Después de la flexibilización de las restricciones de cuarentena, el mercado inmobiliario comercial se recuperó un poco. Algunos inquilinos no sobrevivieron a la cuarentena y su lugar lo ocupan nuevos jugadores. Parecería que los centros comerciales deberían ser más flexibles en las negociaciones con los potenciales inquilinos. Sin embargo, hasta ahora sólo hacen concesiones en la parte comercial del acuerdo. Por otro lado, no hubo ni hay flexibilidad a la hora de acordar los términos de los contratos. La excepción son las marcas poderosas en las que está interesado el propio centro comercial. Este artículo resume cláusulas importantes que puede encontrar en los contratos de arrendamiento con muchos centros comerciales.
- La posibilidad de un aumento unilateral del alquiler. Asegúrese de que el contrato tenga límites claros sobre el tamaño y la frecuencia de la revisión del alquiler. Por ejemplo, está permitido revisar el alquiler una vez cada 1 o 2 años por no más de 5%.
- Pagos de compensaciones. Muy a menudo, en los contratos con los centros comerciales se pueden encontrar cláusulas de compensación por el coste de los escaparates, mostradores y determinados trabajos de reparación. Acuerde dichas cantidades con anticipación, para que después de firmar el contrato no se convierta en una sorpresa para usted. Muy a menudo también es posible acordar pagos fraccionados de dichos pagos de compensación.
- Pago de garantía. Siempre está ahí y eso es normal. Vale la pena prestar atención a cuántos casos de devolución del pago de la garantía o su abono por los últimos meses del contrato de arrendamiento están claramente prescritos.
- Aprobación de la decoración de la tienda. La exigencia de acordar con la administración del centro comercial el aspecto del escaparate es normal. Sin embargo, a veces en los contratos encontramos una disposición sobre la aprobación por escrito de toda la decoración interior de la tienda. En la mayoría de los casos, estas disposiciones no funcionan y pocas personas aprobarán la decoración interior. Sin embargo, los abogados de los centros comerciales incluyen en el contrato cláusulas de no funcionamiento para posibles multas por parte de inquilinos desobedientes.
- Reparación preparatoria y restauración del local antes de la salida. Preste atención a los términos y procedimiento para la aprobación del proyecto de reparación, los requisitos para los contratistas que involucrará en la reparación. Coordine el plazo de la reparación con la reserva, porque la mayoría de los contratos incluyen sanciones muy elevadas por la apertura tardía de la tienda. Además, presta atención a la forma en la que debes devolver el local. Muy a menudo al final del alquiler tendrás que retirar todo lo que tienes instalado, incluso las baldosas del suelo. Acuerde esto de antemano y téngalo en cuenta al realizar trabajos de reparación.
- Limitación de responsabilidad del centro comercial. Puede haber varias opciones y a veces ocurren simultáneamente. El centro comercial es responsable únicamente de los daños causados por sus acciones intencionales, y el Inquilino es responsable de todo lo demás. Es decir, si durante la construcción los instaladores no instalaron correctamente el sistema de extinción de incendios y accidentalmente se encendió e inundó su tienda, entonces el centro comercial no será responsable de esto, ya que nadie encendió intencionalmente el sistema de extinción de incendios. El centro comercial es responsable únicamente de una determinada cantidad, por ejemplo, el alquiler mensual. Es decir, si paga 100.000 por el alquiler y una tubería en la tienda explota e inunda productos por valor de 1 millón, recibirá solo 100.000 como compensación.
- Reducción del alquiler por el período de cuarentena o durante protestas. Todo el mundo ya sabe que estos casos no son fantasías de los abogados sobre una posible fuerza mayor. Si el centro comercial está en el distrito administrativo de la ciudad, sucede que no puede funcionar debido a diversas protestas. Además, todas las tiendas del centro comercial pueden estar cerradas a los visitantes debido a otra cuarentena. Acuerde de antemano el porcentaje de alquiler que pagará durante este período. De lo contrario, durante la próxima cuarentena tendrás que confiar en la buena voluntad del centro comercial y en una reducción unilateral del alquiler, o defender tus derechos ante los tribunales.
- Multas enormes. La multa debe motivar al inquilino a no violar los términos del contrato y no llevarlo a la servidumbre por deudas. Por tanto, el importe de las multas debe ser proporcional a las consecuencias de posibles infracciones. Además, asegúrese de que la infracción exacta por la que se les puede multar esté claramente establecida en el contrato.
- La posibilidad de rescisión anticipada del contrato. En los negocios hay tanto éxitos como fracasos. Por tanto, es necesario prever la posibilidad de rescindir prematuramente el contrato en condiciones adecuadas. A menudo sucede que el derecho del inquilino a rescindir el contrato está escrito en el contrato, pero sólo uno o dos años después del inicio del contrato de arrendamiento. Además, a veces es necesario avisar con cuatro o más meses de antelación sobre la rescisión anticipada. Preste atención a lo que pasará con el pago de la garantía si rescinde el contrato antes de tiempo.
- Normas del centro comercial. A veces los propietarios leen el contrato y se olvidan de familiarizarse con las normas de funcionamiento del centro comercial. Muchos centros comerciales los tienen. Cuando el contrato aún se pueda cambiar, nadie reescribirá las reglas para el inquilino. Al mismo tiempo, el contrato suele establecer sanciones importantes por violar estas reglas. Por tanto, léelos antes de celebrar el contrato y trata de respetarlos.
Hemos descrito solo algunos puntos a los que se debe prestar atención al analizar los contratos de arrendamiento con centros comerciales. Incluso este mínimo te ayudará a no perder dinero y acordar unas condiciones laborales adecuadas con el centro comercial. Sin embargo, cada contrato es individual, así que consiga el apoyo de un abogado cualificado durante las negociaciones con el futuro propietario.
