يعد الاستثمار في البناء أحد الطرق الأكثر شيوعًا لشراء منزل. الصور الجذابة للمجمعات السكنية المريحة، واحتمال الحصول على منزل جديد لا يحمل هالة الملاك السابقين، والتجديدات الرائعة "من الصفر" تجذب المشترين بسهولة.
ومع ذلك، لتقليل المخاطر عند إبرام الاتفاقيات مع المطورين، يجب على المستثمر الانتباه إلى العديد من التفاصيل. سنتحدث عن الفروق الدقيقة الرئيسية في هذه المقالة.
سمعة المطور
أولاً وقبل كل شيء، عليك الانتباه إلى سمعة المطور: كم عدد السنوات في السوق، وعدد المشاريع التي تم تنفيذها والمنازل التي تم تشغيلها، وما هي مراجعات العملاء. يمكنك استخدام الوسائط أو المنتديات للحصول على هذه المعلومات. لن يظل العملاء الذين تعرضوا للاحتيال صامتين، وستظل التجارب السلبية تطفو على السطح دائمًا. ومع ذلك، قد لا تكون هذه المعلومات صحيحة دائمًا، لذا يجب التحقق منها بعناية.
ما الذي يحتاج إلى التحقق أيضًا؟
والخطوة التالية ستكون البحث عن بناء منزل أو مجمع سكني محدد يخطط الشخص للاستثمار فيه. ما هو الذي ننتبه إليه أولاً؟
أرض. يجب أن يكون للمطور الحق في البناء على قطعة الأرض الواقعة تحت المنزل المستقبلي. وللقيام بذلك، يجب عليه أن يمتلك الأرض، أو يستأجرها، أو أن يكون لديه عقود أخرى، مثل عقد السطحية. يجب طلب الوثائق التي تؤكد حق الأرض من المطور قبل توقيع العقد. يجب أن نلاحظ أن المالك أو المستخدم لقطعة الأرض. في هذه الحالة، من الضروري أن يطلب من المطور الوثائق المبرمة مع المستخدم أو مالك الأرض، والتي تشير إلى الاتفاقيات بشأن التوزيع الإضافي للشقق بينهما.
لبناء منزل، يجب إعطاء قطعة الأرض الغرض الصحيح - عادة لبناء وصيانة مبنى سكني. يمكن التحقق من الغرض المقصود من خلال الخريطة العقارية العامة. هناك يمكنك التحقق من المالك والمستخدم لقطعة الأرض.
وثائق البناء. لإنشاء مبنى سكني، يتعين على المطور الحصول على شروط التخطيط الحضري وقيود التطوير لقطعة الأرض. هذه وثيقة تحتوي على المتطلبات التخطيطية والمعمارية للتصميم والبناء.
بالإضافة إلى ذلك، من أجل تشييد مبنى متعدد الطوابق، يجب على المطور الحصول على تصريح لأداء أعمال البناء، والذي يمكن التحقق منه على الموقع الإلكتروني لهيئة التفتيش المعماري والبناء الحكومية في أوكرانيا. ومن المفيد أيضًا الاهتمام بمستندات أخرى، مثل ترخيص المقاول العام.
في السجل الموحد للدولة للكيانات القانونية، وأصحاب المشاريع الفردية، والمنظمات العامة، من المفيد التحقق من شركة التطوير، وأنواع أنشطتها، وما إذا كانت قد أعلنت إفلاسها. بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك التحقق ما إذا كانت إجراءات التنفيذ قد تم فتحها ضد المطور بشأن الديون المستحقة وما إذا كان هناك أي دين ضريبي. وهكذا، إذا كان على المطور دين ضريبي، فإن سلطات مصلحة الضرائب الحكومية لديها الحق في فرض رهن ضريبي على ممتلكات هذا المطور، الأمر الذي يهدد بالطبع المستثمر بعدم الحصول على هدف الاستثمار.
المرحلة المهمة من التحقق هي البحث في سجل الدولة الموحد لقرارات المحكمة عن الإجراءات القانونية المتعلقة بموقع البناء وقطعة الأرض، بالإضافة إلى النزاعات القانونية بين المطور والمشترين فيما يتعلق بانتهاك الالتزامات.
ما الذي يجب الانتباه إليه عند استلام العقد؟
هناك مخططات مختلفة لجمع الأموال للبناء: من خلال صناديق تمويل البناء، وصناديق المعاملات العقارية، من خلال اتفاقية شراء وبيع حقوق الملكية، واتفاقية المشاركة في تعاونية الإسكان والبناء، واتفاقية شراء وبيع الشقق الأولية، واتفاقية شراء وبيع مشتقة، وما إلى ذلك.
