No es ningún secreto que las ventas de inmuebles en Kiev y su región han caído debido a las constantes amenazas de ataques con misiles y terroristas suicidas.
Teniendo en cuenta la situación de la compra de inmuebles en Kiev y la región de Kiev, se pueden observar factores tanto positivos como negativos.
Positivo · Los desarrolladores están dispuestos a aceptar condiciones de pago más flexibles; · Un gran número de apartamentos se venden por cesión, a un precio inferior al de los promotores; · Mucha gente vende apartamentos en Kyiv y sus alrededores con descuentos atractivos; | Negativo · daños (destrucción) en relación con operaciones militares; · congelamiento de la construcción debido al fuerte aumento del tipo de cambio del dólar; · Aplazamiento de plazos de construcción debido a cortes de electricidad y escasez de materiales de construcción. |
Incluso en tiempos tan turbulentos, la gente recurre a nosotros para la debida diligencia legal de sus bienes inmuebles. Esta vez, el cliente quiere comprar un apartamento en Complejo residencial «Liko – GRADUADO Perfecto Ciudad», ubicado en Kyiv en la calle. Mykhailo Maksimovich, 32 años, lo que sucedió, en nuestro artículo de hoy.
Y entonces, Complejo residencial «Liko – GRADUADO Perfecto Ciudad» El proyecto de Liko-Holding y Perfect Group se posiciona como una vivienda de clase confort y estará compuesto por 5 casas.
Le ayudaremos a comprar bienes inmuebles de forma segura
Lo primero que comprobamos es el terreno sobre el que se ubica la construcción.
Parcela de terreno
La construcción del complejo residencial "LIKO-GRAD Perfect Town" se está llevando a cabo en dos parcelas de terreno con números catastrales: 8000000000:72:287:0006 con una superficie de 4,0866 hectáreas y 8000000000:79:364:0142 con una superficie de 0,6046 hectáreas.
El edificio de viviendas nº 5, en el que nuestro cliente pretende adquirir un apartamento, está situado en un terreno con número catastral 8000000000:72:287:0006.
El terreno tiene un destino específico 03.15 - para la construcción y mantenimiento de otros edificios públicos. Categoría: terrenos de desarrollo público (terrenos utilizados para albergar edificios y estructuras públicas (hoteles, edificios de oficinas, edificios comerciales, para espectáculos públicos, para museos y bibliotecas, para instituciones educativas y de investigación, para hospitales e instalaciones de salud), otras instalaciones públicas);
La finalidad y el tipo de uso previstos del terreno no se corresponden con los objetivos de la construcción. De fuentes abiertas supimos que en este lugar se construiría un complejo comercial y de entretenimiento, pero debido a la construcción de los centros comerciales Respublika Park y Lavina, los desarrolladores decidieron comenzar la construcción de un complejo residencial.
Para verificar la parcela de terreno, recibimos certificados vigentes del Registro Estatal de Derechos de Propiedad Inmobiliaria y del Registro de Derechos de Propiedad Inmobiliaria, del Registro Estatal de Hipotecas y del Registro Unificado de Prohibiciones de Enajenación de Objetos Inmobiliarios respecto del objeto inmueble.
Según la información indicada en el registro estatal de derechos reales sobre bienes inmuebles, el propietario del terreno es la comunidad territorial de la ciudad de Kiev representada por el Ayuntamiento de Kiev.
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El terreno fue arrendado a la LLC "L-GROU" EDRPOU Código: 31811499 (cliente de la construcción) sobre la base de un contrato de arrendamiento de terreno de fecha 11 de abril de 2006 con el número de registro 224, un acuerdo de celebración de un contrato de arrendamiento de terreno por un nuevo período de tiempo de fecha 21 de octubre de 2021 con el número de registro 798. Por lo tanto, el período de arrendamiento se extendió hasta el 21 de octubre de 2031.
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No existe información sobre ningún embargo, hipoteca o gravamen vigente sobre el terreno. No existen prohibiciones a la enajenación de tierras.
También se buscaron resoluciones judiciales que afectaban al terreno en el que se estaba construyendo (la búsqueda se realizó mediante el criterio del número catastral).
En el Registro Estatal Unificado de Decisiones Judiciales encontramos, en particular, decisiones judiciales relativas a este terreno, a saber, el caso núm. 5011-51/1150-2012.
