En los procedimientos de ejecución, la valoración del inmueble se convierte en un escollo entre el deudor y el acreedor. El interés del deudor es sobreestimar el valor del bien y detener el proceso de su venta, y el interés del cobrador es vender rápidamente el bien del deudor y cobrar su deuda. ¿Cuáles son los motivos para apelar una valoración de una propiedad y cómo apelarla correctamente? Comparto mi propia experiencia de apelación de una tasación en un procedimiento de ejecución.
Motivos para apelar la tasación
Informe de valoración de propiedad independiente.
En la mayoría de los casos, los deudores no están de acuerdo con el valor de mercado de la tasación y lo consideran subestimado. Los deudores, por el contrario, consideran que la valoración es exagerada y, en la práctica, para fundamentar sus argumentos, presentan junto con la demanda un informe de valoración independiente encargado por el reclamante. El valor del inmueble en dicho informe difiere significativamente de la tasación realizada a petición del contratista. Sin embargo, no todos los tribunales tienen en cuenta dichos informes. Por ejemplo El Tribunal Económico Supremo de Ucrania en su resolución de 17 de agosto de 2017 Se observó que los tribunales de instancias anteriores acertadamente no habían tomado en cuenta el informe, ya que fue elaborado a petición del deudor sin el consentimiento de los demás participantes en el procedimiento de ejecución.
Por lo tanto, un informe encargado por el reclamante no puede servir como única base para apelar la evaluación. Sin embargo, dicho informe puede utilizarse para fundamentar una solicitud de examen pericial para determinar el valor de la propiedad.
Violación de la metodología
La violación de la metodología para realizar la evaluación puede ser motivo para apelar la evaluación.
Al realizar una evaluación, las entidades que realizan actividades de evaluación, en particular, utilizan la Norma Nacional Nº 1 “Principios generales de evaluación de la propiedad y los derechos de propiedad”. En la mayoría de los casos, los tasadores utilizan un método de valoración comparativa, cuya esencia es que el tasador selecciona objetos similares para comparar e iguala los precios del mercado.
Sin embargo, al elegir análogos para comparar, los tasadores a menudo eligen objetos incomparables. Por ejemplo, el inmueble objeto de valoración está ubicado en una zona diferente y tiene características técnicas diferentes. La elección incorrecta de análogos constituye una violación directa del método comparativo y, en consecuencia, motivo para cancelar la valoración del inmueble.
Violaciones formales.
Los aspectos formales de la evaluación no son menos importantes. Por ejemplo, la Norma Nacional ya mencionada establece que la valoración independiente de un inmueble debe ir precedida de una etapa preparatoria, que incluye, en particular, la familiarización con el objeto de la valoración.
Sin embargo, en la práctica, la valoración de la propiedad a menudo se lleva a cabo sin inspección. Esto también puede ser motivo para cancelar la evaluación. Por ejemplo, esta posición fue expresada por El Tribunal Económico Supremo de Ucrania en su resolución de 20 de julio de 2016.
¿A quién están demandando?
La Ley “Sobre Procedimientos de Ejecución” (artículo 57, en adelante también denominada la Ley) establece que las partes en un procedimiento de ejecución pueden apelar la valoración de la propiedad ante los tribunales si no están de acuerdo con sus resultados dentro de los 10 días a partir de la fecha de recepción de la notificación de la valoración.
La ley no nos dice cómo apelar la evaluación. La jurisprudencia sobre este tema es bastante variada. Algunos tribunales creen que se debe demandar al tasador, mientras que otros creen que se debe apelar la tasación como parte de la apelación de las decisiones y acciones de los albaceas.
El Tribunal Supremo Administrativo, en su Resolución Plenaria No. 3 de fecha 13.12.2010, señaló que la tasación es el resultado de las actividades del tasador, no del ejecutor estatal, y por lo tanto una demanda para impugnar la tasación debe presentarse ante el tasador.
Sin embargo, el 17 de octubre de 2012, en la Resolución del Pleno No. 9, el Tribunal Económico Supremo de Ucrania indicó que determinar el valor y evaluar la propiedad del deudor es una acción procesal del alguacil estatal, independientemente de qué persona específica (el propio alguacil estatal o el sujeto de la actividad de evaluación involucrado por él) realice la evaluación. Por tanto, la evaluación debe ser apelada de la misma manera que se apelan las decisiones de los ejecutores.
