يعد تأجير الأراضي أحد أكثر طرق استخدام الأراضي شيوعًا. وفي الوقت نفسه، فإن علاقات الإيجار بالتحديد هي التي غالبا ما تصبح موضوعا للتقاضي بسبب أوجه القصور في نصوص العقود، وانتهاك التزامات الأطراف، وما إلى ذلك.
في هذه المقالة، مع الأخذ بعين الاعتبار أحكام القضاء الحالية، سننظر في الجوانب الهامة التي ينبغي الاهتمام بها عند إبرام وتنفيذ عقود الإيجار.
التعبير عن إرادة أطراف العقد
وفقًا للقاعدة العامة المنصوص عليها في القانون المدني لأوكرانيا، يجب أن يكون التعبير عن إرادة أحد أطراف المعاملة حرًا ومتوافقًا مع إرادته الداخلية.
ويتضح هذا التعبير عن إرادة الأطراف من خلال توقيعات المالك والمستأجر، كتفاصيل إلزامية في اتفاقية إيجار الأرض.
للوهلة الأولى، لا ينبغي أن يسبب توقيع اتفاقية إيجار الأرض أي صعوبات.
ومع ذلك، هناك حالات متكررة حيث يقوم المستأجرون عديمي الضمير بتزوير توقيعات المالكين في العقود أو الاتفاقيات الإضافية. ويحدث هذا، على سبيل المثال، عندما لا يتمكن الطرفان من الاتفاق على نقل الأرض للإيجار أو تمديد العقد.
مخطط القضية في المحكمة:
وبموجب ظروف هذه القضية، كان المالك يمتلك 3 قطع أرض ويقوم بتأجيرها للشركة ذات المسؤولية المحدودة لمدة 7 سنوات. بعد انتهاء مدة العقود، رفض المالك تجديدها وطالب بإرجاع قطع الأرض. لاحقا علمت صاحبة المنزل بوجود عقود إيجار لم تبرمها أو توقعها، ولم تعد مدة الإيجار 7 سنوات، بل 15 سنة.
في المحكمة، طلبت مالكة الأرض إبطال عقود إيجار الأرض، وإصدار أمر لشركة ذات مسؤولية محدودة بإعادة الأرض إليها، وإلغاء سجلات تسجيل حق الإيجار في الولاية.
كما تم فتح إجراءات جنائية بتهمة تزوير التوقيعات في عقود الإيجار، وفي إطارها تم إجراء فحص خط اليد وتبين أن التوقيعات في العقود لا تعود لمالك العقار، بل لشخص آخر.
استنتاج المحكمة:
وأشارت المحكمة العليا إلى أن التوقيع يعد عنصرا أساسيا في العقد المكتوب، ووجوده يؤكد نوايا وإرادة أطراف المعاملة، ويضمن أيضا هويتهم.
يتم إبرام العقد إذا توصل الطرفان إلى اتفاق مناسب بشأن جميع الشروط الأساسية للعقد. إذا لم يتوصل الطرفان إلى مثل هذا الاتفاق، فإن العقد يعتبر لم يتم، ولا تنظم الشروط الواردة فيه العلاقة المتنازع عليها.
وبما أن المالك لم يوقع على الاتفاقيات المتنازع عليها، فهي غير منتهية. وأصبح هذا أساسًا لإعادة قطع الأراضي إلى المؤجر وإلغاء قرار تسجيل حقوق الإيجار لدى الدولة.
رابط قرار المحكمة: https://reyestr.court.gov.ua/Review/104232445
وكما نرى، في حالة التوقيعات المزورة في عقود الإيجار، فإن الطريقة الوحيدة لإثبات هذه الحقيقة واستعادة الحق المنتهك هي الذهاب إلى المحكمة وإجراء فحص خط اليد.
وينبغي إيلاء اهتمام خاص للحالات التي يتم فيها توقيع العقد من قبل زوجة/زوج المالك أو أحد أقاربه أو حتى الجيران بدلاً من المالك. ومن الغريب أن هذا يحدث أيضًا، سواء مع إرادة مالك الأرض أو بدونها.