كل مخطط لديه الفروق الدقيقة الخاصة به، والتي لن نتطرق إليها. ومع ذلك، هناك قضايا عامة يجب معالجتها عند إبرام أي نوع من العقود.
موضوع العقد. يجب توضيح الموضوع بالتفصيل في العقد. نعم، يجب تحديد مبلغ الدفع بشكل واضح. فيما يتعلق بالسكن، يتم الإشارة إلى البيانات المتعلقة بموقعه وحجمه وخصائصه التقنية. يجب تسجيل المعلومات التالية بشكل كامل ودقيق قدر الإمكان: الرقم العقاري لقطعة الأرض التي يقع عليها المنزل؛ عنوان المبنى؛ عدد الطوابق في المبنى والطابق الذي تقع فيه الشقة وعددها وعدد الغرف والمساحة الإجمالية ومساحة المعيشة.
الموعد النهائي لوضع المنزل موضع التشغيل. من غير المقبول ألا يحدد العقد تاريخًا للتشغيل على الإطلاق.
من الضروري الانتباه إلى كيفية كتابة هذا البند: كالتزام ("يلتزم الطرف بإكمال البناء والتشغيل في موعد أقصاه 22 يوليو 2021") أو بشكل غامض مثل: "التاريخ المقدر للتشغيل هو ...". إن الجمل الإعلانية تشكل دائما خيارا محفوفا بالمخاطر.
ومع ذلك، حتى لو تم النص على التشغيل باعتباره التزامًا للمطور، فإن هذا الحكم قد يفقد معناه إذا لم ينص العقد على المسؤولية، مثل الغرامة، في حالة انتهاك مواعيد التشغيل. في هذه الحالة، سيكون المطور قادرًا على تأخير إكمال البناء لفترة غير محددة دون أي عواقب سلبية.
يجدر الانتباه إلى كيفية كتابته مسؤولية المطور والمستثمر في حالة عدم الوفاء أو انتهاك شروط العقد، وعلى وجه الخصوص، ما إذا كان هناك مسؤولية مالية وبأي مبلغ.
ومن المهم أيضًا الانتباه إلى كيفية توضيح لحظة نقل الحقوق إلى موضوع الاستثمار.
إمكانية إنهاء العقد من جانب واحد. هل يتم توفير ذلك على الإطلاق ولمن – لجميع الأطراف أم لطرف واحد؟ والفارق المهم هنا هو استرداد الأموال إذا قرر المشتري إنهاء العقد مبكرًا.
الانحراف عن المساحة المصممة للشقة. في وقت توقيع العقد، لم تكن الشقة موجودة بعد، لذلك من الممكن جدًا أن تكون المساحة الفعلية بعد اكتمال البناء أصغر أو أكبر من المخطط والمتفق عليه. ويجب أن ينص العقد على كيفية إجراء إعادة الحساب والدفع الإضافي أو استرداد المبلغ في مثل هذه الحالة. ويمكنك أيضًا التنبؤ بأقصى انحراف ممكن عن منطقة التصميم.
التزامات المطور. لا يهم نوع العقد الذي يوقعه المطور مع المستثمر، ولكن يجب أن يتضمن بالضرورة التزام المطور بعدم رهن العقار، وعدم المساهمة في رأس المال المصرح به للشركة، وعدم بيع العقار لأشخاص آخرين، وما إلى ذلك، بالإضافة إلى العقوبات المترتبة على انتهاك هذه الالتزامات.
ومن الضروري أيضًا الاهتمام بـ الإجراءات والموعد النهائي لقبول الشقة من قبل المستثمر وإزالة العيوب من قبل المطور في حالة اكتشافهم. وعلى وجه الخصوص، من الممكن أن تظهر بعض العيوب مع مرور الوقت، مثل عدم كفاية عزل الضوضاء، وهو ما يجب أخذه في الاعتبار أيضًا.
ومن الجدير بالذكر أنه لا توجد مجموعة من الوثائق توفر ضمانًا مطلقًا لاستكمال البناء، حيث أن الاستثمار محفوف بالمخاطر بطبيعته ويعتمد على الأداء المالي للمطور وحالة السوق. ومع ذلك، فإن البحث الدقيق للقضايا الموصوفة سوف يزيد من فرص الحصول على الشقة المطلوبة في المستقبل.
مقال بقلم ناتاليا سامويلينكو، محامية في شركة بارجين، لموقع LIGA:ZAKON.