En este caso, el Fiscal Adjunto de la Ciudad de Kiev apeló ante el Tribunal Comercial de la Ciudad de Kiev con una reclamación en interés del Estado representado por el Ayuntamiento de Kiev contra la Sociedad de Responsabilidad Limitada "L-GROUP" para la rescisión del contrato de arrendamiento de tierras celebrado entre las partes, registrado en el libro de registros del registro estatal de contratos el 11 de abril de 2006. bajo el No. 72-6-00357 y la obligación del demandado de devolver al actor un terreno con una superficie de 4,0866 hectáreas, ubicado en la calle. Onufriya Trutenko, de 32 años, del distrito Solomianskyi de Kyiv.
A continuación analizamos los documentos de construcción y nos preguntamos: "¿quién permitió la construcción?"
Análisis de permisos de construcción
El permiso para la construcción del complejo residencial se obtuvo el 7 de junio de 2012 con el número KV 11412092896. La información sobre el permiso para la construcción está disponible en el portal del Sistema Electrónico Estatal Unificado en el campo de la construcción.
También en el sitio web del Sistema Electrónico Estatal Unificado en el Sector de la Construcción hay información sobre los cambios en los datos del permiso de construcción, de fecha 11 de agosto de 2021.
El cliente de la construcción es LLC “L-GROUP”.
Permiso de construcción concedido Complejo comercial y de ocio multifuncional con aparcamiento subterráneo. En la calle Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyanskyi y Holosiivskyi de la ciudad. Kyiv.
Para la construcción se expidieron las condiciones y restricciones urbanísticas No. 4914/0/18-1/009-12 del 17 de abril de 2012.
Se emitieron condiciones y restricciones urbanísticas para la construcción de un complejo comercial y de entretenimiento.
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Además, debido a que la construcción de la instalación se lleva a cabo en el territorio del aeródromo, el Desarrollador no coordinó la construcción con el operador del aeródromo, el proveedor de servicios de navegación aérea y sin la aprobación del Servicio Estatal de Aviación, lo que llevó a la adopción de Decisión del Servicio Estatal de Aviación de Ucrania No. 210 de fecha 05.04.2019. sobre el cese de las obras (actividades previstas en la segunda parte del artículo 69 del Código Aéreo de Ucrania) en el territorio del aeródromo, en la dirección: ciudad. Kyiv, calle. Mykhaylo Maksymovycha, 32 años, cuya empresa gestiona LLC "L-GROUP".
Español La decisión del Tribunal Administrativo del Distrito de Kiev de fecha 15 de septiembre de 2021 en el caso No. 640/12719/19 establece que: La Sociedad de Responsabilidad Limitada "L-GROUP" presentó a la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania una solicitud No. 40-30/2808-45 de fecha 28 de agosto de 2019 en el formulario de acuerdo con el Apéndice 10 del Procedimiento antes mencionado sobre la modificación del Permiso para Obras de Construcción No. KV 11412092896 de fecha 7 de junio de 2012 para la construcción de un complejo comercial y de entretenimiento multifuncional con estacionamiento subterráneo en la calle. Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyanskyi y Holosiivskyi de la ciudad. Kyiv, ubicación del sitio de construcción st. Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyansky y Holosiivsky de la ciudad. Kiev, números catastrales de parcelas de tierra – 8000000000:72:287:0006, 8000000000:79:364:0142, tipo de construcción – nueva construcción, código de objeto 1122.1, clase de consecuencias del CCS, lista de objetos incluidos en el complejo (edificio): 1ª etapa: edificio residencial No. 3, RP -CCS; 2da línea – supermercado – SSZ; Fase 3 – Edificio residencial No. 2 -SS2; 4ª etapa – Edificio de viviendas nº 1, TP – SSZ; Fase 5 – Ampliación del edificio residencial nº 1 – SSZ; 6ª curva – Edificio de viviendas nº 4 – SSZ; 7ª curva – Edificio de viviendas nº 5 – SSZ; 8º turno – Jardín de infancia – SSZ; Curva 9 – Aparcamiento – SSZ.
Respecto a la construcción Hay una serie de casos judiciales
Caso N° 640/12719/19
El 15 de julio de 2019, el Servicio Estatal de Aviación de Ucrania presentó una demanda contra L-GROUP LLC, la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania, el Departamento de Planificación Urbana y Arquitectura del órgano ejecutivo del Ayuntamiento de Kiev, solicitando el reconocimiento de acciones e inacciones ilegales y la obligación de tomar medidas.
