Договір оренди приміщення. Уроки карантину.

Дуже часто трапляються ситуації, коли сторони підписують шаблонні договори та не задумуються над тим як регулювати таким договором непередбачувані ситуації, які можуть виникнути в подальшому.

Однією з таких непередбачуваних ситуацій став карантин, який зачепив майже кожен бізнес, а особливо сферу обслуговування.

В момент, коли Кабмін заборонив роботу більшості закладів, підприємці почали відкривати свої договори оренди та намагатись відшукати там щось, що допоможе їм не сплачувати або знизити орендні платежі.

В більшості випадків такі положення в договорах були відсутні. На практиці виявилось, що підприємець не може навіть розірвати договір без згоди орендодавця або відстрочити сплату орендних платежів.

Тому далі проаналізуємо типові помилки, які сторони допускають при підготовці договорів оренди, та розкажемо як заздалегідь убезпечити свій бізнес при настанні форс-мажорних ситуацій.

Призначення об’єкта оренди

Зазвичай при укладенні договору оренду сторони не вказують конкретне призначення об’єкта оренди, тобто мету, з якою приміщення передається в оренду. Часто можна зустріти такі формулювання як «для здійснення комерційної діяльності» чи «для комерційних цілей», при цьому конкретна мета оренди не зазначається.

В ситуації, коли Кабмін заборонив здійснювати деякі види діяльності таке розмите формулювання призначення оренди не дозволить орендарю використати на свою користь ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України. Стаття передбачає, що орендар може бути звільнений від орендної плати за час, коли він не міг використовувати це майно через обставини, за які він не відповідає.

Тобто, якщо, наприклад, заборонено роботу ресторану, а приміщення ресторану передано в оренду саме з метою здійснення діяльності у сфері громадського харчування, то орендар матиме перевагу як при врегулюванні питання з орендодавцем щодо звільнення від орендної плати, так і під час судового спору, якщо такий виникне. Якщо ж призначення об’єкта оренди не конкретизовано, то можна вважати, що орендар може використовувати орендоване приміщення для тої діяльності, яка не підпадає під заборону.

Саме тому у договорі доцільно чітко прописати вид діяльності, для якої приміщення передається в оренду.

Право одностороннього розірвання договору

Іноді сторони або забувають, або навмисно не вказують в договорі право одностороннього розірвання договору, тобто розірвання договору без згоди іншої сторони. Найбільше від цього страждає орендар.

Наведемо приклад з практики. У лютому 2020 року сторони уклали договір оренди приміщення в ТРЦ, де було вказано, що орендар не має права без згоди орендодавця розірвати договір протягом перших трьох місяців оренди. Здавалось би, що така умова не є обтяжуючою для орендаря, оскільки він планує орендувати приміщення довгостроково. Проте у березні орендар був вимушений закрити свій магазин у зв’язку з карантином. При цьому відповідно до договору припинити оренду він не може і повинен сплачувати орендну плату ще протягом березня та квітня тільки тому, що так було вказано в договорі.

Бувають і інші ситуації, коли розірвати договір без згоди іншої сторони взагалі неможливо або за це передбачений значний штраф.

Тому рекомендуємо передбачити в договорі право одностороннього розірвання договору з письмовим повідомлення про це другої сторони, наприклад, за 15 календарних днів до дати розірвання. На нашу думку, таке формулювання є оптимальним для обох сторін.

Орендна плата та вартість комунальних послуг окремо

Очевидно, що при оренді приміщення орендар оплачує комунальні послуги. Вартість комунальних послуг може бути одразу включена в орендну плату, а може сплачуватись окремо на підставі відповідних рахунків.

Уявімо ситуацію, коли орендар звільняється від орендної плати відповідно до згаданої ч.6 ст.762 Цивільного кодексу України, але при цьому в договорі зазначено, що вартість комунальних послуг також включена в орендну плату. На цьому етапі між сторонами і виникають спори чи звільняється орендар тільки від орендної плати, чи ще й від комунальних платежів також та яким їх чином розділити.

Часто орендар вважає, що оскільки він був звільнений від орендної плати, в яку входять комунальні платежі відповідно до договору, то це означає, що він звільнений і від комунальних платежів. Насправді ні. Вартість комунальних послуг має сплачуватись у будь-якому випадку. Так і виникають ситуації, коли у орендаря виникає значний борг за комунальні послуги, а потім і штрафні санкції.

Отже, кращим варіантом є розділити в договорі вартість комунальних послуг та орендну плату. Це дозволить убезпечитись від плутанини та майбутніх спорів щодо розміру обов’язкових платежів.

Перенесення строку зобов’язання через дію форс-мажору

В багатьох випадках договором передбачено, що сторони звільняються від відповідальності за невиконання зобов’язання у випадку дії форс-мажорних обставин.

Більшість трактує цей пункт як такий, що дозволяє не сплачувати орендну плату під час дії форс-мажору. Це помилкова думка. Пояснимо чому.

Договором часто передбачені штрафні санкції за порушення зобов’язання. Наприклад, пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення сплати орендних платежів. Форс-мажор забороняє застосовувати до орендаря штрафні санкції, але при цьому не звільняє від обов’язку сплачувати орендну плату. Тобто, якщо орендар протягом дії форс-мажору не сплачує орендну плату, то орендодавець все одно може звернутись до суду і стягнути її примусово. Натомість додатково стягнути штрафні санкції орендодавець не зможе. Такий принцип дії форс-мажору.

Водночас договором можна передбачити перенесення строку виконання зобов’язання до кінця дії форс-мажору. Тобто, вказати, що орендна плата не буде сплачуватись в період дії форс-мажору.

В такому випадку в договорі необхідно вказати процедуру перенесення, а саме: визначити строк повідомлення про початок дії форс-мажорних обставин, порядок підтвердження дії форс-мажору (сертифікат ТПП чи нормативний акт держоргану), право припинити договір, якщо форс-мажор діє довше визначеної кількості днів.

Як бачимо, договір потрібен не тільки для того, щоб офіційно закріпити відносини сторін, а ще й може суттєво допомогти у разі непередбачуваної ситуації. Варто лише зазначити в ньому дієві механізми врегулювання таких ситуацій.

Тому не соромтесь запропонувати власні зміни в договір якщо це допоможе убезпечити Ваш бізнес в будь-якій ситуації!