Independientemente de si está comprando un apartamento en un edificio nuevo o un apartamento en un edificio antiguo, es necesario realizar una inspección completa del vendedor y de la propiedad.
Sin embargo, no se debe prestar menos atención al contrato de compra de un apartamento en sí y a las condiciones de dicho contrato. Entonces, ¿qué cláusulas deben contener el contrato para que la transacción sea más segura?
Comprar un apartamento en un edificio nuevo.
En el artículo anterior hablé sobre esquemas para comprar un apartamento en una casa nueva. Sin embargo, independientemente del método de inversión en construcción elegido por el desarrollador, deben existir ciertas cláusulas en su contrato para garantizarle una compra más segura.
El contrato debe especificar los detalles exactos del terreno y de su futuro apartamento., en particular, su área, número de edificio del apartamento y piso. Esto le ayudará a defender sus derechos sobre el apartamento en el futuro, si el promotor decide vender su apartamento a otra persona o si le ofrece otro apartamento. Además, es mejor si el contrato contiene referencias a los documentos de permiso sobre cuya base el promotor construirá la casa.
Condiciones finales de puesta en servicio.. El contrato debe especificar el plazo para poner en funcionamiento la casa y entregar el apartamento al comprador. La mayoría de los desarrolladores en sus contratos también prevén la posibilidad de ampliar los plazos finales, por lo que en este momento también hay que prestar atención. Además, como muestra la práctica, los desarrolladores de buena fe en sus contratos prevén multas por violar los plazos para la entrega de la casa. Con esto, muestran su apertura y motivan a los compradores a comprarles un apartamento.
Reembolso de fondos pagados. Si el promotor ha violado sus obligaciones, en particular las relativas a los plazos de entrega de la casa, además de las multas, el contrato debe contener una cláusula que otorgue al comprador el derecho de rescindir el contrato y devolver los fondos pagados. Esta cláusula debe describir en detalle el procedimiento para rescindir el contrato y los plazos durante los cuales el promotor devolverá los fondos.
Fijación de precios. En muchos contratos, los desarrolladores se brindan la oportunidad de ajustar el precio del contrato si compran un apartamento a plazos o si el área del apartamento difiere del área contractual después del inventario técnico. Sin embargo, algunos contratos pueden tener cláusulas que prevean la posibilidad de cambiar el precio en función del tipo de cambio del dólar o del precio de los materiales de construcción. Estos puntos son bastante riesgosos para los compradores. Para conseguir su apartamento en este caso, tendrá que pagar una cantidad extra y bastante considerable.
El orden de transferencia del apartamento y las características de calidad.. El contrato debe indicar necesariamente en qué condiciones y con qué características técnicas el promotor entregará el futuro apartamento. Esto incluye la presencia de puertas de entrada, soleras, yeso, comunicaciones al apartamento, etc. El contrato debe especificar cómo se transfiere el apartamento, cómo se firma la escritura de defectos y cómo el promotor debe eliminar los defectos identificados.
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Comprar un apartamento en el mercado secundario
Comprar un apartamento en el mercado secundario siempre es un riesgo, por lo que hay que abordar con mucho cuidado la elección del vendedor y el análisis de la propiedad. Anteriormente escribimos sobre los riesgos ocultos que podría enfrentar el comprador de un apartamento de este tipo. Sin embargo, no hay que olvidar que el contrato de compraventa de un apartamento debe satisfacer los intereses no sólo del vendedor, sino también del comprador.
Características del apartamento. Muy a menudo, el apartamento se puede replanificar, pero la replanificación no está legalizada. Por lo tanto, es necesario prestar atención a las características del apartamento especificadas en el contrato y a las verdaderas características del apartamento.
Transferencia de propiedad. Para evitar riesgos, los vendedores inmobiliarios suelen incluir en los contratos una condición según la cual la propiedad del apartamento pasa al comprador unos días después del pago. Sin embargo, tal condición tiene riesgos para el comprador, ya que éste puede realizar un pago y no recibir el apartamento. Por lo tanto, es mejor no aceptar tal condición, sino proporcionar una condición según la cual la propiedad del apartamento se transfiere en el momento de la certificación notarial del contrato de compraventa del apartamento.
Precio del contrato. A menudo, los vendedores ofrecen especificar en el contrato una cantidad menor de la que realmente se pagará y ofrecen pagar la segunda parte en efectivo. Esto se justifica por la cantidad de impuestos y otros pagos que deberá pagar el vendedor. También es mejor no aceptar tal condición, porque si el contrato de compraventa se declara inválido, solo se podrá devolver la cantidad que usted especificó en el contrato.
Comunal. El contrato debe contener la condición de que el vendedor haya pagado todos los pagos relacionados con el mantenimiento del apartamento, y el vendedor se compromete a reembolsar al comprador todos los gastos de mantenimiento del apartamento que surgieron antes de su venta.
Como podemos ver, los contratos de compra y venta de apartamentos pueden carecer de condiciones que garanticen una transacción segura para el comprador. Además, pueden surgir dificultades ante las cuales es mejor no firmar el contrato.
Para estar seguro de que su contrato protege sus intereses, es mejor confiar su análisis a profesionales abogados inmobiliarios.
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