Regularmente oímos hablar de asaltos a empresas agrícolas, confiscaciones de cultivos o equipos. Sin embargo, el llamado Las "incursiones negras", cuando los delincuentes falsificaron documentos e interfirieron en el trabajo de los registros estatales, son cada vez menos. Más fácil y legal persuadir a los propietarios de tierras para que entreguen sus parcelas a otro inquilino. Y, dicho sea de paso, un agricultor puede, sin saberlo, contribuir a esos asaltantes.
¡Él mismo tiene la culpa!
Se sabe que las relaciones de arrendamiento entre agricultores y propietarios de tierras se basan en la confianza y el apoyo mutuo. Y por lo tanto, si el propietario apoya constantemente a la aldea, ayuda a mejorarla, da trabajo a los aldeanos y crea para ellos cualquier valor adicional, además del alquiler habitual, entonces los propios propietarios defenderán a su inquilino ante el ataque de los asaltantes.
Y viceversa, si el representante del inquilino viene al pueblo una vez al año sólo para pagar el alquiler a todos, entonces no se puede esperar a recibir más confianza y apoyo de los propietarios. Bastará con que un competidor ofrezca un alquiler más alto y el propietario aceptará trabajar con él.
Otro punto importante: la mayor parte de la relación entre el arrendatario y el propietario del terreno se rige por acuerdos verbales. Los contratos de arrendamiento suelen celebrarse "por si acaso" y contienen muchas desventajas. Los competidores encuentran campesinos que no están satisfechos con el inquilino actual y aprovechan los defectos de los contratos de arrendamiento para cancelarlos ante los tribunales.
Si necesita ayuda con la preparación y análisis de contratos o necesita proteger sus intereses ante los tribunales, deje un número y nos comunicaremos con usted.
Es una situación bastante común cuando los contratos de arrendamiento los firman familiares en lugar de antiguos propietarios de tierras. Muchos inquilinos toman esta práctica bastante a la ligera. Sin embargo, el contrato de arrendamiento en este caso es muy fácil de invalidar.
Los tribunales establecen que el contrato se celebró en nombre del propietario de la parcela, pero fue firmado por otra persona. Esto puede confirmarse mediante la conclusión de un examen de escritura forense. Por tanto, el contrato se considera inválido.
En este caso, algunos agrarios se basan en el plazo de prescripción: como regla general, puede presentar una solicitud ante los tribunales dentro de los 3 años siguientes a la fecha de la infracción que constituye la base de la solicitud. Sin embargo, si el contrato lo firma otra persona en lugar del arrendador, el plazo de prescripción no debe computarse desde el momento de la celebración de dicho contrato, sino desde el momento en que el arrendatario tuvo conocimiento de su existencia. Incluso el argumento de que el propietario recibió el alquiler durante tres años antes de acudir a los tribunales a menudo no salva al inquilino. Esta posición se establece en la decisión del Tribunal Supremo de Ucrania en el caso No. 6-48цс15 del 22/04/2015.
Por eso, es muy importante que el propietario del terreno, y no su hija, hijo, madre, tía o cualquier otro familiar, firme el contrato de arrendamiento.
¿Dónde está el dinero para el alquiler?
Otra razón popular para rescindir un contrato de arrendamiento es la falta de pago del alquiler.
De hecho, el inquilino puede pagar el alquiler, pero no registrarlo adecuadamente. A menudo el alquiler se paga en especie y no se fija como debería.
El propietario de la parcela puede aprovechar esto y solicitar ante los tribunales la rescisión del contrato de arrendamiento.
Aquí vale la pena considerar que incluso si el propietario del terreno no se presenta a pagar el alquiler, esto no libera al inquilino de la obligación de pagarlo. Esta posición está contenida en la decisión del Tribunal Supremo de Ucrania en el caso No. 126/1553/17 del 27/06/2018. Al mismo tiempo, los tribunales rescinden los contratos de arrendamiento sólo si el impago del alquiler se produce sistemáticamente (dos o más veces); en particular, esta posición fue expresada por el Tribunal Supremo de Ucrania en la decisión en el caso No. 362/5740/15 -ts del 28/09/2016.
