Muy a menudo hay situaciones en las que las partes firman contratos modelo y no piensan en cómo dicho contrato puede regular situaciones imprevistas que puedan surgir en el futuro.
Una de esas situaciones imprevistas fue la cuarentena, que afectó a casi todas las empresas, y especialmente al sector servicios.
En el momento en que el Gabinete de Ministros prohibió el funcionamiento de la mayoría de los establecimientos, los empresarios comenzaron a abrir sus contratos de arrendamiento y tratar de encontrar allí algo que les ayudara a no pagar o reducir los pagos del alquiler.
En la mayoría de los casos, esas disposiciones no figuraban en los contratos. En la práctica, resultó que el empresario ni siquiera puede rescindir el contrato sin el consentimiento del arrendador o posponer el pago de los pagos del arrendamiento.
Por ello, analizaremos más a fondo los errores típicos que cometen las partes a la hora de preparar los contratos de arrendamiento, y te diremos cómo asegurar tu negocio con antelación en caso de situaciones de fuerza mayor.
Finalidad del objeto de alquiler.
Por lo general, al celebrar un contrato de arrendamiento, las partes no especifican el propósito específico del objeto de arrendamiento, es decir, el propósito para el cual se alquila el local. A menudo se pueden encontrar frases como "para realizar actividades comerciales" o "con fines comerciales", sin que se especifique el propósito específico del contrato de arrendamiento.
En una situación en la que el Gabinete de Ministros ha prohibido ciertos tipos de actividades, una redacción tan vaga del contrato de arrendamiento no permitirá que el inquilino utilice la parte 6 del artículo 762 del Código Civil de Ucrania en su beneficio. El artículo prevé que el inquilino puede quedar exento del pago del alquiler por el tiempo en que no haya podido utilizar el inmueble por circunstancias de las que no es responsable.
Es decir, si, por ejemplo, el funcionamiento de un restaurante está prohibido y el local del restaurante se alquila específicamente con el fin de realizar actividades en el ámbito de la restauración pública, el inquilino tendrá una ventaja tanto a la hora de liquidar el problema con el arrendador con respecto a la exención del alquiler y durante el litigio, si surge. Si no se especifica el propósito del objeto de arrendamiento, se puede suponer que el inquilino puede utilizar el local arrendado para actividades que no están sujetas a la prohibición.
Por eso conviene dejar claro en el contrato el tipo de actividad para la que se alquila el local.
El derecho a rescindir unilateralmente el contrato.
A veces, las partes olvidan o deliberadamente no especifican en el contrato el derecho a la rescisión unilateral del contrato, es decir, a la rescisión del contrato sin el consentimiento de la otra parte. El inquilino es el que más sufre por esto.
Pongamos un ejemplo de la práctica. En febrero de 2020, las partes celebraron un contrato de arrendamiento de un local en el centro comercial, donde se especificó que el inquilino no tiene derecho a rescindir el contrato sin el consentimiento del arrendador durante los primeros tres meses del contrato de arrendamiento. Parecería que tal condición no es gravosa para el inquilino, ya que planea alquilar el local a largo plazo. Sin embargo, en marzo, el inquilino se vio obligado a cerrar su tienda debido a la cuarentena. Al mismo tiempo, según el contrato, no puede rescindir el contrato de arrendamiento y debe pagar el alquiler durante marzo y abril únicamente porque así se especifica en el contrato.
Hay otras situaciones en las que es imposible rescindir el contrato sin el consentimiento de la otra parte o se prevé una multa importante por ello.
Por ello, recomendamos prever en el contrato el derecho a rescindir unilateralmente el contrato mediante notificación por escrito a la otra parte, por ejemplo, 15 días naturales antes de la fecha de rescisión. En nuestra opinión, esta formulación es óptima para ambas partes.
Alquiler y costo de servicios públicos por separado.
Es obvio que al alquilar una habitación, el inquilino paga los servicios públicos. El coste de los servicios públicos se puede incluir inmediatamente en el alquiler o se puede pagar por separado en función de las facturas correspondientes.
Imaginemos una situación en la que el inquilino está exento del pago del alquiler de conformidad con la mencionada parte 6 del artículo 762 del Código Civil de Ucrania, pero al mismo tiempo se establece en el contrato que el costo de los servicios públicos también está incluido en el alquiler. En esta etapa surgen disputas entre las partes sobre si el inquilino está exento sólo del alquiler o también de los pagos de servicios públicos y cómo dividirlos.
A menudo, el inquilino cree que, debido a que está exento del pago del alquiler, que incluye los pagos de servicios públicos según el contrato, esto significa que también está exento del pago de servicios públicos. En realidad no. El costo de los servicios públicos deberá ser pagado en cualquier caso. Entonces, hay situaciones en las que el inquilino tiene una deuda importante por servicios públicos y luego multas.
Por tanto, la mejor opción es dividir el coste de los servicios públicos y el alquiler en el contrato. Esto evitará confusiones y disputas futuras sobre el monto de los pagos obligatorios.
Aplazamiento de la obligación por causa de fuerza mayor
En muchos casos, el contrato estipula que las partes quedan exentas de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones en caso de fuerza mayor.
La mayoría interpreta esta cláusula en el sentido de que permite no pagar el alquiler en caso de fuerza mayor. Esta es una idea errónea. Expliquemos por qué.
El contrato suele establecer sanciones por incumplimiento de la obligación. Por ejemplo, una multa del doble de la tasa contable del BNU por cada día de retraso en el pago de los pagos del arrendamiento. La fuerza mayor prohíbe imponer multas al inquilino, pero no lo exime de la obligación de pagar el alquiler. Es decir, si el inquilino no paga el alquiler durante el período de fuerza mayor, el arrendador aún puede acudir a los tribunales y cobrarlo por la fuerza. En cambio, el arrendador no podrá cobrar multas adicionales. Este es el principio de fuerza mayor.
Al mismo tiempo, el contrato puede prever el aplazamiento del plazo de cumplimiento de la obligación hasta el final de la fuerza mayor. Es decir, indicar que no se pagará el alquiler durante el período de fuerza mayor.
En tal caso, el contrato debe especificar el procedimiento de transferencia, a saber: determinar el plazo para notificar la fuerza mayor, el procedimiento para confirmar la fuerza mayor (certificado TCP o acto reglamentario del organismo estatal), el derecho a rescindir el contrato. si la fuerza mayor dura más que el período especificado número de días
Como puede ver, el contrato es necesario no sólo para consolidar oficialmente las relaciones entre las partes, sino que también puede ser de gran ayuda en caso de una situación imprevista. Sólo es necesario mencionar en él mecanismos eficaces para la solución de tales situaciones.
Por lo tanto, no dude en proponer sus propios cambios al contrato si esto ayudará a proteger su negocio en cualquier situación.
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