Una posición similar fue expresada por el Tribunal Superior Especializado de Ucrania para Casos Civiles y Penales en la Resolución del Pleno No. 6 del 07.02.2014.
Hoy en día, en el registro se pueden encontrar numerosas decisiones judiciales “nuevas”, que se basan en posiciones diferentes. Aunque en la mayoría de los casos la valoración es cuestionada, así como las acciones de los artistas. Por ejemplo Resolución del Tribunal Económico Supremo de Ucrania de 01.08.2017.
Sin embargo, obran en el registro bastantes decisiones judiciales en las que los demandados o codemandados son entidades que realizan actividades de valoración. Por ejemplo Sentencia del Tribunal del Distrito de Borodyansky de la región de Kyiv de fecha 16/02/2018.
En la práctica, los demandantes suelen dirigirse a dos tribunales a la vez, especialmente aquellos que no cumplieron el plazo de 10 días para apelar la evaluación. Sin embargo, sostengo la posición de que la evaluación debe ser apelada precisamente en el marco de la apelación de las decisiones y acciones de los ejecutores. Al fin y al cabo, son los ejecutores los encargados de realizar la valoración, y aunque la nueva versión de la Ley no prevé la posibilidad de revisar la valoración o influir de alguna manera en el tasador. Sin embargo, en mi opinión, no hay nada que impida al albacea realizar una reevaluación si hay dudas, por ejemplo, sobre el valor de mercado de la propiedad. Además, el informe de valoración no es un acto jurídico autónomo que pueda ser anulado o declarado inválido. Una conclusión similar se encuentra en Resolución de la Gran Sala del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2018.
¿Se puede detener la implementación?
Como ya he mencionado, en la mayoría de los casos la valoración se impugna únicamente con el fin de detener la venta del inmueble. El artículo 57 de la Ley establece que el recurso judicial contra los resultados de la determinación del valor o tasación de un bien no detiene la transmisión del bien en venta, salvo en los casos en que la transmisión del bien en venta sea detenida por decisión judicial.
Es decir, el tribunal puede detener la transmisión del bien en venta, y no la venta en sí, si el bien ya ha sido puesto a subasta. En la práctica, los deudores que impugnan la actuación del alguacil estatal y solicitan la anulación de la valoración también solicitan que se asegure la demanda y se detenga la venta del inmueble. En ocasiones los tribunales, citando las normas sobre garantía de un crédito, conceden dichas solicitudes.
Sin embargo, esto no es del todo correcto. El Tribunal Superior Especializado de Ucrania para Casos Civiles y Penales, en su resolución plenaria No. 6 de fecha 07.02.2014, indicó que los tribunales, al considerar quejas sobre las acciones de los ejecutores, no están autorizados a tomar medidas para asegurar la queja (similares a asegurar una reclamación) suspendiendo los procedimientos de ejecución, suspendiendo la acción de la decisión impugnada, etc.
En mi opinión, el tribunal debería decidir la cuestión de la suspensión de la transmisión del inmueble en venta en la sentencia sobre el inicio del procedimiento y la asignación del expediente a título oneroso. Por ejemplo ¿cómo lo hiciste? El Tribunal Comercial de la Región de Ternopil en su sentencia de fecha 31/08/2018.
La principal razón para detener la transmisión del inmueble en venta es, por supuesto, la protección de los intereses del demandante. Ya que después de la venta el inmueble pasará a ser propiedad de terceros a un precio no de mercado. Sin embargo, como demuestra la práctica, los tribunales tienen en cuenta no sólo esta circunstancia, sino también la validez de la propia denuncia y los motivos para anular la tasación.
Como podemos observar, para impugnar la liquidación en el procedimiento de ejecución es necesario encontrar motivos suficientes. Esto puede deberse a una violación de la metodología de evaluación o a errores formales cometidos por el contratista o el evaluador. En cuanto a detener la transferencia de un bien embargado para su venta, es mejor solicitarlo al tribunal antes de que el bien sea puesto a subasta.
Andriy Gevko, socio, abogado
El artículo fue publicado en Liga.Blogs.
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