خلصت المحكمة العليا في قرارها المؤرخ 22/01/2020 في القضية رقم 674/461/16-ts إلى أن توقيع المعاملة (عقد إيجار الأرض) يتم من قبل الطرف(الأطراف) أو الأشخاص المخولين.
وهذا يعني أنه إذا لم يكن لدى أحد أقارب أو جيران مالك الأرض تفويض موثق بشكل صحيح لتوقيع العقد نيابة عن المالك، فإن مثل هذا العقد، اعتمادًا على ظروف القضية، يمكن الطعن فيه بنجاح في المحكمة.
الشروط الأساسية لعقد إيجار الأرض
الشروط الأساسية للعقد هي تلك الشروط التي يجب تحديدها في اتفاقية إيجار الأرض.
لذلك فإن الشروط الأساسية لعقد إيجار الأرض هي:
- موضوع الإيجار: الرقم العقاري وموقع ومساحة قطعة الأرض.
- تاريخ إبرام ومدة عقد الإيجار.
- الإيجار: مقداره، وفهرسته، وطريقة وشروط دفعه، وشروط وإجراءات دفعه ومراجعته، وكذلك المسؤولية عن عدم دفعه.
دعونا نفكر في مثال لقضية محكمة حيث نشأ نزاع بشأن تحديد شرط أساسي في العقد.
مخطط القضية في المحكمة:
قام المالك بتأجير قطعة أرض لشركة زراعية لمدة 5 سنوات. وفي وقت لاحق، أبرم الطرفان اتفاقية إضافية لاتفاقية إيجار الأرض، والتي تم بموجبها تمديد مدة الإيجار.
ولم يحدد الطرفان في الاتفاق بشكل واضح نسبة الإيجار، حيث أشارا إلى: "أكثر من 3% من القيمة النقدية المعيارية لقطعة الأرض". وفي الوقت نفسه، لم يتم الإشارة إلى التقييم النقدي لقطعة الأرض في الاتفاقية الإضافية.
استنتاج المحكمة:
لا يتوافق مبلغ الإيجار "الذي يزيد عن 3%" من التقييم النقدي المعياري لقطعة الأرض (الحصة) مع أحكام المادة. 15, 21, المادة 22 من قانون أوكرانيا "بشأن إيجار الأراضي"، وهو الأساس لإعلان بطلان هذه الاتفاقية.
إن حكم اتفاقية "أكثر من 3%" من التقييم النقدي المعياري لقطعة الأرض يعطي المستأجر الحق في تحديد الإيجار حسب تقديره الخاص، والذي لا يمكن أن يكون مبلغه أقل من الحد المحدد، ولكن قد يختلف كل عام ويعتمد على إرادة المستأجر. ونتيجة لذلك، لم يحصل المالك على ما كان يتوقعه عند توقيع الاتفاقية الإضافية.
وبالتالي فإن الاتفاقية تنتهك حقوق المؤجر، وبالتالي يجب اعتبارها باطلة.
رابط قرار المحكمة: https://reyestr.court.gov.ua/Review/100816846
وبناء على ما تقدم، يجب كتابة الشروط الأساسية لعقد الإيجار بشكل واضح ومفهوم، دون إتاحة الفرصة لتفسيرها بشكل "غامض" حسب اختيار أحد طرفي الاتفاقية. ونلاحظ أنه في مثل هذه النزاعات يجب على المحكمة أن تحدد ما إذا كان قد تم انتهاك حقوق المؤجر أو المستأجر بسبب عدم وجود شرط جوهري في عقد الإيجار أو عدم دقته، وما يتكون منه هذا الانتهاك. وبدون هذه الانتهاكات، لن يتم قبول المطالبة.
