كيفية الطعن في تقييم الممتلكات في إجراءات التنفيذ؟

في إجراءات التنفيذ، يصبح تقييم الممتلكات حجر عثرة بين المدين وجامع الديون. فمصلحة المدين هي المبالغة في تقدير العقار وإيقاف عملية تحقيقه، ومصلحة محصل الديون هي سرعة بيع ممتلكات المدين وتحصيل دينه. ما هي أسباب الطعن في تقييم العقار وكيفية الطعن فيه بشكل صحيح؟ أشارك تجربتي الخاصة في الطعن في التقييم في الإجراءات التنفيذية.

أسباب الطعن في التقييم

تقرير تقييم الممتلكات المستقلة.

في أغلب الأحيان، لا يتفق المدينون مع القيمة السوقية للتقييم ويعتبرونها منخفضة. على العكس من ذلك، يعتبر هواة جمع الأموال أن التقدير مبالغ فيه، ومن الناحية العملية، لتأكيد حججهم، يقدمون مع الشكوى تقريرًا مستقلاً عن التقدير الذي تم إجراؤه بأمر من صاحب الشكوى. تختلف قيمة العقار في مثل هذا التقرير اختلافًا كبيرًا عن التقدير الذي تم إجراؤه بأمر المنفذ. ومع ذلك، لا تأخذ جميع المحاكم في الاعتبار مثل هذه التقارير. على سبيل المثال المحكمة الاقتصادية العليا لأوكرانيا في قرار 17/08/2017 وأشار إلى أن محاكم الحالات السابقة لم تأخذ التقرير في الاعتبار بشكل مشروع، لأنه تم تقديمه بناءً على أمر المدين دون الاتفاق مع المشاركين الآخرين في إجراءات التنفيذ.

ولذلك، فإن التقرير الذي طلبته صاحبة الشكوى لا يمكن أن يكون بمثابة الأساس الوحيد للطعن في التقييم. ومع ذلك، يمكن استخدام مثل هذا التقرير لتبرير طلب إجراء فحص لتحديد قيمة العقار.

انتهاك المنهجية

قد تكون مخالفة منهجية التقييم سبباً للطعن في التقييم.

عند إجراء التقييم، يستخدم موضوعات نشاط التقييم على وجه الخصوص المعيار الوطني رقم 1 "المبادئ العامة لتقييم الملكية وحقوق الملكية". في معظم الحالات، يستخدم المثمنون طريقة التقييم المقارن، وجوهرها هو أن المثمن يختار كائنات مماثلة للمقارنة ويقارن أسعار السوق.

ومع ذلك، عند اختيار نظائرها للمقارنة، غالبًا ما يختار المقيمون كائنات غير قابلة للمقارنة. على سبيل المثال، يقع العقار الذي يتم تقييمه في منطقة مختلفة وله خصائص فنية مختلفة. يعد الاختيار غير الصحيح للنظائر انتهاكًا مباشرًا للطريقة المقارنة، ونتيجة لذلك، أسباب إلغاء تقييم الممتلكات.

الانتهاكات الشكلية

ولا تقل الجوانب الرسمية للتقييم أهمية. على سبيل المثال، في المعيار الوطني المذكور بالفعل، ينص على أن التقييم المستقل للعقار يسبقه مرحلة تحضيرية، يتم خلالها، على وجه الخصوص، التعرف على موضوع التقييم.

ومع ذلك، من الناحية العملية، يتم تقييم الممتلكات في كثير من الأحيان دون فحص. قد يكون هذا أيضًا سببًا لإلغاء التقييم. على سبيل المثال، أعرب عن مثل هذا الموقف المحكمة الاقتصادية العليا في أوكرانيا في قرارها بتاريخ 20.07.2016.

من يسمونه؟

ينص قانون "إجراءات الإنفاذ" (المادة 57، المشار إليها فيما بعد بالقانون) على أنه يجوز للأطراف في إجراءات التنفيذ الطعن في تقييم الممتلكات في المحكمة إذا اختلفوا مع نتائجه في غضون 10 أيام من تلقي إشعار تقدير.

لا يخبرنا القانون عن كيفية الاستئناف على التقييم. أما الفقه في هذه المسألة فهو مختلف تماما. ترى بعض المحاكم أنه يجب تقديم الاستئناف إلى المثمن، بينما يرى البعض الآخر أنه يجب الطعن في التقييم في إطار الطعن في قرارات وتصرفات المنفذين.

وأشارت المحكمة الإدارية العليا في قرار الجلسة العامة رقم 3 بتاريخ 2010/12/13 إلى أن التقدير هو نتيجة نشاط المقدر وليس منفذ الدولة، ولذلك يجب رفع دعوى الطعن في التقدير إلى المقدر .
ومع ذلك، في 17 أكتوبر 2012، في قرار الجلسة المكتملة رقم 9، أشارت المحكمة الاقتصادية العليا في أوكرانيا إلى أن تحديد القيمة وتقييم ممتلكات المدين هو إجراء إجرائي يتخذه منفذ الدولة، بغض النظر عن الأمر المحدد يقوم شخص (منفذ الدولة نفسه أو موضوع نشاط التقييم الذي يشارك فيه) بإجراء التقييم ولهذا السبب من الضروري استئناف التقييم في إجراءات استئناف قرارات المنفذين.

