عقد إيجار محل . دروس الحجر الصحي.

في كثير من الأحيان تكون هناك مواقف يوقع فيها الطرفان عقودًا نموذجية ولا يفكران في كيفية تنظيم هذا العقد للمواقف غير المتوقعة التي قد تنشأ في المستقبل.

أحد هذه المواقف غير المتوقعة كان الحجر الصحي، الذي أثر على كل الأعمال تقريبًا، وخاصة قطاع الخدمات.

في الوقت الحالي، عندما حظر مجلس الوزراء تشغيل معظم المؤسسات، بدأ رواد الأعمال في فتح عقود إيجارهم ومحاولة العثور على شيء هناك من شأنه أن يساعدهم على عدم دفع أو تقليل مدفوعات الإيجار.

وفي معظم الحالات، كانت هذه الأحكام غائبة في العقود. في الممارسة العملية، اتضح أن صاحب المشروع لا يمكنه حتى إنهاء العقد دون موافقة المؤجر أو تأجيل دفع مدفوعات الإيجار.

لذلك، سنقوم بتحليل الأخطاء النموذجية التي يرتكبها الأطراف عند إعداد اتفاقيات الإيجار، وسنخبرك بكيفية تأمين عملك مسبقًا في حالة حدوث حالات قوة قاهرة.

الغرض من كائن الإيجار

عادة، عند إبرام عقد الإيجار، لا يحدد الطرفان الغرض المحدد للكائن المستأجر، أي الغرض الذي تم استئجار المبنى من أجله. يمكنك غالبًا العثور على عبارات مثل "لنشاط تجاري" أو "لأغراض تجارية"، بينما لا يتم تحديد الغرض المحدد لعقد الإيجار.

في الحالة التي يحظر فيها مجلس الوزراء أنواعًا معينة من الأنشطة، فإن مثل هذه الصياغة الغامضة لمهمة الإيجار لن تسمح للمستأجر باستخدام الجزء 6 من المادة 762 من القانون المدني لأوكرانيا لصالحه. وتنص المادة على أنه يمكن إعفاء المستأجر من الإيجار في الفترة التي لا يستطيع فيها استخدام العقار لظروف ليس مسؤولاً عنها.

أي أنه، على سبيل المثال، إذا كان تشغيل مطعم محظورًا، وتم تأجير مباني المطعم خصيصًا لغرض القيام بأنشطة في مجال تقديم الطعام العام، فإن المستأجر سيكون له ميزة سواء عند تسوية الإيجار مسألة مع المالك فيما يتعلق بالإعفاء من الإيجار، وأثناء التقاضي إذا حدث ذلك. إذا لم يتم تحديد الغرض من كائن الإيجار، فيمكن الافتراض أنه يمكن للمستأجر استخدام المباني المستأجرة للأنشطة التي لا تخضع للحظر.

ولهذا السبب يُنصح بالإشارة بوضوح في العقد إلى نوع النشاط الذي يتم تأجير المبنى من أجله.

الحق في إنهاء العقد من جانب واحد

في بعض الأحيان ينسى الطرفان أو لا يشيران عمداً في العقد إلى الحق في إنهاء العقد من جانب واحد، أي إنهاء العقد دون موافقة الطرف الآخر. المستأجر يعاني أكثر من هذا.

دعونا نعطي مثالا من الممارسة. في فبراير 2020، أبرم الطرفان اتفاقية إيجار للمباني في مركز التسوق، حيث تم تحديد أنه لا يحق للمستأجر إنهاء الاتفاقية دون موافقة المالك خلال الأشهر الثلاثة الأولى من عقد الإيجار. يبدو أن مثل هذا الشرط لا يشكل عبئا على المستأجر، لأنه يخطط لاستئجار المبنى على المدى الطويل. لكن في شهر مارس، اضطر المستأجر إلى إغلاق محله بسبب الحجر الصحي. وفي الوقت نفسه، وبحسب العقد، لا يمكنه إنهاء عقد الإيجار ويجب عليه دفع الإيجار خلال شهري مارس وأبريل فقط لأنه محدد في العقد.

هناك حالات أخرى عندما يكون من المستحيل إنهاء العقد دون موافقة الطرف الآخر أو يتم فرض غرامة كبيرة عليه.

