Puedes leer este artículo en ucraniano. Invertir en construcción es una de las formas más habituales de adquirir vivienda. Las atractivas imágenes de confortables complejos residenciales, la perspectiva de tener una nueva casa que no tenga el aura de los propietarios anteriores y una genial renovación "desde cero" atraen fácilmente a los compradores.Sin embargo, para minimizar los riesgos al cerrar transacciones con desarrolladores, el inversor debe prestar atención a muchos detalles. Hablaremos de los principales matices en este artículo.Reputación del desarrolladorEn primer lugar, debe prestar atención a la reputación del desarrollador: cuántos años en el mercado, cuántos proyectos completados y casas encargadas, opiniones de los clientes. Puede utilizar los medios de comunicación o foros para obtener dicha información. Los clientes engañados no permanecerán en silencio y siempre surgirá una experiencia negativa. Sin embargo, es posible que esta información no siempre sea cierta, por lo que conviene comprobarla cuidadosamente.¿Qué más hay que comprobar?El siguiente paso será estudiar la construcción de una casa o conjunto residencial concreto en el que el inversor tenga previsto invertir dinero. ¿A qué le prestamos atención en primer lugar?Tierra. El promotor debe tener derecho a construir en el terreno para la futura casa. Para ello, deberá ser propietario del terreno, alquilarlo o en base a otros contratos, por ejemplo, un contrato de superficiación. Los documentos que confirmen el derecho al terreno deben solicitarse al promotor antes de firmar el contrato. Cabe señalar que la empresa que vende el apartamento no puede ser la propietaria o usuaria del terreno. En este caso, es necesario exigir al promotor los documentos celebrados con el usuario o propietario del terreno que acrediten el acuerdo sobre la posterior distribución de apartamentos entre ellos.Para construir una casa, al terreno se le debe asignar el propósito correcto, generalmente para la construcción y el mantenimiento de un edificio de apartamentos. El destino se puede consultar en el mapa catastral público. Allí también podrá consultar el propietario y usuario del terreno.Documentos de construcción. Para la construcción de una casa residencial, el promotor está obligado a obtener las condiciones urbanísticas y las restricciones al desarrollo del terreno. Este es un documento que contiene requisitos de planificación y arquitectura para el diseño y la construcción.Además, para llevar a cabo la construcción de un edificio de varias plantas, el promotor debe obtener un permiso de construcción, que puede consultarse en el sitio web de la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania. También vale la pena prestar atención a otros documentos, por ejemplo, la licencia de contratista general.En el Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas, Empresarios Naturales y Entidades Públicas conviene consultar la empresa del promotor, sus actividades y si ha sido declarada en quiebra. Además, conviene comprobar si se ha iniciado un procedimiento de ejecución contra el promotor por deudas impagadas y si existe una deuda tributaria. Entonces, si el desarrollador tiene una deuda tributaria, las autoridades del servicio tributario estatal tienen derecho a un gravamen fiscal sobre la propiedad de dicho desarrollador, lo que, por supuesto, amenaza a los inversores con no recibir el objeto de inversión.Una etapa importante de la inspección es la búsqueda en el Registro Estatal Unificado de decisiones judiciales, tanto de procedimientos judiciales sobre el objeto de construcción y el terreno como de disputas judiciales entre el promotor y los compradores debido al incumplimiento de las obligaciones.¿A qué le prestas atención cuando consigues un contrato?Existen diferentes esquemas para recaudar fondos para la construcción: a través de fondos de financiamiento de la construcción, fondos para operaciones inmobiliarias, a través de un contrato de compraventa de derechos de propiedad, un contrato de participación en una cooperativa de vivienda y construcción, un contrato preliminar de compra. y venta de un apartamento, contrato de compraventa de un derivado, etc.Cada uno de los esquemas tiene sus propios matices, en los que no nos detendremos. Sin embargo, existen cuestiones generales a las que se debe prestar atención a la hora de celebrar cualquier tipo de contrato.Objeto del contrato. El tema debe estar detallado en el contrato. Sí, el monto del pago debe especificarse claramente. Para la vivienda se indican datos sobre su ubicación, dimensiones y características técnicas. La siguiente información debe registrarse de la forma más completa y precisa posible: número catastral del terreno en el que se encuentra la casa; dirección del edificio; el número de pisos de la casa y el piso en el que se encuentra el apartamento, su número, el número de habitaciones, la superficie total y habitable.El plazo para poner la casa en funcionamiento. Es inadmisible si el contrato no especifica en absoluto la fecha de puesta en servicio.Es necesario prestar atención a cómo está redactada esta disposición: como una obligación ("La parte está obligada a completar la construcción y ponerla en funcionamiento a más tardar el 22 de julio de 2021") o vagamente como: "Plazo indicativo de puesta en servicio - ...". Las cláusulas declarativas son siempre una opción arriesgada.Sin embargo, incluso si la puesta en servicio se prescribe como responsabilidad del desarrollador, esta disposición puede perder su significado si el contrato no prevé responsabilidad, por ejemplo, una multa por violar los términos de la puesta en servicio. En este caso, el promotor podrá retrasar la finalización de la construcción por tiempo indefinido sin consecuencias negativas.Vale la pena prestar atención a cómo está escrito. Responsabilidad del promotor e inversor. en caso de incumplimiento o violación de los términos del contrato, en particular, se establece responsabilidad material y en qué medida.También es importante prestar atención a cómo se detalla el momento de la transferencia de derechos sobre el objeto de inversión.Posibilidad de resolución unilateral del contrato. ¿Se proporciona en general y para quién exactamente: para todas las partes o para una sola? Aquí es importante el matiz de la devolución de fondos si el comprador decide rescindir el contrato antes de tiempo.Desviación del área de diseño del apartamento. En el momento de firmar el contrato aún no había ningún apartamento, por lo que existe una posibilidad muy real de que el área real después de la construcción sea menor o mayor de lo planeado y acordado. Es necesario que el contrato estipule cómo se realizará el recálculo y el pago adicional o reembolso en tal caso. También es posible prever la máxima desviación posible del área de diseño.Obligaciones del promotor. No importa qué tipo de contrato firme el promotor con el inversor, pero necesariamente debe estipular la obligación del promotor de no hipotecar la propiedad, de no contribuir al capital autorizado de la empresa, de vender la propiedad a otras personas, etc., así como multas por incumplimiento de estas obligaciones.Es necesario prestar atención al orden y plazo de aceptación del apartamento por parte del inversor y a la eliminación de los defectos por parte del promotor en caso de su descubrimiento. En particular, no se excluye que con el tiempo puedan aparecer algunos defectos, por ejemplo un aislamiento acústico insuficiente, que también deben tenerse en cuenta.Vale la pena señalar que ningún conjunto de documentos proporcionará una garantía absoluta de la finalización de la construcción, porque la inversión es inherentemente riesgosa y depende de las actividades financieras del promotor y de la situación del mercado. Sin embargo, un estudio cuidadoso de las cuestiones descritas aumentará las posibilidades de conseguir el apartamento deseado en el futuro.Artículo de Natalya Samoilenko, abogada de Bargen para LIGA: LAW. Si necesitas una consulta deja tu número y te llamaremos. Nombre esperando una llamada Inspecciones del Servicio Estatal de Producción y Consumo: práctica judicial actual Leer más > Inspecciones de organismos reguladores en 2024 Leer más > ¿El Servicio Estatal de Trabajo realizará inspecciones? 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