الطعن في عقد الإيجار بشرط تنفيذه
في علاقات الإيجار، هناك حالات يلجأ فيها أحد الطرفين إلى المحكمة للطعن في اتفاقية الإيجار، حتى لو كان الطرفان قد قاما بالوفاء بشروط هذه الاتفاقية لفترة طويلة، على وجه الخصوص، دفع المستأجر الإيجار واستلمه المالك.
الحالة 1:
وبرر صاحب المنزل ادعاءاته قائلاً إن والدته وقعت عقد إيجار أرض مع الشركة ذات المسؤولية المحدودة لمدة 7 سنوات نيابة عنه، على الرغم من أن الأرض كانت مملوكة له. ولم يكن المالك على علم بظروف أو شروط عقد الإيجار.
ويعتقد أن والدته وقعت العقد لأنها تعرضت للتضليل من قبل ممثلي الشركة ذات المسؤولية المحدودة، الأمر الذي أدى إلى تضليله أيضًا، حيث تم توقيع العقد المتنازع عليه من قبل شخص غير مخول.
وبحسب المؤجر فإن عقد الإيجار المتنازع عليه غير صالح، وبالتالي فإن جميع التسجيلات الحكومية للاتفاقيات الإضافية المبرمة للاتفاقية المحددة تكون قابلة للإلغاء.
استنتاج المحكمة:
وقد أثبتت المحكمة الابتدائية والاستئنافية أن عقد إيجار الأرض المتنازع عليها لم يتم توقيعه من قبل المستأجر، بل من قبل والدته.
وفي الوقت نفسه، أبرم المالك ووقع مع الشركة ذات المسؤولية المحدودة، سواء شخصيًا أو عن طريق ممثله، اتفاقيات إضافية لتمديد عقد الإيجار المتنازع عليه، وحصل أيضًا على إيجار مقابل تنفيذ عقد إيجار الأرض. ويشير هذا إلى أن علاقة قانونية بشأن إيجار الأرض نشأت ووجدت فعليا بين الطرفين. وعليه، فلا يوجد ما يبرر قبول مطالب المستأجر بإبطال عقد إيجار الأرض.
وبحسب ما توصلت إليه المحكمة، فإذا تم تنفيذ العقد من قبل الطرفين (استخدم المستأجر العقار ودفع ثمنه، وقبل المالك المدفوعات)، فإن وصف العقد بأنه غير مبرم يستبعد.
رابط قرار المحكمة: https://reyestr.court.gov.ua/Review/124460178
الحالة 2:
أقامت المؤجرة دعوى قضائية ضد الشركة المستأجرة لإعلان بطلان عقود إيجار الأرض، حيث تعتقد أنه لا هي ولا والديها المتوفيين وقعوا على العقود المذكورة، أي أنه لا يوجد تأكيد على إرادتهم بإبرام العقود المذكورة.
وبالإضافة إلى ذلك، ففي رأيها، فإن هذه العقود باطلة بسبب عدم تحديد عدد من الشروط الأساسية في العقود.
استنتاج المحكمة:
وأشارت المحكمة إلى أن المدعي لم يثبت أن التوقيعات على العقود المتنازع عليها تمت من قبل أشخاص آخرين لم يكن لديهم التفويض المناسب من الملاك.
بالإضافة إلى ذلك، تتضمن العقود المبرمة شروطاً أساسية تتعلق بمبلغ الإيجار، والفهرسة، والمحافظة على حالة الأشياء المؤجرة، وتحديد الطرف الذي يتحمل خطر التلف العرضي أو تدمير الشيء المؤجر. تتوفر أيضًا مخططات عقارية تشير إلى الأرقام العقارية لقطع الأراضي ووثائق قبول ونقل الأشياء المؤجرة.
وعليه فإن غياب أحد الشروط الأساسية في العقد لا يجعل تنفيذ العقد مستحيلا، وخاصة فيما يتصل بالسداد. وفي هذا الصدد، قام الطرفان بتنفيذ العقد بالطريقة المتفق عليها لمدة زمنية معينة.