لذلك، نوصي بأن ينص في العقد على الحق في إنهاء العقد من جانب واحد مع إشعار كتابي للطرف الآخر، على سبيل المثال، قبل 15 يومًا تقويميًا من تاريخ الإنهاء. وفي رأينا أن هذه الصيغة هي الأمثل لكلا الطرفين.

الإيجار وتكلفة المرافق بشكل منفصل

ومن الواضح أنه عند استئجار غرفة، يدفع المستأجر مقابل المرافق. يمكن تضمين تكلفة المرافق على الفور في الإيجار، أو يمكن دفعها بشكل منفصل على أساس الفواتير ذات الصلة.

دعونا نتخيل موقفًا يتم فيه إعفاء المستأجر من الإيجار وفقًا للجزء 6 المذكور من المادة 762 من القانون المدني لأوكرانيا، ولكن في نفس الوقت ينص العقد على أن تكلفة المرافق متضمنة أيضًا في الإيجار. في هذه المرحلة، تنشأ خلافات بين الطرفين حول ما إذا كان المستأجر معفى من الإيجار فقط، أم من دفعات المرافق أيضًا، وكيفية تقسيمها.

في كثير من الأحيان يعتقد المستأجر أنه نظرا لإعفائه من الإيجار الذي يشمل دفعات المرافق وفقا للعقد، فهذا يعني أنه معفى أيضا من دفعات المرافق. في الواقع لا. يجب دفع تكلفة خدمات المرافق في أي حال. هذه هي الطريقة التي تنشأ بها المواقف عندما يكون على المستأجر ديون كبيرة لخدمات المرافق، ثم الغرامات.

ولذلك فإن الخيار الأفضل هو تقسيم تكلفة المرافق والإيجار في العقد. سيؤدي هذا إلى منع الارتباك والنزاعات المستقبلية بشأن مبلغ المدفوعات الإلزامية.

تأجيل الالتزام بسبب القوة القاهرة

في كثير من الحالات، ينص العقد على إعفاء الأطراف من المسؤولية عن عدم الوفاء بالالتزامات في حالة القوة القاهرة.

تفسر الأغلبية هذا الشرط على أنه يسمح بعدم دفع الإيجار أثناء القوة القاهرة. هذه فكرة خاطئة. دعونا نشرح السبب.

غالبًا ما ينص العقد على عقوبات لانتهاك الالتزام. على سبيل المثال، عقوبة بمبلغ ضعف المعدل المحاسبي للبنك الوطني الأوكراني عن كل يوم من أيام التأخر في سداد أقساط الإيجار. تحظر القوة القاهرة فرض غرامات على المستأجر، ولكنها لا تعفي المستأجر من التزام دفع الإيجار. أي أنه إذا لم يدفع المستأجر الإيجار خلال فترة القوة القاهرة، فلا يزال بإمكان المالك الذهاب إلى المحكمة وتحصيل الإيجار بالقوة. وبدلاً من ذلك، لن يتمكن المؤجر من تحصيل غرامات إضافية. وهذا هو مبدأ القوة القاهرة.

وفي الوقت نفسه، يمكن أن ينص العقد على تأجيل الموعد النهائي لأداء الالتزام حتى نهاية القوة القاهرة. أي الإشارة إلى أنه لن يتم دفع الإيجار خلال فترة القوة القاهرة.

في هذه الحالة، يجب أن يحدد العقد إجراءات النقل، وهي: تحديد فترة الإخطار بالقوة القاهرة، وإجراءات تأكيد القوة القاهرة (شهادة TCP أو القانون التنظيمي لهيئة الدولة)، والحق في إنهاء العقد إذا استمرار القوة القاهرة لفترة أطول من عدد الأيام المحددة

كما ترون، فإن العقد ضروري ليس فقط لتعزيز العلاقات بين الطرفين رسميًا، ولكن أيضًا يمكن أن يساعد بشكل كبير في حالة حدوث موقف غير متوقع. ومن الضروري فقط أن نذكر فيه الآليات الفعالة لتسوية مثل هذه المواقف.

لذلك، لا تتردد في اقتراح تغييراتك الخاصة على العقد إذا كان ذلك سيساعد في تأمين عملك في أي موقف!