутнє підтвердження їх волевиявлення на укладення зазначених договорів.
Крім того, на її думку, зазначені договори є недійсними у зв’язку з тим, що у договорах не зазначено ряд істотних умов.
Висновок суду:
Суд вказав, що позивач не довела, що підписи на оспорюваних договорах виконані іншими особами, які не мали на це відповідних повноважень від орендодавців.
До того ж, укладені договори містять істотні умови щодо розміру орендної плати, індексації, збереження стану об`єктів оренди, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди. Наявними є також кадастрові плани, в яких указані кадастрові номери земельних ділянок та акти приймання-передачі предметів оренди.
Таким чином, відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків. У зв’язку з цим сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом.
В такому разі незгода позивача з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.
Посилання на судове рішення: https://reyestr.court.gov.ua/Review/98368173
Враховуючи вищенаведену судову практику, виконання договору оренди землі, зокрема щодо виплати та отримання орендної плати, може стати перешкодою у відновлені порушених прав однієї із сторін.
Повернення VSвитребування землі
Згідно з усталеною позицією Верховного Суду, орендодавець у разі виникнення перешкод у користуванні своєю земельною ділянкою має право звернутися до суду з позовом про їх усунення.
При цьому позивачі обирають різні способи захисту своїх прав, серед яких:
- повернення земельної ділянки
або
- витребування земельної ділянки.
На прикладі судової справи розглянемо, який із зазначених способів є найбільш доцільним за умови існування орендних відносин між сторонами.
Фабула справи:
Орендодавець звернулась до суду з позовом до сільськогосподарського товариства, в якому просила визнати недійсним договір оренди землі, скасувати державну реєстрацію та витребувати земельну ділянку з незаконного володіння.
Орендодавець зазначала, що договір оренди укладений між сільськогосподарським товариством та її померлою матір’ю, яка не могла бути стороною вказаного договору.
У той же час, саме орендодавець – власниця землі, що є предметом договору оренди, оскільки успадкувала її від матері.
Висновок суду:
Суд зазначив, що зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) не позбавляє власника права володіння на цю ділянку. Тому, у цьому випадку ефективним способом захисту права орендодавця є усунення перешкод у користуванні належним йому майном шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.
У свою чергу, вимога про витребування застосовується до тих ситуацій, коли земля вибула із власності господаря землі, а не перебуває у користуванні іншої особи.
Враховуючи, що орендодавець заявляла позов не про усунення перешкод у користуванні належним їй майном шляхом повернення земельної ділянки, а просила витребувати земельну ділянку з незаконного володіння орендаря, суд відмовив у задоволенні цієї частини позову.
Посилання на судове рішення: https://reyestr.court.gov.ua/Review/91614129
Отже, у випадках, коли власник землі стикається з перешкодами виключно у користуванні своєю ділянкою, належним способом захисту є позов про усунення таких перешкод шляхом повернення земельної ділянки, а не її витребування. Такий підхід відповідає правовій позиції Верховного Суду та забезпечує ефективний захист прав власника.
Висновок:
Як показує судова практика, земельні спори – складна та специфічна категорія справ, що потребує ретельного аналізу обставин та застосування відповідних норм законодавства. Кожна ситуація є унікальною, а тому вимагає індивідуального підходу та фахової юридичної підтримки.
Звернувшись до Юридичної фірми Bargen, ви отримаєте кваліфіковану допомогу для ефективного захисту ваших прав та інтересів.
