A menudo surgen situaciones en las que una empresa tiene su territorio en uso, pero para realizar determinadas actividades, por ejemplo, viajar a sus almacenes o instalar una subestación transformadora, necesita cruzar o utilizar un terreno vecino.
O una situación similar: los productores agrícolas necesitan instalar un sistema de riego a través de un terreno vecino que pertenece a otra persona.
En este caso, ¿es necesario celebrar un contrato de arrendamiento del terreno?
En este caso, conviene prestar atención a la “servidumbres de terreno” y determinar cuál es la diferencia entre servidumbre y arrendamiento. Después de todo, este enfoque permitirá comprender qué es más adecuado en un caso específico.
El derecho de servidumbre de tierras - este es el derecho del propietario o usuario de un terreno u otra persona interesada a un uso limitado, gratuito o pagado del terreno de otra persona.
Se pueden establecer servidumbres para lo siguiente:
- derecho de paso;
- derecho de paso de un vehículo en una carretera existente;
- el derecho a colocar estructuras temporales (pequeñas formas arquitectónicas);
- el derecho a tender y operar líneas eléctricas, comunicaciones, tuberías y otras comunicaciones lineales;
- el derecho a tender una tubería de agua en el terreno de uno desde un embalse natural de otra persona o a través del terreno de otra persona;
- el derecho a colocar (mover, mover) objetos de la infraestructura de ingeniería de los sistemas de recuperación;
- el derecho a tomar agua de un embalse natural ubicado en un terreno vecino, y el derecho de paso a un embalse natural;
- el derecho a conducir ganado por el camino disponible.
La lista enumerada no es exhaustiva. Se puede establecer servidumbre para otras necesidades similares. Es importante predecir exactamente qué cubre la servidumbre (qué derechos) en el documento (contrato, testamento o decisión judicial) en base al cual surge la servidumbre.
Es importante entender que el derecho de servidumbre no conlleva la privación del propietario del terreno, respecto del cual se establece la servidumbre, de los derechos de posesión, uso y disposición del mismo. Es decir, el propietario recorrerá plenamente su territorio, realizará sus actividades, seguirá utilizando la parcela para sus propios fines, y el usuario, según la servidumbre de terreno, podrá utilizar la parcela sólo para una determinada necesidad definida. .
Si hablamos del contrato de arrendamiento, entonces solo el arrendatario podrá utilizar y poseer el terreno, y el arrendador no podrá hacerlo.
Además del hecho de que estos mecanismos legales difieren en esencia, existen otras diferencias legislativas. Considérelos en la tabla.
COMODIDAD | ALQUILAR |
Puede establecerse por contrato, ley, testamento o decisión judicial. | Surge sobre la base de un contrato. |
El uso puede ser tanto gratuito como de pago. | Sólo pagado. |
La característica común es que tanto la servidumbre como el derecho de arrendamiento se conservan en caso de transferencia de la propiedad del terreno respecto del cual se constituyen a otra persona. | |
La servidumbre de tierras puede ser tanto temporal como permanente. | Un terreno sólo se puede alquilar por un corto período de tiempo. |
Se puede establecer en relación con una parte del terreno. | El contrato se celebra por toda la parcela. |
Una servidumbre de terreno no está sujeta a enajenación, no puede ser objeto de venta, prenda y no puede ser transferida de ninguna manera por la persona en cuyo interés se establece esta servidumbre a otras personas físicas y jurídicas. | El derecho a arrendar una parcela de tierra agrícola puede ser enajenado, transferido como prenda por el arrendatario sin el consentimiento del propietario de dicha parcela de tierra, salvo en los casos especificados por la ley. |
Se concluye un contrato + registro estatal en el registro de derechos de propiedad. | Se concluye un contrato + registro estatal en el registro de derechos de propiedad. |
Si se requiere una servidumbre para parte del terreno, antes de concluir el contrato y el registro estatal de dicho derecho en el Registro de Derechos de Propiedad, se debe ingresar información sobre parte del terreno en el Catastro de Tierras del Estado. Para hacer esto, debe comunicarse con el registrador catastral estatal y primero preparar la documentación técnica aprobada con la administración de tierras sobre el establecimiento de los límites de parte del terreno. Dicha documentación la prepara el administrador de la tierra.
Por lo tanto, al decidir qué contrato celebrar, es importante comprender la naturaleza de la actividad que se llevará a cabo en un terreno ajeno y si la actividad directa del propietario en el terreno no interferirá con el usuario, así como tener en cuenta en cuenta los matices señalados anteriormente.
Si el propietario del terreno se niega a celebrar un contrato de servidumbre, el interesado puede acudir al tribunal con la demanda correspondiente para que el tribunal decida esta cuestión.