وقد أعربت المحكمة العليا المتخصصة في أوكرانيا عن موقف مماثل للنظر في القضايا المدنية والجنائية في قرار الجلسة العامة رقم 6 بتاريخ 7 فبراير 2014.

اليوم، يمكنك العثور في السجل على العديد من قرارات المحكمة "الجديدة" بناءً على مواقف مختلفة. على الرغم من أنه في معظم الحالات يتم الطعن في التقييم، على وجه التحديد مثل تصرفات فناني الأداء. على سبيل المثال قرار المحكمة الاقتصادية العليا في أوكرانيا بتاريخ 1 أغسطس 2017.

ومع ذلك، لا يوجد عدد قليل من قرارات المحكمة في السجل، حيث يكون الأشخاص الخاضعون لأنشطة التقييم بمثابة مدعى عليهم أو متهمين مشاركين. على سبيل المثال  قرار محكمة مقاطعة بوروديان بمنطقة كييف بتاريخ 16 فبراير 2018.

من الناحية العملية، غالبًا ما يتقدم المشتكون إلى محكمتين في وقت واحد، خاصة أولئك الذين فاتهم الموعد النهائي المحدد بـ 10 أيام للطعن في التقييم. ومع ذلك، فإنني أتمسك بالموقف القائل بأنه من الضروري الطعن في التقييم على وجه التحديد في إطار الطعن في قرارات وإجراءات المنفذين. بعد كل شيء، فإن المنفذين هم المسؤولون عن إجراء التقييم، وعلى الرغم من أن النسخة الجديدة من القانون لا تملك إمكانية إجراء مراجعة للتقييم أو التأثير بطريقة أو بأخرى على المقيم. ومع ذلك، بالنسبة لي، لا شيء يمنع المنفذ من إجراء إعادة التقييم إذا كانت هناك شكوك، على سبيل المثال، حول القيمة السوقية للعقار. بالإضافة إلى ذلك، فإن تقرير التقييم ليس عملاً قانونيًا مستقلاً يمكن إلغاؤه أو إعلان بطلانه. ويرد استنتاج مماثل في قرار الغرفة الكبرى بالمحكمة العليا بتاريخ 13.03.2018.

هل من الممكن وقف التنفيذ؟

وكما ذكرت من قبل، في معظم الحالات يتم الطعن في التقييم فقط لوقف بيع العقار. وتنص المادة 57 من القانون على أن الطعن القضائي في نتائج تحديد قيمة الممتلكات أو تقديرها لا يوقف نقل الملكية للبيع، إلا في الحالات التي توقف فيها المحكمة نقل الملكية للبيع.

أي أنه يمكن للمحكمة إيقاف نقل العقار للبيع، ولكن ليس البيع نفسه، إذا كان العقار معروضًا بالفعل للبيع بالمزاد. من الناحية العملية، فإن المدينين الذين يطعنون في تصرفات منفذ الدولة ويطلبون إلغاء التقييم يطلبون أيضًا تأمين الشكوى ووقف بيع العقار. في بعض الأحيان، توافق المحاكم، بالإشارة إلى القواعد المتعلقة بتأمين المطالبة، على مثل هذه الالتماسات.

ومع ذلك، هذا ليس صحيحا تماما. أشارت المحكمة العليا المتخصصة في أوكرانيا للنظر في القضايا المدنية والجنائية في قرار الجلسة المكتملة رقم 6 بتاريخ 2014/07/02 إلى أن المحاكم التي تنظر في الشكاوى المتعلقة بتصرفات المنفذين لا يحق لها اتخاذ تدابير لتأمين الشكوى (مماثلة لـ تأمين المطالبة) بوقف إجراءات التنفيذ، أو وقف تنفيذ القرار المطعون فيه، وما إلى ذلك.

في رأيي يجب على المحكمة أن تحسم مسألة وقف نقل العقار للبيع في قرار فتح الإجراءات وتعيين القضية للنظر فيها. على سبيل المثال، كيف فعل ذلك المحكمة الاقتصادية لمنطقة ترنوبل في القرار الصادر بتاريخ 31.08.2018.

السبب الرئيسي لوقف نقل الملكية للبيع هو بالطبع حماية مصالح صاحب الشكوى. لأنه بعد البيع، سيصبح العقار ملكًا لأطراف ثالثة بسعر غير سعر السوق. ومع ذلك، كما تبين الممارسة، لا تأخذ المحاكم في الاعتبار هذا الظرف فحسب، بل تأخذ في الاعتبار أيضًا صحة الشكوى نفسها وأسباب إلغاء التقييم.

كما نرى، من أجل الطعن في التقييم في الإجراءات التنفيذية، من الضروري إيجاد أسباب كافية. يمكن أن يكون إما انتهاكًا لمنهجية التقييم أو أخطاء شكلية ارتكبها المنفذ أو المقيم. أما بالنسبة لوقف نقل الأموال المحجوزة للبيع، فمن الأفضل سؤال المحكمة عن ذلك قبل طرح العقار للبيع بالمزاد.

أندريه جيفكو، شريك، محامي

تم نشر المقال بتاريخ الدوري.