Las reclamaciones del Servicio Estatal de Aviación de Ucrania fueron las siguientes:
– obligar a la Sociedad de Responsabilidad Limitada “L-GROUP” a implementar la decisión del 05.04.2019 No. 210;
– obligar a la Sociedad de Responsabilidad Limitada “L-GROUP” a demoler la construcción no autorizada en la dirección: ciudad. Kyiv, calle. Mykhailo Maksimovich, 32 años;
– reconocer como ilegal la inacción del Departamento de Urbanismo y Arquitectura del órgano ejecutivo del Ayuntamiento de Kiev (Administración Estatal de la Ciudad de Kiev) en relación con la no aprobación del proyecto de construcción en la dirección: ciudad. Kyiv, calle. Mykhayla Maksymovycha, de 32 años y está obligada a tomar medidas con respecto a la aprobación de la construcción mencionada;
– reconocer como ilegales las acciones del Departamento de Planificación Urbana y Arquitectura del órgano ejecutivo del Ayuntamiento de Kiev (Administración Estatal de la Ciudad de Kiev) con respecto a la emisión de condiciones de planificación urbana y restricciones al desarrollo de un terreno con fecha 17.04.2012 No. 4914/0/18-1/009-12 para el sitio de construcción en la dirección: ciudad. Kyiv, calle. Mykhaylo Maksymovycha, 32 y cancelarlos;
– reconocer como ilegales las acciones del Departamento de Control Estatal de Arquitectura y Construcción de la ciudad de Kiev, el órgano ejecutivo del Ayuntamiento de Kiev (Administración Estatal de la Ciudad de Kiev), en relación con la emisión de un permiso para comenzar las obras de construcción No. KV 11412092896 en el sitio de construcción en la dirección: ciudad. Kyiv, calle. Mykhaylo Maksymovycha, 32 y cancelarlo.
Al 18 de septiembre de 2023, el caso está en curso y aún no se ha concluido el caso, lo que constituye una amenaza potencial para la implementación de la construcción y el registro de propiedad del objeto.
Caso N° 640/25098/19
La organización pública "EL PUEBLO CONTRA LA CORRUPCIÓN" presentó una demanda administrativa ante el Tribunal Administrativo del Distrito de Kiev contra la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania, un tercero sin reclamaciones independientes sobre el tema de la disputa por parte del demandado - Sociedad de responsabilidad limitada "L-GROUP" y preguntó al tribunal:
– reconocer como ilegales las acciones de la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania en relación con la modificación de los datos n.º IU123192410590 al Permiso para Obras de Construcción n.º KV11412092896 de fecha 07.06.2012. sobre la construcción de un complejo multifuncional de comercio y ocio con aparcamiento subterráneo en la calle. Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyanskyi y Holosiivskyi de la ciudad. Kiev sobre la base de una notificación del cliente - Sociedad de responsabilidad limitada "L-GROUP";
– declarar ilegales las acciones de la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania en relación con la inscripción en el Registro Unificado de documentos que otorgan el derecho a realizar trabajos preparatorios y de construcción y certifican la aceptación en funcionamiento de las instalaciones de construcción terminadas, información sobre la devolución para revisión, denegación de emisión, cancelación y anulación de los documentos especificados, información sobre la entrada de cambios en los datos n.º IU123192410590 en el Permiso para Realizar Obras de Construcción n.º KV11412092896 de fecha 07.06.2012. sobre la construcción de un complejo multifuncional de comercio y ocio con aparcamiento subterráneo en la calle. Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyanskyi y Holosiivskyi de la ciudad. Kyiv sobre la base de una notificación del cliente - Sociedad de responsabilidad limitada "L-GROUP".
– obligar a la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania a cancelar (anular) los cambios en los datos n.º IU123192410590 en el Permiso para trabajos de construcción n.º KV11412092896 de fecha 07.06.2012. sobre la construcción de un complejo multifuncional de comercio y ocio con aparcamiento subterráneo en la calle. Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyanskyi y Holosiivskyi de la ciudad. Kiev sobre la base de una notificación del cliente - Sociedad de responsabilidad limitada "L-GROUP".
– obligar a la Inspección Estatal de Arquitectura y Construcción de Ucrania a excluir del Registro Unificado de Documentos que otorgan el derecho a realizar trabajos preparatorios y de construcción y que certifican la aceptación en funcionamiento de las instalaciones de construcción terminadas, la información sobre la devolución para revisión, el rechazo de emisión, la cancelación y la anulación de los documentos especificados, la información sobre los cambios en los datos n.º IU123192410590 en el Permiso para Obras de Construcción n.º KV11412092896 de 07.06.2012. sobre la construcción de un complejo multifuncional de comercio y ocio con aparcamiento subterráneo en la calle. Onufriya Trutenko, 32 años, en los distritos Solomyanskyi y Holosiivskyi de la ciudad. Kyiv sobre la base de una notificación del cliente - Sociedad de responsabilidad limitada "L-GROUP".
