Regularmente escuchamos sobre asaltos a empresas agrícolas, confiscaciones de cultivos o equipos. Sin embargo, las llamadas "redadas negras", cuando los delincuentes falsificaron documentos e interfirieron en el trabajo de los registros estatales, son cada vez menos frecuentes. Sería más sencillo y legal persuadir a los propietarios de las tierras para que entreguen sus parcelas al segundo inquilino. Y, dicho sea de paso, un granjero puede contribuir inconscientemente a esos asaltantes.
¡Es mi culpa!
Como es sabido, las relaciones de arrendamiento entre agricultores y propietarios de tierras se basan en la confianza y el apoyo mutuo. Y por lo tanto, si el propietario apoya constantemente a la aldea, ayuda a mejorarla, da trabajo a los aldeanos y crea cualquier valor adicional para ellos, excepto el alquiler habitual, entonces los propios propietarios de la tierra defenderán a su inquilino antes. el ataque de los asaltantes.
Por el contrario, si el representante del inquilino viene al pueblo una vez cada hora sólo para pagar el alquiler a todos, entonces no hay nada que esperar de los propietarios de la tierra para obtener confianza y apoyo adicionales. Bastará con ofrecerle al competidor un alquiler más alto y el propietario del terreno aceptará trabajar con él.
Otro punto importante: la mayoría de las relaciones entre el arrendatario y el propietario del terreno se regulan mediante acuerdos verbales. Los contratos de arrendamiento a menudo se celebran "para ser" y contienen muchas deficiencias. Los competidores encuentran campesinos descontentos con los inquilinos actuales y aprovechan las deficiencias de los contratos de arrendamiento para cancelarlos ante los tribunales.
Entonces, ¿la firma de quién?
Es una situación bastante común cuando los contratos de arrendamiento los firman familiares en lugar de los antiguos propietarios de la parcela. Muchos inquilinos son bastante frívolos con esta práctica. Sin embargo, el contrato de arrendamiento en este caso es muy fácil de declarar inválido.
Los tribunales establecen que el contrato se celebró en nombre del propietario de la parcela, pero fue firmado por otra persona. Esto puede confirmarse mediante la conclusión de un examen de escritura forense. Por tanto, el contrato se considera inválido.
En este caso, algunos agrarios cuentan con el plazo de prescripción: como regla general, puede presentar una solicitud ante los tribunales dentro de los 3 años siguientes a la comisión de la infracción que sirve de base para el recurso. Sin embargo, en el caso de la firma del contrato por una segunda persona en lugar del arrendador, el plazo de prescripción debe computarse no desde el momento de la celebración de dicho contrato, sino desde el momento en que el arrendatario tuvo conocimiento de su existencia. Incluso el argumento de que el propietario del terreno recibió un alquiler durante tres años antes de acudir a los tribunales a menudo no salva al inquilino. Esta posición se establece en la decisión del Tribunal Supremo de Ucrania en el caso No. 6-48ts15 del 22/04/2015.
Por eso, es muy importante que el contrato de arrendamiento lo firme el propietario del terreno, y no su hija, hijo, madre, tía o cualquier otro familiar.
¿Dónde está el dinero para el alquiler?
Otra razón popular para rescindir un contrato de arrendamiento es la falta de pago del alquiler.
De hecho, el inquilino puede pagar el alquiler, pero es posible que no se registre adecuadamente. A menudo, el pago se realiza en especie, que no se fija como debería.
El propietario de la parcela puede aprovechar esto y solicitar ante los tribunales la rescisión del contrato de arrendamiento. Cabe señalar aquí que incluso si el propietario de la parcela no viene a cobrar el alquiler, esto no libera al inquilino. de la obligación de pagarlo. Esta posición está contenida en la decisión del Tribunal Supremo de Ucrania en el caso No. 126/1553/17 de fecha 27 de junio de 2018. Sin embargo, los tribunales rescinden los contratos de arrendamiento sólo si el impago del alquiler se produce sistemáticamente (dos o más veces); en particular, esta posición fue expresada por el Tribunal Supremo de Ucrania en la sentencia sobre el caso No. 362 / 5740/15-ts de fecha 28.09.2016.