في هذه الحالة، لا يمكن أن يشكل عدم موافقة المدعي على شروط تنفيذ العقد أساسًا للاعتراف بانتهاك حقوقه وقت إبرام العقد وإعلانه غير صالح على هذه الأسباب.
رابط قرار المحكمة: https://reyestr.court.gov.ua/Review/98368173
وبالنظر إلى أحكام القضاء المذكورة أعلاه، فإن تنفيذ اتفاقية إيجار الأرض، وخاصة فيما يتعلق بدفع واستلام الإيجار، قد يصبح عقبة أمام استعادة الحقوق المنتهكة لأحد الطرفين.
يعود مقابلاستصلاح الأراضي
وفقاً للموقف الثابت للمحكمة العليا، فإنه في حال وجود معوقات أمام استخدام قطعة أرضه، يحق لمالك الأرض التقدم إلى المحكمة بالمطالبة بإزالتها.
في هذه الحالة، يختار المدعون طرقًا مختلفة لحماية حقوقهم، بما في ذلك:
- عودة قطعة الارض
أو
- الاستحواذ على الأراضي.
باستخدام مثال قضية محكمة، سننظر في أي الطرق المذكورة أعلاه هي الأكثر ملاءمة نظرًا لوجود علاقة إيجار بين الطرفين.
حبكة القضية:
أقام مالك الأرض دعوى قضائية ضد الشركة الزراعية، مطالباً بإعلان بطلان عقد إيجار الأرض، وإلغاء التسجيل الحكومي، واستعادة قطعة الأرض من الحيازة غير القانونية.
وأشارت صاحبة المنزل إلى أن عقد الإيجار تم بين الشركة الزراعية ووالدتها المتوفاة، ولا يمكن أن تكون طرفاً في العقد المذكور.
وفي نفس الوقت فإن صاحبة الأرض هي التي تملكها وهي موضوع عقد الإيجار، لأنها ورثتها من والدتها.
استنتاج المحكمة:
وأشارت المحكمة إلى أن إشغال قطعة الأرض من قبل المستخدم الفعلي (المالك المؤقت) لا يحرم المالك من حق حيازة هذه القطعة. لذلك، في هذه الحالة، الطريقة الفعالة لحماية حقوق المؤجر هي إزالة العوائق أمام استخدام الممتلكات التابعة له، من خلال تقديم مطالبة بإرجاع هذه الأراضي.
وبدوره، ينطبق شرط الاستيلاء على الحالات التي لم تعد فيها الأرض ملكًا لمالكها ولم تعد قيد الاستخدام من قبل شخص آخر.
وبما أن المؤجرة لم تتقدم بمطالبة بإزالة العوائق أمام استخدام ملكها من خلال إعادة قطعة الأرض، بل طلبت استعادة قطعة الأرض من حيازة المستأجر غير المشروعة، فقد رفضت المحكمة تلبية هذا الجزء من المطالبة.
رابط قرار المحكمة: https://reyestr.court.gov.ua/Review/91614129
لذلك، في الحالات التي يواجه فيها مالك الأرض عقبات في استخدام أرضه حصريًا، فإن طريقة الحماية المناسبة هي المطالبة بإزالة هذه العقبات من خلال إعادة قطعة الأرض، بدلاً من استعادتها. ويتماشى هذا النهج مع الموقف القانوني للمحكمة العليا ويضمن حماية فعالة لحقوق المالك..
خاتمة:
وكما تظهر الممارسة القضائية، فإن النزاعات المتعلقة بالأراضي تشكل فئة معقدة ومحددة من القضايا التي تتطلب تحليلاً شاملاً للظروف وتطبيق المعايير القانونية ذات الصلة. كل حالة فريدة من نوعها، وبالتالي تتطلب نهجا فرديا ودعما قانونيا متخصصا.
من خلال الاتصال بمكتب المحاماة بارغن، سوف تتلقى المساعدة المؤهلة لحماية حقوقك ومصالحك بشكل فعال.
