Hay varias formas de comprar un apartamento en un edificio nuevo. Cuando un promotor vende apartamentos, elige la opción de venta más óptima para él y el comprador está obligado a aceptar esta opción.
Sin embargo, el esquema de venta de un apartamento en un edificio nuevo determina el grado de riesgo de la compra. ¿Qué métodos son más seguros y qué apartamento es mejor no comprar?
El artículo 4 de la Ley de Ucrania “Sobre actividades de inversión” estipula que la captación de fondos de particulares para la construcción de edificios residenciales puede realizarse exclusivamente a través de fondos de financiación de la construcción, fondos inmobiliarios, instituciones de inversión conjunta y mediante la emisión de bonos objetivo de las empresas. Estos métodos son los más seguros para los compradores.
Sin embargo, recaudar fondos para la construcción por este medio es más problemático y costoso para el desarrollador. Por lo tanto, cuando se compra un piso en un edificio nuevo, a menudo hay que firmar otros contratos. Este puede ser: un contrato de compraventa de derechos de propiedad, un contrato de participación en una cooperativa de vivienda y construcción, un contrato preliminar de compraventa de un apartamento o un contrato de compraventa de un derivado. Todos estos métodos tienen sus ventajas y desventajas.
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Acuerdo sobre participación en el fondo de financiación de la construcción
Los fondos recaudados para la construcción se transfieren al administrador del fondo, quien utiliza los fondos de acuerdo con las reglas del fondo y los acuerdos con los inversores.
Ventajas: El régimen está previsto directamente por la ley. Supervisión de la construcción por parte del gerente. El desarrollador debe tener permisos. En caso de quiebra del promotor, los compradores potencialmente podrán recuperar sus inversiones.
Contras: El esquema es difícil de entender para el comprador medio (un número significativo de partes, muchos conceptos legales). El desarrollador puede controlar al administrador del fondo. El promotor puede retrasar la fecha de finalización de la vivienda (como en cualquiera de los proyectos).
Acuerdo de compraventa de bonos objetivo
El desarrollador vende títulos (bonos objetivo) al comprador. Una vez que los bonos vencen (se canjean) y se entrega la casa, los compradores pueden canjear los bonos por un apartamento.
Ventajas: El régimen está previsto directamente por la ley. El desarrollador debe tener permisos. Los fondos recaudados sólo podrán destinarse a la construcción.
Contras: El esquema es difícil de entender para el comprador medio. El promotor puede retrasar la fecha de finalización de la vivienda.
Contrato preliminar de compraventa de un apartamento
El promotor firma un acuerdo preliminar con el vendedor, en el que se compromete a celebrar en el futuro un contrato de compraventa del apartamento.
Ventajas: El esquema es lo suficientemente simple para que la gente común lo pueda entender.
Contras: El desarrollador puede recaudar fondos sin permisos. Posibilidad de gasto inapropiado de fondos. Posibilidad de doble venta. El promotor puede retrasar la fecha de finalización de la vivienda.
Contrato de compraventa de derechos de propiedad.
El promotor firma un acuerdo preliminar con el vendedor, en el que se compromete a celebrar en el futuro un contrato de compraventa del apartamento.
Ventajas: El esquema es lo suficientemente simple para que la gente común lo pueda entender.
Contras: El desarrollador puede recaudar fondos sin permisos. Posibilidad de gasto inapropiado de fondos. Posibilidad de doble venta. El promotor puede retrasar la fecha de finalización de la vivienda.
Acuerdo de participación en una cooperativa de vivienda y construcción.
Los fondos para la construcción de la instalación se recaudan mediante la celebración de acuerdos con los compradores sobre el pago de aportaciones en una cooperativa de vivienda y construcción.
Ventajas: El esquema es lo suficientemente simple para que la gente común lo pueda entender. Los compradores, como miembros de la cooperativa, tienen derecho a participar en la gestión de la cooperativa.
Contras: El desarrollador puede recaudar fondos sin permisos. Posibilidad de gasto inapropiado de fondos. Posibilidad de doble venta. El promotor puede retrasar la fecha de finalización de la vivienda. Antes de que el apartamento se venda al comprador, el propietario del apartamento es la cooperativa.
Contrato a plazo. Contrato de compraventa de derivados.
El comprador celebra un contrato para comprar un valor, un derivado. La compra de un derivado da derecho a celebrar un contrato de compraventa de derechos de propiedad, en base al cual el comprador recibe la propiedad del apartamento después de que la casa se ponga en funcionamiento y se pague el costo de los derechos de propiedad.
Ventajas: El comprador no incurre en costes adicionales (por ejemplo, de notario). Se minimiza el riesgo de doble venta de un apartamento.
Contras: Cierta dificultad en la comprensión del esquema para el comprador. El desarrollador puede recaudar fondos sin permisos. Posibilidad de gasto inapropiado de fondos. El promotor puede retrasar la fecha de finalización de la vivienda.
Como podemos ver, hay diferentes formas de comprar un piso en un edificio de nueva construcción. Cada uno de ellos tiene sus ventajas y desventajas. Cuando decides comprar un piso, debes analizar no sólo el plan de venta, sino también el propio contrato, los permisos del promotor y su reputación en el mercado. Los profesionales le ayudarán con esto. abogados inmobiliarios.
Para saber cómo puedes comprobar tú mismo al desarrollador, puedes leer Nuestro articulo.
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