Además, preste atención a la posición de la Corte Suprema en el caso No. 383/1213/15ts. El tribunal señaló que el alquiler debe pagarse mensualmente, a menos que las partes hayan acordado lo contrario en el contrato de arrendamiento. El impago del alquiler es motivo suficiente para la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, se debe abordar con cuidado la formación de las disposiciones del contrato sobre el orden y las condiciones de pago del alquiler. También es necesario registrar todos los pagos, tanto en efectivo como en especie.
Si el dueño ha cambiado
Después de la muerte del propietario del terreno, los herederos suelen querer devolver el terreno arrendado. Esto puede estar relacionado con el deseo de cultivar esta tierra de forma independiente o con la intención de transferirla a otro arrendatario en condiciones más favorables.
La Corte Suprema en su decisión sobre el caso No. 582/1132/17 de 14.03.2018 indicó que si las partes en el contrato no determinaron claramente que la transferencia de propiedad del terreno al segundo propietario es la base para rescindir el contrato de arrendamiento , entonces el contrato no puede rescindirse por este motivo.
Por tanto, ni la muerte del propietario ni otros motivos del cambio de propietario del terreno son motivo automático para rescindir el contrato de arrendamiento.
Cuando el contrato era redundante
Para facilitar el cultivo de la tierra, los agricultores que trabajan dentro de la misma aldea o distrito pueden intercambiar parcelas de tierra. A veces estos son sólo arreglos conceptuales. Sin embargo, sucede que los productores agrícolas celebran contratos de subarrendamiento de terrenos. Lo hacen sin el consentimiento de los propietarios de estas parcelas. Esto contradice directamente los requisitos de la legislación. Más a menudo, las empresas celebran acuerdos sobre la prestación de servicios para tierras cultivadas, sobre actividades conjuntas y otros acuerdos similares.
Si dicho acuerdo es objeto de un recurso judicial, los tribunales aclaran la verdadera esencia de la relación jurídica entre sus partes. Si el terreno está efectivamente subarrendado, los tribunales invalidarán tanto el contrato de arrendamiento como el contrato de actividad conjunta. Así, el Tribunal Supremo de Ucrania, en su sentencia sobre el caso núm. 6-166cs13 de 12 de febrero de 2014, señaló que la participación de terceros en el procesamiento del terreno y el pago del alquiler al arrendador en caso de cese de la actividad económica por parte del arrendatario para el uso previsto directo del terreno arrendado va más allá del alcance de la actividad que puede llevar a cabo el arrendatario sin el acuerdo del arrendatario.
Y ya en 2018, la Corte Suprema en su sentencia sobre el caso No. 133/600/16-ts de 28 de diciembre de 2018 señaló que si el contrato de prestación de servicios incluye condiciones para la transferencia al uso del terreno arrendado, entonces se concluye en violación del contrato de arrendamiento.
Por tanto, a la hora de celebrar acuerdos sobre actividades conjuntas o sobre la prestación de servicios para el cultivo de tierras, es necesario considerar de antemano si posteriormente se convertirán en la base de la pérdida del derecho de arrendamiento.
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Como podemos ver, siempre se pueden encontrar motivos para impugnar un contrato de arrendamiento de terrenos. Para no perder sus tierras, cada agricultor debe adoptar un enfoque más responsable a la hora de alquilarlas. Es necesario no solo establecer relaciones amistosas con los propietarios de la tierra, sino también registrar todos los acuerdos y acciones legales.
Andrei Gevko, abogado, socio del despacho de abogados BARGEN
Periódico "AgroMarket", marzo 2019
(Número de grados: 17 promedio: 4,94 con 5)
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