Caso N° 910/12716/23
La Universidad Nacional Lingüística de Kiev presentó una demanda contra la sociedad L.S.C. LLC ante el Tribunal Comercial de Kyiv. y a LLC “L-GROUP” sobre la nulidad del contrato y la anulación de las decisiones del registrador.
El objeto del presente caso es la garantía de la ejecución del contrato de préstamo No. 28-1/10 de fecha 28 de octubre de 2020, mediante la celebración del contrato de hipoteca No. 6129 de fecha 16 de noviembre de 2020, cuyo objeto es un inmueble, dormitorio, sección 4, letra. "A" (número de registro de la propiedad inmobiliaria: 897320480000) y dormitorio sección 5, lit. "A" (número de registro de propiedad inmobiliaria: 909520080361), ya que estos inmuebles pertenecen a la Universidad Lingüística Nacional de Kiev.
Antes de elegir un complejo residencial, verifique si el promotor tiene alguna disputa legal con respecto a la construcción.
También analizamos el contrato preliminar de compraventa del departamento y el Contrato Derivado (forward) ofrecido para firma por el desarrollador.
Análisis del contrato anterior y celebración del Contrato Forward
La Ley de Ucrania "Sobre la actividad inversora" no prevé directamente un contrato preliminar de compraventa de viviendas como forma de atraer fondos de particulares para la construcción de edificios residenciales. Sin embargo, la legislación no prohíbe la celebración de tales contratos, especialmente porque tal posibilidad está prevista en el Código Civil de Ucrania. Según este acuerdo, el vendedor está obligado a firmar en el futuro un contrato básico de compraventa de apartamento con el comprador. Aún existen ciertos riesgos al concluir un acuerdo de este tipo. Por ejemplo: la posibilidad de un gasto inadecuado de fondos, retrasando la fecha de finalización de la casa. Si el vendedor se niega a firmar el contrato principal de compraventa, el comprador no puede reclamar el apartamento, sino que solo puede exigir un reembolso al vendedor. Si el vendedor no los devuelve voluntariamente, será necesario recuperarlos mediante procedimientos judiciales. Además, el cliente deberá asumir los costes adicionales asociados a la certificación notarial del contrato y al pago de tasas estatales.
El acuerdo preliminar se concluye en la forma establecida para el acuerdo principal. En este caso, el contrato principal es el contrato de compraventa de piso, que debe celebrarse por escrito y legalizarse ante notario. Es decir, el mismo requisito se aplica a la ejecución de un contrato preliminar.
Según los contratos a plazo, el inversor (comprador) no adquiere la propiedad del apartamento en sí, sino que solo adquiere derechos de propiedad para adquirir la propiedad del apartamento después de que el objeto de construcción se ponga en funcionamiento (artículo 331 del Código Civil de Ucrania);
En el futuro, el comprador no puede reconocer el derecho de propiedad sobre la propiedad de nueva construcción, ya que legalmente, de acuerdo con las normas de la legislación vigente de Ucrania y la práctica judicial, dicho derecho surgirá desde el momento del registro estatal del derecho de propiedad (Opinión jurídica del Tribunal Supremo de Ucrania de fecha 18 de febrero de 2016 en el caso No. 6-244ts14).
Al incorporar un contrato a plazo (derivado) al contrato de compraventa de viviendas, el promotor optimiza la carga fiscal.
Conclusiones
El desarrollador recibió permiso para realizar trabajos de construcción en un complejo comercial y de entretenimiento, pero en su lugar comenzó a construir edificios de gran altura, a su vez sin coordinar la construcción con el Servicio Estatal de Aviación de Ucrania, ya que el sitio está ubicado en el área del aeródromo del aeropuerto de Zhulyany.
Una de las principales disputas hoy en día, una disputa con el Servicio Estatal de Aviación de Ucrania, puede conducir a una decisión judicial que requiera la demolición de una construcción no autorizada en la dirección: ciudad. Kyiv, calle. Mykhayla Maksymovycha, 32 años. También hay otros procesos legales.
Se recomienda prestar atención a las condiciones urbanísticas y a las condiciones técnicas para la conexión de las comunicaciones.
Si decide comprar un apartamento, póngase en contacto con nuestro despacho de abogados y revisaremos todos los documentos y le proporcionaremos respuestas completas.
Identificaremos los riesgos, comprobaremos el inmueble y el vendedor.
(Número de grados: 3 promedio: 5,00 con 5)
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