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El arrendamiento de locales comerciales suele celebrarse por un largo plazo. El cambio constante de premisas no es beneficioso para ninguna de las partes. El inquilino adapta el lugar a sus necesidades y el propietario necesita que el local esté en alquiler permanente.
Antes de entablar esta "relación a largo plazo", el potencial inquilino necesita comprobar los "antecedentes" del local alquilado y asegurarse de que el objeto del arrendamiento realmente pertenece al propietario, no existen juicios, hipotecas ni embargos.
Sería una verdadera lástima que se quedara sin contrato de arrendamiento debido a la incautación de la propiedad o a las condiciones "vinculantes" del contrato de arrendamiento. Utilice nuestros consejos para evitar problemas con el contrato de arrendamiento.
Documentos que confirman la propiedad.
Lo más probable es que la propiedad en alquiler ya esté inscrita en el Registro Estatal de Derechos Inmobiliarios y el propietario le proporcionará un certificado de este registro. Sin embargo, puede resultar irrelevante. Puede obtener un nuevo certificado usted mismo. Vea las instrucciones paso a paso aquí.
El certificado contendrá información sobre la propiedad registrada del objeto arrendado, la presencia o ausencia de hipotecas, embargos, arrendamientos del objeto (se realiza una entrada en el registro si el plazo del arrendamiento excede los 3 años) y similares.
Para una inspección más exhaustiva del objeto arrendado, debe obtener un certificado ampliado de un notario. Contendrá información sobre los documentos sobre cuya base se registró el objeto de alquiler, así como el historial de cambios de propiedad y gravámenes.
En la práctica, tuvimos un caso en el que se puso en funcionamiento de forma simplificada el objeto del contrato de arrendamiento de construcción de 2016, que fue construido antes de 1992.
El derecho de propiedad sobre dicho objeto puede ser revocado, lo que conducirá, al menos, a la terminación de la prestación de servicios comunales.
En el caso de que el derecho de propiedad sobre el objeto arrendado se haya establecido antes del funcionamiento de los registros de bienes raíces, el propietario del objeto arrendado deberá proporcionarle documentos que acrediten el derecho de propiedad en ese momento y un certificado de BTI sobre la existencia. de un derecho de propiedad registrado sobre el objeto inmobiliario.
Disputas legales
Le recomendamos comprobar la existencia de conflictos legales respecto de la propiedad en alquiler y su propietario. Esta verificación se puede realizar utilizando los sitios. https://court.gov.ua/fair/ y http://reyestr.court.gov.ua/.
en el sitio https://court.gov.ua/fair/ Puede ver los casos judiciales disponibles del propietario del objeto de alquiler ingresando su nombre completo o nombre en el campo "Parte del caso".
Quizás alguna vez estuvo involucrado en varios planes fraudulentos o participó en otras actividades ilegales. La presencia de tales disputas puede llevarle a negarse a alquilar la propiedad por desconfianza hacia su propietario.
La presencia de casos judiciales en la propiedad de alquiler se puede comprobar en el sitio web. http://reyestr.court.gov.ua/. Para hacer esto, en la búsqueda debe especificar la dirección del objeto de alquiler o el código de propiedad inmobiliaria.
Algunas decisiones judiciales negativas sobre el objeto del arrendamiento pueden dar lugar a la cancelación de los derechos de propiedad sobre el mismo.
Además, según decisión judicial, el objeto arrendado puede pasar a ser propiedad de otra persona. En este caso, el contrato de arrendamiento con usted seguirá vigente, a menos que los términos del contrato de arrendamiento dispongan lo contrario. Sin embargo, esto no significa que el nuevo propietario no le creará obstáculos para ser propietario del local alquilado.
contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento de inmuebles comerciales se concluye por escrito. Si la duración del contrato supera los 3 años, está sujeto a certificación notarial y registro estatal.
Preste atención al objeto especificado en el contrato de arrendamiento. La información al respecto debe coincidir con la información del pasaporte técnico y un certificado del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.
El contrato de arrendamiento podrá prever la preparación del local para su uso previsto. Las partes acuerdan mutuamente la lista, orden y condiciones de realización de los trabajos de reparación. El alquiler para este período se reduce o no se cobra en absoluto por acuerdo de las partes.
El hecho de la cesión del local al inquilino se certifica mediante el acto de aceptación y cesión de los servicios prestados. Indica el estado del objeto en el momento de la transferencia al arrendatario. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, será necesario devolver el local en el estado que quedó registrado en la escritura de aceptación y transferencia del objeto. Por lo tanto, si el objeto tiene defectos o se encuentra en estado de desgaste, deberá indicarlo en la escritura.
Acordar con el arrendador la posibilidad de aumentar el alquiler y el monto máximo de dicho aumento. Por ejemplo, "El alquiler del local no podrá incrementarse en más de 5% en dos años".
Como norma general, las reparaciones corrientes del local arrendado y de todos sus sistemas son realizadas por el arrendatario, y las reparaciones mayores por el arrendador. Sin embargo, las partes del contrato pueden distribuir estas obligaciones de manera diferente.
Debes prestar atención a las cláusulas del contrato sobre responsabilidad por accidentes que puedan ocurrir en el local alquilado. Será justa la cláusula que establece que el arrendatario debe asumir la responsabilidad únicamente de aquellos accidentes ocurridos por su culpa. También procede prever la responsabilidad del arrendador por los accidentes en las redes comunes.
El contrato de arrendamiento puede prever la posibilidad de rescisión unilateral del contrato por iniciativa del arrendador sin ningún motivo importante. Esta disposición no es obligatoria para el contrato de arrendamiento y puede reducir el plazo estipulado del arrendamiento del local. Recomendamos insistir en su exclusión en ausencia de motivos fundados para la rescisión unilateral del contrato.
Las sanciones podrán determinarse en el contrato de arrendamiento por acuerdo de las partes: multas y sanciones. Es importante que sean mutuos, establezcan violaciones importantes del contrato y alienten a la otra parte a cumplirlo.
Además de las multas generales, el contrato de arrendamiento suele establecer el derecho del arrendador a impedir unilateralmente al arrendatario la entrada al local arrendado, suspender el suministro de servicios públicos, etc. Dichos derechos del arrendador deben establecerse únicamente en caso de violaciones importantes del contrato.
La inspección de bienes inmuebles comerciales es una condición obligatoria para su alquiler. Durante la inspección es posible que descubra circunstancias que en el futuro puedan afectarle negativamente o convencerle de no alquilar el local en absoluto. Y sólo te queda elegir: arriesgarte o negarte a alquilar este objeto.
Encuentra las condiciones de riesgo del contrato de arrendamiento, individualízalas a tu favor. Presta atención a los aspectos clave que describimos en este artículo.
Guiado por este conjunto mínimo de herramientas para verificar bienes raíces comerciales y contratos de arrendamiento, podrá protegerse de riesgos ocultos.
Para una inspección calificada del inmueble comercial del objeto arrendado, comuníquese con los expertos.
(Número de grados: 5 promedio: 5,00 con 5)
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