
بعد تخفيف قيود الحجر الصحي، انتعش سوق العقارات التجارية قليلاً. بعض المستأجرين لم ينجوا من الحجر الصحي ويحل محلهم لاعبون جدد. يبدو أن مراكز التسوق يجب أن تكون أكثر مرونة في المفاوضات مع المستأجرين المحتملين. ومع ذلك، فإنهم يقدمون حتى الآن تنازلات فقط في الجزء التجاري من الاتفاقية. ومن ناحية أخرى، لم تكن هناك، ولا توجد، مرونة في الاتفاق على شروط العقود. الاستثناء هو العلامات التجارية القوية التي يهتم بها مركز التسوق نفسه. تلخص هذه المقالة البنود المهمة التي قد تجدها في اتفاقيات الإيجار مع العديد من مراكز التسوق.
- إمكانية زيادة الإيجار من جانب واحد. تأكد من أن العقد يتضمن حدودًا واضحة لحجم وتكرار مراجعة الإيجار. على سبيل المثال، يجوز مراجعة الإيجار مرة واحدة كل 1-2 سنوات بما لا يزيد عن 5%.
- دفعات التعويض. في كثير من الأحيان، في العقود المبرمة مع مراكز التسوق، يمكنك العثور على بنود بشأن التعويض عن تكلفة نوافذ المتاجر والعدادات وبعض أعمال الإصلاح. اتفق على هذه المبالغ مقدمًا، حتى لا تصبح مفاجأة لك بعد توقيع العقد. ومن الممكن أيضًا في كثير من الأحيان الاتفاق على أقساط دفعات التعويضات هذه.
- دفع الضمان. إنه موجود دائمًا وهذا أمر طبيعي. يجدر الانتباه إلى عدد حالات استرداد مبلغ الضمان أو اعتماده للأشهر الأخيرة من عقد الإيجار المنصوص عليها بوضوح.
- الموافقة على زخرفة المتجر. إن شرط الاتفاق مع إدارة مركز التسوق على مظهر نافذة المتجر أمر طبيعي. ومع ذلك، في بعض الأحيان نجد في العقود شرطًا ينص على موافقة كتابية على جميع الديكورات الداخلية في المتجر. في معظم الحالات، لا تعمل هذه الأحكام وقليل من الناس سيوافقون على الزخارف الداخلية. ومع ذلك، فإن محامي مراكز التسوق وضعوا مثل هذه الشروط غير العاملة في العقد لفرض غرامات محتملة من المستأجرين المخالفين.
- الإصلاح التحضيري وترميم المبنى قبل المغادرة. انتبه إلى شروط وإجراءات الموافقة على مشروع الإصلاح، ومتطلبات المقاولين الذين ستشركهم في الإصلاح. قم بالاتفاق على مدة الإصلاح نفسها مع الاحتياطي، لأن معظم العقود تتضمن غرامات كبيرة جدًا عند التأخر في فتح المتجر. انتبه أيضًا إلى النموذج الذي يجب عليك إعادة المبنى إليه. في كثير من الأحيان، في نهاية عقد الإيجار، سوف تحتاج إلى إزالة كل ما قمت بتثبيته، حتى بلاط الأرضيات. اتفق على ذلك مسبقًا وأخذه في الاعتبار عند القيام بأعمال الإصلاح.
- حدود مسؤولية مركز التسوق. يمكن أن يكون هناك عدة خيارات، وأحيانًا تحدث في وقت واحد. مركز التسوق مسؤول فقط عن الأضرار الناجمة عن أفعاله المتعمدة، ويكون المستأجر مسؤولاً عن كل شيء آخر. أي أنه إذا لم يقم القائمون بالتركيب أثناء البناء بتثبيت نظام إطفاء الحرائق بشكل صحيح وانفجر عن طريق الخطأ وأغرق متجرك، فلن يكون مركز التسوق مسؤولاً عن ذلك، حيث لم يقم أحد بتشغيل نظام إطفاء الحرائق عمدًا. مركز التسوق مسؤول فقط في حدود مبلغ معين، على سبيل المثال، الإيجار الشهري. أي إذا دفعت 100000 للإيجار وانفجر أنبوب في المتجر وغمرت البضائع بقيمة مليون دولار، فستحصل على تعويض قدره 100000 فقط.
- تخفيض الإيجار خلال فترة الحجر الصحي أو أثناء الاحتجاجات. يعلم الجميع بالفعل أن مثل هذه الحالات ليست من خيالات المحامين حول احتمال حدوث قوة قاهرة. إذا كان مركز التسوق يقع في المنطقة الإدارية للمدينة، فيحدث أنه لا يستطيع العمل بسبب الاحتجاجات المختلفة. كما قد يتم إغلاق جميع المحلات التجارية في مركز التسوق أمام الزوار بسبب الحجر الصحي الآخر. اتفق مسبقًا على نسبة الإيجار التي ستدفعها خلال هذه الفترة. خلاف ذلك، خلال الحجر الصحي التالي، سيتعين عليك إما الاعتماد على حسن نية مركز التسوق وتخفيض الإيجار من جانب واحد، أو الدفاع عن حقوقك في المحكمة.
- غرامات ضخمة. يجب أن تحفز الغرامة المستأجر على عدم مخالفة شروط العقد، وعدم دفعه إلى عبودية الديون. ولذلك، يجب أن يكون مبلغ الغرامات متناسبا مع عواقب الانتهاكات المحتملة. تأكد أيضًا من أن المخالفة الدقيقة التي يمكن تغريمهم بسببها مذكورة بوضوح في العقد.
- إمكانية الإنهاء المبكر للعقد. في العمل هناك نجاحات وإخفاقات. ولذلك، تحتاج إلى النظر في إمكانية الإنهاء المبكر للعقد بشروط مناسبة. غالبًا ما يحدث أن يكون حق المستأجر في إنهاء العقد مكتوبًا في العقد، ولكن فقط بعد عام أو عامين من بدء عقد الإيجار. أيضًا، في بعض الأحيان تحتاج إلى تقديم إشعار بالإنهاء المبكر لمدة أربعة أشهر أو أكثر. انتبه لما سيحدث لدفعة الضمان إذا قمت بإنهاء العقد مبكرًا.
- قواعد مراكز التسوق. في بعض الأحيان يقرأ أصحاب العقارات العقد نفسه وينسون التعرف على قواعد تشغيل مركز التسوق. العديد من مراكز التسوق لديها هذه. عندما لا يزال من الممكن تغيير العقد، لن يقوم أحد بإعادة كتابة القواعد للمستأجر. وفي الوقت نفسه، غالبا ما ينص العقد على عقوبات كبيرة لانتهاك هذه القواعد. لذلك، اقرأها قبل إبرام العقد وحاول الالتزام بها.
لقد وصفنا فقط بعض النقاط التي يجب الانتباه إليها عند تحليل اتفاقيات الإيجار مع مراكز التسوق. حتى هذا الحد الأدنى سيساعدك على عدم خسارة المال والاتفاق على ظروف عمل مناسبة مع مركز التسوق. ومع ذلك، كل عقد فردي، لذا احصل على دعم محامٍ مؤهل أثناء المفاوضات مع المالك المستقبلي.