كيف لا يخسر المزارع أرضه؟

إنه موقف شائع إلى حد ما عندما يتم توقيع اتفاقيات الإيجار من قبل الأقارب بدلاً من أصحاب الأراضي القدامى. يأخذ العديد من المستأجرين هذه الممارسة باستخفاف تام. ومع ذلك، فإن عقد الإيجار في هذه الحالة من السهل جدًا إبطاله. 

تثبت المحاكم أن العقد تم إبرامه نيابة عن مالك قطعة الأرض، ولكن تم توقيعه من قبل شخص آخر. ويمكن تأكيد ذلك من خلال الانتهاء من فحص خط اليد الشرعي. ولذلك يعتبر العقد باطلا. 

هنا، يعتمد بعض الزراعيين على قانون التقادم: كقاعدة عامة، يمكنك تقديم طلب إلى المحكمة في غضون 3 سنوات من لحظة الانتهاك الذي يشكل أساس الطلب. ومع ذلك، إذا تم توقيع العقد من قبل شخص آخر بدلا من المؤجر، فلا ينبغي حساب فترة التقادم من لحظة إبرام هذا العقد، ولكن من اللحظة التي علم فيها المستأجر بوجوده. حتى الحجة القائلة بأن المالك حصل على الإيجار لمدة ثلاث سنوات قبل الذهاب إلى المحكمة لا تنقذ المستأجر في كثير من الأحيان. وقد جاء هذا الموقف في قرار المحكمة العليا لأوكرانيا في القضية رقم 6-48цс15 بتاريخ 22/04/2015. 

لذلك، من المهم جدًا أن يقوم مالك الأرض، وليس ابنته أو ابنه أو والدته أو عمته أو أي قريب آخر، بالتوقيع على عقد الإيجار. 

أين المال للإيجار؟ 

سبب شائع آخر لإنهاء عقد الإيجار هو عدم دفع الإيجار. 

في الواقع، قد يدفع المستأجر الإيجار، لكنه لا يسجله بشكل صحيح. وفي كثير من الأحيان يتم دفع الإيجار عينيا، وهو أمر غير ثابت كما ينبغي. 

يمكن لمالك قطعة الأرض الاستفادة من ذلك وتقديم طلب إلى المحكمة لإنهاء عقد الإيجار.

 وهنا تجدر الإشارة إلى أنه حتى لو لم يحضر مالك قطعة الأرض لدفع الإيجار، فإن ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفعه. ويرد هذا الموقف في قرار المحكمة العليا في أوكرانيا في القضية رقم 126/1553/17 بتاريخ 27/06/2018. وفي الوقت نفسه، لا تنهي المحاكم عقود الإيجار إلا إذا حدث عدم دفع الإيجار بشكل منهجي (مرتين أو أكثر)، على وجه الخصوص، وقد عبرت المحكمة العليا في أوكرانيا عن هذا الموقف في القرار الصادر في القضية رقم 362/5740/15 -ت بتاريخ 28/09/2016.

 كما يجب الانتباه إلى موقف المحكمة العليا في القضية رقم 383/1213/15ت. وأشارت المحكمة إلى أنه يجب دفع الإيجار شهريًا، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في عقد الإيجار. يعد عدم دفع الإيجار سببًا كافيًا للإنهاء المبكر لعقد الإيجار. 

لذلك، من الضروري التعامل بعناية مع تكوين أحكام العقد بشأن ترتيب وشروط دفع الإيجار. ومن الضروري أيضًا تسجيل جميع المدفوعات - نقدًا وعينًا. 

إذا تغير المالك 

بعد وفاة صاحب قطعة الأرض، غالباً ما يرغب الورثة في إعادة قطعة الأرض المؤجرة. وقد يكون ذلك بسبب الرغبة في زراعة هذه الأرض بشكل مستقل أو بنية نقل الأرض إلى مستأجر آخر بشروط أفضل. 

أشارت المحكمة العليا في قرارها في القضية رقم 17/1132/582 بتاريخ 2018/03/14 إلى أنه إذا لم يحدد طرفا العقد بوضوح أن سبب إنهاء عقد الإيجار هو نقل ملكية قطعة الأرض إلى أخرى المالك، فلا يمكن انتزاع الاتفاقية من هذه الأرض. 

لذلك، لا تعتبر وفاة المالك أو الأسباب الأخرى لتغيير مالك الأرض سببًا تلقائيًا لإنهاء عقد الإيجار. 

عندما كان العقد زائدة عن الحاجة 

لتسهيل زراعة الأراضي، يمكن للمزارعين الذين يعملون في نفس القرية أو المنطقة تبادل قطع الأراضي. في بعض الأحيان تكون هذه مجرد اتفاقيات مفاهيمية. ومع ذلك، يحدث أن يدخل المنتجون الزراعيون في عقود تأجير من الباطن لقطع الأراضي. يفعلون ذلك دون موافقة أصحاب هذه الأراضي. وهذا يتعارض بشكل مباشر مع متطلبات القانون. وفي كثير من الأحيان، تدخل الشركات في اتفاقيات بشأن توفير خدمات زراعة الأراضي والأنشطة المشتركة والاتفاقيات المماثلة الأخرى.

إذا أصبحت هذه الاتفاقية موضوع استئناف أمام المحكمة، فإن المحاكم توضح الجوهر الحقيقي للعلاقة القانونية بين أطرافها. إذا تم تأجير قطعة الأرض بالفعل، فسوف تبطل المحاكم كلاً من اتفاقية الإيجار واتفاقية النشاط المشترك. وهكذا، أشارت المحكمة العليا في أوكرانيا في قرارها في القضية رقم 6-166цс13 بتاريخ 2014/02/12 إلى أن مشاركة أطراف ثالثة في زراعة الأرض ودفع الإيجار للمؤجر مع إنهاء النشاط الاقتصادي من قبل المستأجر من الاستخدام المباشر المقصود لقطعة الأرض المؤجرة يتجاوز نطاق الأنشطة التي يمكن أن يقوم بها المستأجر دون موافقة المالك.

وبالفعل في عام 2018، أشارت المحكمة العليا في قرارها في القضية رقم 133/600/16-ts بتاريخ 28.12.2018 إلى أنه إذا كان عقد تقديم الخدمات يحتوي على شروط لنقل قطعة الأرض المؤجرة للاستخدام، إذن تم إبرامه بالمخالفة لعقد الإيجار.  

لذلك، عند إبرام اتفاقيات بشأن الأنشطة المشتركة أو بشأن توفير خدمات زراعة الأراضي، من الضروري النظر مقدما فيما إذا كانت ستصبح فيما بعد الأساس لفقدان حق الإيجار. 

*** 

كما ترون، يمكنك دائمًا العثور على أسباب للطعن في اتفاقية إيجار الأرض. لكي لا يفقدوا أراضيهم، يحتاج كل مزارع إلى اتباع نهج أكثر مسؤولية تجاه علاقة الإيجار. من الضروري ليس فقط إقامة علاقات ودية مع ملاك الأراضي، ولكن أيضًا تسجيل جميع الاتفاقيات والإجراءات القانونية على الورق. 

أندري جيفكو، محامٍ وشريك في مكتب المحاماة بارجن

صحيفة "أجرو ماركت"، مارس 2019