Además, preste atención a la posición de la Corte Suprema en el caso No. 383/1213/15ts. El tribunal señaló que el alquiler debe pagarse mensualmente, a menos que las partes hayan acordado lo contrario en el contrato de arrendamiento. El impago del alquiler es motivo suficiente para la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, es necesario abordar con cuidado la formación de las disposiciones del contrato sobre el orden y las condiciones de pago del alquiler. También es necesario registrar todos los pagos, tanto en efectivo como en especie.
Si el dueño ha cambiado
Después de la muerte del propietario del terreno, los herederos suelen querer devolver el terreno arrendado. Esto puede deberse al deseo de cultivar esta tierra de forma independiente o con la intención de transferirla a otro inquilino en condiciones más favorables.
La Corte Suprema en su decisión en el caso No. 582/1132/17 de 14.03.2018 indicó que si las partes en el contrato no definieron claramente que el motivo de la rescisión del contrato de arrendamiento es la transferencia de la propiedad del terreno a otro propietario, entonces el acuerdo no puede ser cancelado por este motivo.
Por tanto, ni el fallecimiento del propietario ni otros motivos del cambio de propietario del terreno son motivo automático para rescindir el contrato de arrendamiento.
Cuando el contrato era redundante
Para facilitar el cultivo de la tierra, los agricultores que trabajan dentro de la misma aldea o distrito pueden intercambiar parcelas de tierra. A veces estos son sólo acuerdos conceptuales. Sin embargo, sucede que los productores agrícolas celebran contratos de subarrendamiento de terrenos. Lo hacen sin el consentimiento de los propietarios de dichas parcelas. Esto contradice directamente los requisitos de la ley. Más a menudo, las empresas celebran contratos sobre la prestación de servicios de cultivo de tierras, actividades conjuntas y otros contratos similares.
Si dicho acuerdo es objeto de una apelación judicial, los tribunales aclararán la verdadera esencia de la relación jurídica entre sus partes. Si el terreno está realmente subarrendado, los tribunales invalidarán tanto el contrato de arrendamiento como el contrato de actividad conjunta. Así, el Tribunal Supremo de Ucrania en su decisión en el caso No. 6-166цс13 de 12 de febrero de 2014 señaló que la participación de terceros en el cultivo de la tierra y el pago del alquiler al arrendador con la terminación de la actividad económica por parte del arrendatario del uso previsto directo del terreno arrendado va más allá del ámbito de actividades que puede realizar el inquilino sin el consentimiento del propietario.
Y ya en 2018, la Corte Suprema en su decisión en el caso No. 133/600/16-ts del 28 de diciembre de 2018 señaló que si el contrato de prestación de servicios contiene condiciones para la transferencia del terreno arrendado al uso, entonces se concluyó en violación del contrato de arrendamiento.
Por tanto, al celebrar acuerdos sobre actividades conjuntas o sobre la prestación de servicios de cultivo de tierras, es necesario considerar de antemano si posteriormente se convertirán en la base de la pérdida del derecho de arrendamiento.
***
Como puede ver, siempre puede encontrar motivos para impugnar el contrato de arrendamiento de terrenos. Para no perder sus tierras, cada agricultor debe adoptar un enfoque más responsable en la relación de arrendamiento. Es necesario no solo establecer relaciones amistosas con los propietarios de tierras, sino también registrar en papel todos los acuerdos y acciones legales.
Andrii Gevko, abogado, socio del despacho de abogados BARGEN
Periódico "AgroMarket", marzo 2019
Si necesitas ayuda con la preparación y análisis de contratos o necesitas proteger tus intereses ante los tribunales, deja tu número y te llamaremos
(Número de grados: 17 promedio: 4,94 con 5)
Cargando...
