Перед укладенням договору оренди комерційної нерухомості важливо провести юридичний аудит об’єкту та продавця. Також важливо прописати умови оренди на користь орендаря. Проте, в умовах війни більша частина державних реєстрів не працює, тому провести детальну перевірку не вийде. Підготували короткі рекомендації яких потрібно дотримуватися, якщо ви укладаєте договір оренди.
Рекомендації яких потрібно дотримуватися, якщо ви укладаєте договір оренди
📌 Договір оренди комерційної нерухомості укладається в письмовій формі. Якщо строк договору перевищує 3 роки, він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
📌 Перевірте чи збігається підписант договору з даними, які вказані в правовстановлюючих документах (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, рішення суду та.ін). Якщо договір підписує не власник, а інша особа то в неї має бути нотаріальна довіреність.
📌 Зверніть увагу на об’єкт, який зазначений у договорі оренди та його характеристики (площа, кількість приміщень) Відомості про нього мають співпадати з відомостями з технічного паспорта та правовстановлюючого документу.
📌 Договором оренди можна передбачити підготовку приміщення для використання за цільовим призначенням. Сторони можуть узгодити між собою перелік, порядок та строки проведення ремонтних робіт. Орендна плата за цей період за домовленістю сторін зменшується, або взагалі не нараховується.
📌 Факт передачі приміщення орендарю засвідчується актом приймання-передачі. У ньому зазначається стан об’єкта на момент передачі орендарю. Після припинення оренди вам потрібно буде повернути приміщення у стані, який був зафіксований в акті приймання-передачі об’єкта. Тому якщо об’єкт має недоліки або зношений стан, вам обов’язково потрібно зазначити це в акті.
📌 Погодьте з орендодавцем можливість не збільшувати орендну плату в односторонньому порядку, або ж погодьте можливість збільшення орендної плати та граничну суму такого збільшення. Наприклад, «Орендна плата за приміщення не може підвищуватись більше ніж на 5% за два роки».
📌 За загальним правилом, поточний ремонт орендованого приміщення та усіх його систем здійснює орендар, а капітальний ремонт – орендодавець. Проте сторони у договорі можуть по іншому розподілити ці обов’язки.
📌 Зверніть увагу на пункти договору про відповідальність за аварії, які можуть виникнути в орендованому приміщенні. Справедливим буде пункт про те, що орендар має нести відповідальність лише за ті аварії, які сталися з його вини. Також доцільно передбачити обов’язок орендодавця відповідати за аварії в загальних мережах.
📌 Договір оренди може передбачати можливість одностороннього розірвання договору з ініціативи орендодавця без будь-яких значних підстав. Це положення не є обов’язковим для договору оренди та може скоротити передбачений строк оренди приміщення. Ми рекомендуємо наполягати на його виключенні у разі відсутності істотних підстав для одностороннього розірвання договору.
📌 Важливо передбачити право орендаря на розірвання договору в односторонньому порядку за умови повідомлення власника приміщення за певний час. Таке положення є обов’язковим, оскільки страхує на випадок, якщо бізнес не може працювати.
📌 У договорі оренди за згодою сторін можуть визначатися штрафні санкції: штраф і пеня. Важливо щоб вони були взаємними, встановлювались за суттєві порушення договору та спонукали іншу сторону його виконувати.
📌 Окрім загальних штрафних санкцій, договором оренди зазвичай встановлюють право орендодавця в односторонньому порядку не допускати орендаря до орендованого приміщення, припиняти постачання комунальних послуг тощо. Такі права орендодавця мають встановлюватися лише за суттєві порушення договору.
