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Un contrato de arrendamiento de un local comercial suele celebrarse a largo plazo. Un cambio constante de local no es beneficioso para ninguna de las partes. El inquilino adapta el lugar a sus necesidades y el propietario necesita que el local esté en alquiler permanente.
Antes de entablar esta "relación a largo plazo", el posible inquilino debe comprobar los antecedentes del local alquilado y asegurarse de que el objeto de alquiler realmente pertenece al propietario, que no existen litigios, hipotecas ni ejecuciones hipotecarias.
Sería muy lamentable que se quedara sin contrato de arrendamiento debido a la incautación de la propiedad o a los términos "vinculantes" del contrato de arrendamiento. Utilice nuestros consejos para evitar problemas con el alquiler.
Documentos que confirman la propiedad.
Lo más probable es que el objeto de alquiler ya esté inscrito en el Registro Estatal de Derechos Inmuebles y el propietario le proporcionará un certificado de este registro. Sin embargo, puede que no sea relevante. Puede obtener un nuevo certificado usted mismo. Instrucciones paso a paso ver aquí.
El certificado contendrá información sobre la propiedad registrada del objeto arrendado, la presencia o ausencia de hipoteca, embargos, arrendamiento de este objeto (se realiza una entrada en el registro si el plazo del arrendamiento supera los 3 años), etc.
Para una inspección más exhaustiva del objeto de alquiler, debe obtener un certificado ampliado de un notario. Contendrá información sobre los documentos en base a los cuales se registró el objeto de alquiler y el historial de cambios de propietarios y gravámenes.
En la práctica, tuvimos un caso en el que un objeto arrendado construido en 2016 se puso en funcionamiento de forma simplificada como si hubiera sido construido antes de 1992.
La propiedad de dicho objeto puede ser revocada, lo que resultará, como mínimo, en la terminación de los servicios públicos.
En el caso de que la propiedad del objeto de alquiler se haya registrado antes de la operación de los registros inmobiliarios, el propietario del objeto de alquiler deberá proporcionarle los documentos que acrediten la propiedad en ese momento y un certificado de BTI sobre la existencia de propiedad registrada del objeto de alquiler. objeto inmobiliario.
Litigio
Le recomendamos comprobar la existencia de conflictos legales en relación con el objeto de alquiler y su propietario. Esta verificación se puede realizar utilizando los sitios. https://court.gov.ua/fair/ y http://reyestr.court.gov.ua/.
en el sitio web https://court.gov.ua/fair/ Puede ver los casos judiciales existentes del propietario del objeto de alquiler ingresando su nombre completo o cargo en el campo "Parte del caso".
Quizás alguna vez estuvo involucrado en varios planes fraudulentos o participó en otras actividades ilegales. La presencia de tales disputas puede llevarle a negarse a alquilar la propiedad por desconfianza hacia su propietario.
La presencia de procesos judiciales relacionados con el objeto de alquiler se puede consultar en el sitio web. http://reyestr.court.gov.ua/. Para hacer esto, en la búsqueda debe especificar la dirección del objeto de alquiler o el código de propiedad inmobiliaria.
Algunas decisiones judiciales negativas sobre el objeto de alquiler pueden dar lugar a la cancelación del derecho de propiedad sobre el mismo.
Además, según decisión judicial, el objeto arrendado puede pasar a ser propiedad de otra persona. En este caso, el contrato de arrendamiento con usted seguirá siendo válido, a menos que los términos del contrato de arrendamiento dispongan lo contrario. Sin embargo, esto no significa que el nuevo propietario no le creará obstáculos para ser propietario del local alquilado.
contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles comerciales se concluye por escrito. Si la duración del contrato supera los 3 años, está sujeto a certificación notarial y registro estatal.
Preste atención al objeto que se especifica en el contrato de arrendamiento. La información al respecto debe coincidir con la información del pasaporte técnico y el certificado del registro estatal de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles.
El contrato de arrendamiento podrá prever la preparación del local para su uso según el destino previsto. Las partes acuerdan entre sí la lista, el orden y las condiciones de los trabajos de reparación. El alquiler para este período se reduce o no se cobra en absoluto por acuerdo de las partes.
El hecho de la cesión del local al inquilino se certifica mediante el acto de aceptación y cesión de los servicios prestados. Indica el estado del objeto en el momento de la transferencia al inquilino. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, será necesario devolver el local en el estado que quedó registrado en el acto de aceptación y transferencia del objeto. Por lo tanto, si el objeto tiene defectos o estado de desgaste, deberá indicarlo en la escritura.
Acuerde con el arrendador la posibilidad de aumentar el alquiler y el monto máximo de dicho aumento. Por ejemplo, "El alquiler del local no puede aumentar más de 5% en dos años".
Por norma general, las reparaciones corrientes del local arrendado y de todos sus sistemas las realiza el arrendatario, y las reparaciones mayores, el arrendador. Sin embargo, las partes del contrato pueden distribuir estas responsabilidades de manera diferente.
Debes prestar atención a las cláusulas del contrato sobre responsabilidad por accidentes que puedan ocurrir en el local alquilado. Sería justo afirmar que el arrendatario debe ser responsable únicamente de aquellos accidentes ocurridos por su culpa. También es aconsejable prever la obligación del arrendador de ser responsable de los accidentes en las redes comunes.
El contrato de arrendamiento puede prever la posibilidad de rescisión unilateral del contrato por iniciativa del arrendador sin ningún motivo importante. Esta disposición no es obligatoria para el contrato de arrendamiento y puede acortar el plazo estipulado del contrato de arrendamiento del local. Recomendamos insistir en su exclusión en ausencia de motivos fundados para la resolución unilateral del contrato.
Las sanciones podrán determinarse en el contrato de arrendamiento por acuerdo de las partes: multa e intereses. Es importante que sean mutuos, se establezcan en caso de violaciones importantes del contrato y alienten a la otra parte a cumplirlo.
Además de las sanciones generales, el contrato de arrendamiento suele establecer el derecho del arrendador a impedir unilateralmente al inquilino la entrada al local arrendado, interrumpir el suministro de servicios públicos, etc. Dichos derechos del arrendador deben establecerse únicamente en caso de violaciones importantes del contrato.
La inspección de bienes inmuebles comerciales es un requisito previo obligatorio para alquilarlos. Durante la inspección, usted puede descubrir circunstancias que pueden tener un impacto negativo en usted en el futuro, o pueden convencerlo de no alquilar el local en absoluto. Y sólo tú puedes elegir: arriesgarte o negarte a alquilar este objeto.
Encuentre los términos riesgosos del contrato de arrendamiento, individualícelos a su favor. Presta atención a los aspectos clave que hemos descrito en este artículo.
Si sigue este conjunto mínimo de herramientas de inspección de arrendamientos y bienes raíces comerciales, podrá protegerse de riesgos ocultos.
Para una inspección calificada de los bienes raíces comerciales del objeto de alquiler, comuníquese con los expertos.
(Número de grados: 12 promedio: 4,17 con 5)
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